الشقق التمليك….مالها وماعليها (3-2)
نظرة فاحصة على الشقق المعروضة في المملكة
* تاريخ تملك الشقق ليس بجديد على المجتمع السعودي
* غياب الضوابط واللوائح المنظمة لحجم وموقع وتصميم وضوابط الأمن والسلامة للشقق التملكية
الرياض-أملاك
الانتشار الكبير للشقق المعروضة للتملك في أرجاء مملكتنا الحبيبة بعد صدور اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، جعل الكثير من المستثمرين يفضلون إنشاء مبانٍ بوحدات مقسمة لتناسب الباحثين عن وحدات للتملك حسب دخلهم المنخفض.. في امتداد لتقريرنا في العدد السابق سوف نقرب لك عزيزي القارئ في تقريرنا هذا واقع الشقق المعروضة للتملك في مختلف أرجاء المملكة.
تاريخ الشقق التملكية
الشقق المعروضة للتملك ليست جديدة على سوق العقار السعودي، ولكن الجديد هو انتشارها بشكل كبير وبشكل وحدات سكنية منخفضة السعر في الأحياء السكنية في المدن الرئيسية بعد صدور اللائحة المنظمة، إذ كان هذا النوع من التملك أمرا شائعا في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة في المناطق القريبة من الحرمين الشريفين وظهور هذا النوع من التملك كان ضرورة لارتفاع أسعار المتر المربع في هذه المناطق ولرغبة الكثيرين من التملك بجوار أماكن العبادة سواء لغرض التجارة أو للسكن أو للاستثمار. أيضا الشقق التملكية كانت موجودة في المناطق الساحلية ولا سيما في المنتجعات الخاصة المطلة على البحر الأحمر أو الخليج العربي في مدن المملكة الساحلية كمدينة جدة ومدينتي الخبر والدمام. كان امتلاك هذه الشقق المطلة على البحر )الشاليه( ميزة إضافية لأصحاب الدخول المرتفعة.
تواجد الشقق المعروضة
بعد أخذ نظرة فاحصة على الشقق المعروضة نلاحظ بأن المباني التي تحتوي على وحدات للتملك تتنوع أنواعها ما بين الأبراج السكنية التي تكون على الشوارع الرئيسية والبارزة والعمائر الصغيرة التي انتشرت بين المنازل في الأحياء السكنية المختلفة .أيضا لا تزال تطرح بعض الوحدات التي في أبراج شاهقة ذا الإطلالات البحرية الرائعة وأخرى التي لها شاطئ خاص بالمجتمع التملكي (الشاليهات) هذه الشقق التملكية انتشرت في جميع مدن المملكة وخاصة في المدن الكبيرة التي ترتفع بها تكلفة المتر المربع كالرياض وجدة والخبر والدمام وأيضا نجدها بشكل أقل في المدن الحيوية كالطائف وجازان وحائل ومدن القصيم.
حجم الشقق المعروضة
تتنوع أحجام الشقق المعروضة فنجد بعضها صغير الحجم بحيث تحوي على غرفتي نوم ودورتي مياه بالإضافة لغرفة للمعيشة ومطبخا وغرفة للضيوف وقد نجد في بعضها غرفة لتناول الطعام. غالبية الشقق المعروضة تحوي ثلاث غرف نوم بالإضافة لغرف المعيشة والأكثر ندرة هي ما تحوي أربع غرف فأكثر، وفي بعض هذه الشقق تخصيص غرفة صغيرة للخادمة. أكثر الشقق المعروضة هي من دور واحد ولكن بدأت شقق الدورين في الظهور حديثا، كما أن القليل منها يحوي سطحا خاصا لكل شقة.
متوسط حجم الشقق يبدأ من 120 مترا مربعا ويمكن أن يمتد ل300 متر أو أكثر في الشقق التي تكون أكثر فخامة من حيث البناء أو التشطيب أو الموقع.
أسعار الشقق التملكية
يختلف سعر هذه الشقق باختلاف المدينة التي تقع فيها وموقعها وحجمها والمميزات التي تطرح بها. بشكل عام تبدأ أسعار هذه الشقق في المتوسط ب250 ألف ريال ويمكن أن يزيد سعرها عن المليون ونصف ريال في الشقق ذات الموقع الاستراتيجي أو التي تحوي مميزات كوجود صالة للرياضة ومسبح ورجال أمن.
خدمات ما بعد البيع
في الشقق المعروضة المقامة في الأبراج أو ذات الموقع الاستراتيجي، يقدم المستثمر خدمات التنظيم والصيانة والنظافة ويحرص على إنشاء مخارج طوارئ وتجهيزات السلامة في المناطق المشتركة للشقق مقابل رسم سنوي بسيط. ولكن في المجمل لا يقدم المستثمر أيا من خدمات ما بعد البيع للمشترين في شقق التمليك التي نراها منتشرة في العمائر التي لا تتجاوز ثلاثة أدوار والمنتشرة بين المنازل في الأحياء. يقدم المستثمر بشكل عام في غالبية ماهو معروض ضمان التشطيبات والبناء لعدد من السنوات قد يبلغ الخمس سنوات. كما أن غالبية هذا النوع من الشقق لايحوي أي وسائل للسلامة كمخرج للطوارئ أو حتى غير مجهز بطفايات للحريق.
الغاية من شراء الشقق
غالبية المشترين للشقق هم من العائلات الصغيرة الحجم التي تحوي أقل من ست أشخاص وشراؤهم لهذه الشقق يأتي لغرض السكن فيها. نجد عددا قليلا من المستثمرين في شراء الشقق التملكية لغرض استثمارها وتأجيرها.. كما أن غالبية المشترين من السعوديين ولكن يوجد عدد قليل من المتملكين الأجانب.
البيع والتمويل
يخضع بيع الشقق التمليكة وشرائها للائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 40.. غالبية المشترين للشقق يتم عن طريق تمويل بنكي على ضمان الراتب ولكن يتوقع أن يقل هذا النوع من التمويل بعد صدور قرار التمويل من صندوق التنمية العقاري الذي يسمح للمواطنين بالتقديم للصندوق واستخدام التمويل لشراء شقة على أن يكون حجمها لا يزيد عن 250 مترا مربعا وألا يزيد عمرها عن سبع سنوات.. بعض الشركات الكبيرة التي تطرح هذه الشقق لديها ميزة تمويل الشقق ولكن غالبية منشئي الشقق هم من المستثمرين متوسطي الحجم الذين لا يقدمون هذه الخدمة.
انتشار .. ولكن بعشوائية
في ظل شح الأراضي في مدن المملكة وضعف متوسط الدخل للأفراد اللذين أثرا على معتقدات وأسلوب عيش الكثير من الأسر السعودية والمستثمرين وأصبح انتشار الشقق التمليكة أمرا لابد منه.. بعض من المستثمرين كبار الحجم سبقوا إلى إنشاء شقق تملكية راقية بخدمات لما بعد البيع بطريقة منظمة مع تواجد لفريق أمني وفريق للتنظيم والنظافة ومع مراعاة جانب السلامة.. أيضا بادر الكثير من المستثمرين المتوسطي الحجم واستغلوا هذه الحاجة وبادروا بإنشاء عمائر لا تتجاوز الثلاثة أدوار والتي تحوي شققا للتملك بحيث انتشرت هذه الشقق بشكل عشوائي على الشوارع الكبيرة في الأحياء السكنية.. اللائحة التنفيذية المنظمة لم تحدد ضوابط لحجم أو عدد الغرف أو التصميم أو ضوابط السلامة لإنشاء هذه الشقق مما جعل الكثير من هذه الشقق تنشأ بشكل عشوائي وغير جذاب للعديد من الراغبين بالشراء.. أيضا لا تشترط اللائحة على المستثمر إيجاد
ضمانات للمشتري أو خدمات ضرورية كضمان البناء والتشطيبات أو تنظيم الصيانة والنظافة.. أيضا انتشارها في الأحياء السكنية بدون ضوابط للشكل الخارجي أو الداخلي أو لأماكن إنشاء المباني أو حجم الأرض أو لتواجد مواقف فسيحة أصبح أمرا مزعجا لأصحاب البيوت وجعل الأحياء تكتظ بالسكان، كما أن ذلك أدى إلى عزوف الكثيرين من أصحاب الدخل المتوسط والمنخفض من الشراء وتفضيلهم للإيجار على الشراء.
تابعونا في العدد المقبل لتغطية فريدة لأراء الشعب السعودي في الشقق التملكية وما يرونه إيجابيا في الشقق ونظام تملكها وما يرونه ضروريا ولكنه غائب.