كتب: أحمد الشيمي
خاص ـ أملاك
القطاع العقاري السعودي الأكثر جاذبية للاستثمارات بدعم من قوة الاقتصاد
آليات الرهن العقاري تعزز من الطلب المرتفع في المدى القصير والطويل
العقارات السكنية تمثل 70% من إجمالي النشاط السكان والحكومة تعمل على تضييق الفجوة بين العرض والطلب
3% نسبة مشاركة القطاع الخاص في سوق التمويل العقاري
تطوير قطاع الضيافة مورد هام لإنعاش القطاع العقاري
ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء ضيع أحلام السكن المستقل
قالت مجلة ميدل ايست مونيتور (MIDDLE EAST MONITOR) البريطانية أنه في الوقت الذي شهدت أسواق العقارات في العالم تباطؤ ملحوظ خلال الـ 18 شهراً الماضية، احتفظت المملكة السعودية بمكانتها كواحدة من أكبر الاقتصاديات في منطقة الشرق الأوسط، وتمتعها بقطاع عقاري يشهد تنوعاً كبيراً في ظل جاذبيته للمستثمرين في الداخل والخارج.
استناداً إلى التركيبة الفريدة للاقتصاد السعودي المدعوم بإيرادات النفط الهائلة وسعي الحكومة لتنويع مصادر الدخل، وكذلك النمو المتزايد في أعداد السكان، بالإضافة إلى ارتفاع معدلات العمالة الوافدة التي تمثل نحو 28% من مجموع السكان، يرتفع الطلب على العقارات والمساكن بكافة أنواعها، لكن المعضلة الرئيسية هي كيفية إدارة الإنفاق الحكومي الهائل بصورة تحد من مشكلة الإسكان، وتيسر للمواطنين الحصول على الوحدات السكنية.
وإن كانت الفترة الماضية شهدت نوع من الركود، بسبب قرارات الحكومة الخاصة بتصحيح أوضاع العمالة الوافدة، وارتفاع أسعار مواد البناء، وتسريح أكثر من 100 ألف عامل، وارتفاع الطلب على العمالة وارتفاع أجورها بنسبة 15%، حيث أكد مقاولون إلى أن هذه الخطوات قد تعرقل قدرة شركات المقاولات على إنجاز مشروعات تقدر بنحو 3 تريليون ريال سعودي بحلول عام 2020م.
وخصصت الحكومة نحو 65 مليار ريال لمشروعات البنية التحتية بزيادة قدرها 16% عن العام الماضي 2012م، منها 30 مليار ريال لتطوير شبكة الطرق وبناء الموانئ والأرصفة الملاحية والمطارات، وهي ما تمثل بيئة مناسبة لازدهار سوق العقارات.
وتمثل العقارات السكنية نحو 70% من إجمالي النشاط العقاري، وعلى الرغم من جهود حكومة خادم الحرمين الشريفين ـ حفظه الله ـ لتوفير الوحدات السكنية وضخ تمويلات ضخمة، إلا أن الزيادة السكنية الكبيرة تمثل عائقاً أمام سد الفجوة بين العرض والطلب، حيث من المتوقع أن يصل عدد السكان إلى 29 مليون عام 2015، كما أن قوانين الرهن العقاري والآليات واللوائح والإجراءات التي اتخذتها الحكومة مؤخراً ستعزز من الطلب المرتفع بطبيعته على العقارات، والذي قد يستمر بنفس الوتيرة في المدى المتوسط والطويل.
ويوضح الخبراء أن آليات الرهن العقاري توفر إطاراً واضحاً وشفافاً لعملية تمويل شراء العقارات السكنية والتجارية، وخلق بيئة أعمال آمنة، تتوافق مع المعايير الدولية المتبعة، علاوة على زيادة معدلات السيولة في السوق، وتقليل المنازعات ووضع قواعد محكمة للمعاملات، مما يؤدي إلى زيادة معدلات الثقة من المطورين والمشترين.
وينبغي أن تؤدي هذه الإجراءات الحكومية إلى تشجيع مشاركة القطاع الخاص في سوق التمويل العقاري، إلا أن المؤسسات الخاصة مازالت مشاركتها لا تزيد عن 3%، مقارنة بنسبة 50% في الدول المتقدمة، و7% في الإمارات، و6% في الكويت.
ويعد قطاع الضيافة من أكثر القطاعات الداعمة للنشاط العقاري، لاسيما أنه بعيد كل البعد عن تغيرات وتقلبات السوق المحلي والعالمي، حيث أن 50% من إيرادات المملكة السياحية من السياحة الدينية، حيث وصفت المجلة الإجراءات الحكومية في هذا الإطار بـ” المشجعة جداً”.
وتتوقع التقديرات بأن ينمو السوق العقاري في المملكة بنسبة 30% نهاية العام الجاري، وهي نسبة أكبر من مثيلاتها من الأسواق العقارية في المنطقة، ففي مصر تصل النسبة إلى 13%، والإمارات 25%، وقطر بنسبة 12%، لكن مع ذلك تحتاج المملكة إلى بناء 300 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمسة المقبلة، وبناء 973 ألف وحدة بحلول عام 2015م.
ويؤكد خبراء في القطاع العقاري على أن ارتفاع أسعار الأراضي مازالت المشكلة التي تبحث عن حل في السوق السعودي، مطالبين بوجود آليات صارمة تمنع وجود مضاربات عشوائية تؤدي في النهاية إلى ارتفاع السعر بدون مبررات سوقية، مشيرين إلى هذه المشكلة جعلت من حلم تملك سكن مستقل لقطاع عريض من المواطنين غير قابل للتحقيق.
لذا اتجهت الكثير من شركات التطوير العقاري إلى بناء المساكن متعددة الأدوار ( عمائر) باعتبارها من الأسواق النشطة في الفترة الأخيرة، في ظل اتجاه نسبة كبيرة من المستهلكين إليها، لتجنب التكاليف الباهظة الناتجة عن بناء مسكن مستقل.
وتختتم المجلة تقريرها بالقول بأن برامج الإسكان الحكومية ستولد فرص عقارية عديدة، وستحد بصورة كبيرة من ارتفاعات الأسعار، كما أنها ستلبي حاجة قطاع عريض من المواطنين للسكن، علاوة على أنها ستؤدي إلى تقليل الطلب على الأراضي مما يسفر عن تراجع الأسعار بصورة ملحوظة خلال الفترة المقبلة.