بين الحين والآخر نسمع مصطلح الفقاعة العقارية ونرى البعض يضخم من آثاره على الاقتصاد والبعض الآخر يحذر من وقوعه دون تفسير محدد وبغير توضيح للقارئ عن ماهية الفقاعة العقارية, لذلك رأيت شرح المصطلح وتفسير مدى تأثيرها على اقتصاد الدول وهل من سبيل علمي لتفادى وقوعها وهل الفقاعة تحدث في العقارات فقط.
العقار هو مخزن القيمة وقاطرة الاقتصاد والمحرك الرئيسي للصناعة المحلية فإنشاء وحدة عقارية يستلزم وجود صناعات أساسية وصناعات مرتبطة بما يفوق 2000 صناعة، الفقاعة العقارية في أي مكان مرتبطة بعنصرين أساسيين…
تقييم الوحدة بسعر أعلى من سعرها الحقيقي نتيجة المضاربات والإقبال على الشراء.
غالبا ما يكون نتيجة للحاجة الملحة لوحدة سكنية وزيادة الطلب نتيجة نقص المعروض, وربما لعدم استقرار الوضع العام الاقتصادي للبلد فيتجه المستثمرون بأموالهم إلى العقارات نظرا لقدرة العقارات على مواجهة التقلبات وهنا نستطيع فهم المقصود من عبارة العقار مخزن القيمة, أيضا تقييم الوحدة بأعلى من سعرها الحقيقي ربما يرجع لعدم الاحترافية في إتباع معايير التسعير العلمية.
التمويل البنكي المبالغ فيه لمشترى الوحدة العقارية
عملية شراء عقار تتم بين طرفين هما البائع والمشتري, وإذا كان المشترى لا يمتلك الملاءة المالية فلابد من وجود جهة التمويل التي تقوم مقام المشترى فى سداد ثمن الوحدة للبائع ويصبح عقد الشراء عقدا ثلاثيا ويكون للممول الحق فى التصرف فى الوحدة حال تعثر المشترى ويبدأ البنك (جهة التمويل) فى تحويل الدين العقارى إلى سندات واسمها في علوم المحاسبة التوريق وتظهر الفقاعة حين يكتشف البنك أن سعر الوحدة الفعلي اقل من سعرها الورقي,
وسبق وأن تقدمت باقتراح للدولة المصرية بضرورة دخول شركات التأمين محل المقترض في حالة وفاته أو توقفه عن السداد لظروف قاهرة نظير قسط تأميني وبالفعل أخذت مصر بهذا الاقتراح وتم العمل به منذ سنوات, تفادى الفقاعة العقارية يكون بدراسة حالة كل مقترض بدقة وتقديم القرض لمن يستطيع الوفاء بالتزاماته… يتبع