انخفاض متوسط سعر الشقق في الشريحة السكنية والمكاتب التجارية
أملاك-وكالات
كشف تقرير حديث أعدته شركة “جونز لانج لاسال” العقارية، كبرى شركات الاستثمارات والاستشارات العقارية في العالم، عن تقريرها الخاص بأداء الأسواق العقارية لمدينتي الرياض وجدة خلال الربع الثالث من عام 2013، وأكد التقرير على أن نقص العمالة يعرقل تسليم المشاريع العقارية الجديدة رغم استمرار قوة الطلب. وغطَّى التقرير الشرائح السكنية والمكتبية والتجارية والفندقية للأسواق العقارية لأكبر مدينتين في المملكة.
مشاريع عقارية كبيرة
وفي سياق تعليقه على التقرير، قال ألان روبرتسون، الرئيس التنفيذي لشركة جونز لانج لاسال، : “يتوقع التقرير ارتفاع المعدل الحقيقي لنمو إجمالي الناتج المحلي للمملكة بنسبة 4% خلال عام 2013، حيث زادت البنوك السعودية إقراضها للمشاريع العقارية وزبائنها إلى أعلى مستوياتها خلال الأعوام الخمسة الماضية. ورغم أن عدداً من المشاريع العقارية الكبيرة يلبي الطلب القوي على الشرائح المكتبية والسكنية والتجارية والفندقية في الأسواق العقارية في الرياض وجدة، إلا أنه من المحتمل أن يؤدي الافتقار للعمالة الكافية إلى تأخير إنجاز وتسليم المشاريع الجديدة وزيادة تكاليف البناء”.
أسواق الرياض العقارية
وأشار التقرير إلى إعلان الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض المزيد من التفاصيل عن مشروع مترو الرياض المقترح الذي سوف يتألف من 6 خطوط تضم 96 محطة ركاب ويبلغ طول مسارات المترو الإجمالية 176 كيلومتراً. ومن المقرر البدء بتنفيذ المشروع خلال الربع الأول من عام 2014، على أن يتم افتتاح مرحلته الأولى في الربع الرابع من عام 2016. وتم تخصيص 3 مليارات ريال سعودي لاستملاك أراضٍ إضافية لزوم المشروع، رغم أن النية تتجه إلى المحافظة على عملية الاستملاك ضمن الحدود الدنيا.
الشقق والمكاتب التجارية
تراجع متوسط الأسعار المعلنة لإيجار المكاتب في المباني من الفئتين (أ) و(ب) بشكل طفيف إلى 1.059 ريالاً سعودياً سنوياً للمتر المربع الواحد في نهاية الربع الثالث من عام 2013، ويأتي ذلك بسبب ازدياد نسبة الشواغر في مباني الفئة (ب) في الوسط التجاري للمدينة وجنوبها. ولا يزال الطلب قوياً على المكاتب بالتزامن مع إشغال عدد كبير منها خلال الشهور الستة الماضية. إلا أن مزيجاً من الشواغر في المباني الجديدة وتسويق الوحدات المكتبية في المباني الجديدة قيد البناء حالياً بات يوفر للمستأجرين المزيد من الخيارات ويؤجج المنافسة بين أصحاب المشاريع العقارية لاستقطاب المزيد من المستأجرين.
ومن المتوقع أن تواصل إيجارات الشقق والفلل في الشريحة السكنية من الأسواق الارتفاع عام 2013. وانخفض متوسط سعر شراء الشقق السكنية بنسبة 10% ليصل إلى 2.534 ريالاً سعودياً للمتر المربع خلال الشهور الستة الماضية (باستثناء الشقق الفاخرة التي تمتلكها شركات عقارية تتمتع بعلامات تجارية مرموقة). مما يعكس حقيقة أن معظم الشقق السكنية المتاحة للبيع تقع في المناطق ذات الدخل المنخفض مثل منطقة ظهرة لبن، والعريجا في الغرب والشِفا بدر والسويدي في الجنوب. وارتفع معدل أسعار الفلل بنسبة 4% مقارنة مع نفس الفترة في العام الماضي ليصل إلى 4.274 ريالاً سعودياً للمتر المربع. ويتوقع أن تشتمل الإمدادات في القطاع السكني تسليم 6.000 وحدة سكنية في مجمعات المغتربين السكنية.
ارتفع متوسط إيجارات وحدات تجارة التجزئة بشكل طفيف في شريحة مولات التسوق العابرة للمناطق، بينما ظل مستقراً إلى حد كبير في المولات الاقليمية والمحلية خلال الربع الثالث من عام 2013. ومن المتوقع أن تبلغ المساحة الإجمالية المعروضة من مولات تجارة التجزئة 1.7 مليون متر مربع بحلول نهاية عام 2016، وأن يرتفع عدد المولات المعروضة بشكل كبير. وتوقع تقرير شركة جونز لانج لاسال حدوث زيادات محدودة في إيجارات المولات الإقليمية والمحلية نظراً لتوافر مساحات شاغرة واستمرار الضغوط التنازلية على إيجارات المولات ضعيفة الأداء.
الشريحة الفندقية
أما الشريحة الفندقية فتتجه إلى الاستقرار في أعقاب فترة من تراجع الأداء نظراً لعجز الفنادق عن مواكبة الزيادة الكبيرة في العرض عامي 2011 و2012. ومن المتوقع حدوث زيادة كبيرة في عدد الغرف الفندقية التي سوف تدخل الأسواق عام 2014 وما بعده، بما فيها تلك التي سوف يوفرها تدشين فندقي “حياة ريجنسي” و”فيرمونت بيزنس جيت”.
أسواق جدة العقارية
وعن أسواق جدة العقارية ارتفع متوسط إيجارات المكاتب في المباني من الفئتين (أ) و(ب) بشكل كبير خلال الشهور الستة الماضية، بينما انخفضت نسبة الشواغر من 12% في الربع الثاني إلى 10% في الربع الثالث من عام 2013، نظراً لقوة طلب القطاعين الحكومي والخاص.
فيما انخفض متوسط سعر الطلب على الشقق في الشريحة السكنية بين الربعين الثاني والثالث من العام إلى 3.800 ريال سعودي للمتر المربع. وبينما انخفض متوسط سعر بيع الفلل في المناطق التي ترصدها شركة جونز لانج لاسال بنسبة 4% ليبلغ 4.400 ريال سعودي للمتر المربع خلال الشهور الستة الماضية، مدفوعاً بانخفاض الأسعار في الأحياء السكنية الفاخرة غربي جدة، وأسهمت محدودية أعداد الفلل المعروضة للإيجار في ارتفاع الإيجارات.
وحدات الفندقية وتجارة التجزئة
وفي أسواق وحدات تجارة التجزئة، حافظت الإيجارات على مستوياتها المسجلة خلال الربع الثالث من عام 2012. ومن المتوقع أن يستقر متوسط أسعار إيجارات متاجر التجزئة في كبريات مولات التسوق، رغم أن الأسواق قد تصبح أكثر شرذمة بالتزامن مع عجز كثير من المولات عن المحافظة على المستوى الراهن لتلك الأسعار. من المستبعد إضافة معروض جديد على وحدات تجارة التجزئة عام 2013، ويخطط العديد من متاجر التجزئة للتوسع وافتتاح فروع جديدة، بينما تواصل علامات تجارية جديدة دخول أسواق جدة لتجارة التجزئة.
ظلت جدة أحد أفضل أسواق الشريحة الفندقية أداء في الشرق الأوسط من حيث معدلات الإشغال عام 2013. ورغم أن معدلات الإشغال واصلت الارتفاع منذ عام 2010، إلا أنها تتجه الآن إلى الاستقرار حيث سجل الربع الثالث من عام 2013 انخفاضاً طفيفاً في تلك المعدلات لتبلغ 78% مقارنة مع الربع الثالث من عام 2012 (81%). ويعكس استمرار قوة أداء الشريحة الفندقية في جدة استمرار الطلب القوي للحجيج وشعبية المدينة كوجهة ترفيهية في أوساط العائلات السعودية.
