أكد أكاديمي عجز القطاع العقاري المحلي على مدى العقود الماضية تحقيق تقدم ملحوظ في تمكين المواطن من تملك الوحدة السكنية.
ولم ينكر الأكاديمي الزيادة في نمو القطاع السكني خلال السنوات السابقة من خلال زادت الرخص للمنشآت السكنية عن 36 ألف رخصة سنويا.
إلا أنه استشهد بالدراسات التي أكدت على حاجة المملكة الى ما يصل الى ثلاثة ملايين وحدة سكنية جديدة إضافة الى مليون وحدة لاستبدال المخزون الحالي خلال العقدين القادمين.
وعلل الأكاديمي في بحثه العلمي الذي حمل عنوان (تمكين الأسر السعودية من تملك السكن) وحصلت “الرياض” على نسخة منه إلى الارتفاع على الطلب السكني بشكل سريع إلى النمو المضطرد في عدد السكان بنسبة (2.4% سنوياً) وخاصة في الفئات صغيرة السن بالإضافة الى الهجرة من القرى الى المدن وزيادة تدفق الوافدين و انخفاض متوسط عدد أفراد الأسرة .
وكشف الدكتور رائد بن منصور الدخيل عضو هيئة التدريس في كلية العمارة والتخطيط بجامعة الملك سعود عن انخفاض قدرة الأسر السعودية على تملك الوحدة السكنية خلال الأربع عقود الماضية بشكل ملحوظ، مستدلاً بالدراسات الأخيرة التي أوضحت بأن الأسر السعودية تستقطع في المتوسط ما يصل الى 45% من دخلها لتغطية تكلفة تملك الوحدة السكنية مقارنة بنسبة تتراوح مابين 20 الى 30% في الدول المتقدمة.
و قال الدخيل عند مراجعة نسبة الأشغال للمخزون السكني الحالي التي تفوق 92% فيلاحظ أن الفجوة في الطلب في المدن الرئيسية تصل إلى 26%، ما يؤكد بوجود فرص جيدة في المشاريع السكنية الموجهة لذوي الدخل المتوسط في المدن الرئيسية والتي تشكل 75% من الفرص المتاحة حالياً.
وأضاف بأنه ووفقاً لهذه المعطيات فمتوسط زيادة الطلب يفوق 175 ألف وحدة سكنية و الى أكثر من 125 مليون متر مربع من الأراضي الخام سنوياً.
وبين الدخيل بأنه تتفاوت نسبة الفجوة ما بين الطلب والمتوفر من الوحدات السكنية في السوق حسب حجم المدن فالمدن الرئيسية الكبرى تتجاوز فيها الفجوة 26% بينما تنخفض هذه النسبة في المدن المتوسطة والصغيرة، حيث يقدر حجم الفجوة الحالية ب 400 ألف وحدة سكنية، في حين تشير التقديرات الحالية الى توقعات بزيادة الفجوة الى مليون وحدة خلال ثلاث سنوات.
وحدد الدخيل الحلول لقيام صناعة العقار على قواعد راسخة في تواجه لشراكة حقيقية ما بين القطاع العام والقطاع الخاص والمؤسسات الخيرية لإيجاد بيئة استثمارية جاذبة تحافظ على حقوق المستثمر والمستفيد من خلال التشريعات والآليات المناسبة لدعم وتشجيع جهات التطوير والتمويل وصناعة البناء القادرة على انجاز إعداد كبيرة من المشاريع السكنية المتماشية مع احتياجات وإمكانيات المستفيدين التي تتوفر بها الخدمات والمرافق للعيش الصحي الكريم الأمن.
وأضاف بأنه لابد من وضع الأسس الصحيحة والمساهمة في تطوير الأنظمة والتشريعات الخاصة بالسوق العقاري السعودي وكذلك بناء مستقبل واضح لهذا السوق المحفز للمستثمرين وفق أسس علمية ومهنية واحترافية.
واضاف الدكتور الدخيل أهم معوقات تملك المواطنين للوحدات السكنية الى ثلاث مجموعات رئيسية تنظيمية واجتماعية واقتصادية.
وقال بأن المعوقات التنظيمية تتمثل في تأخر إقرار وتطبيق البيئة التشريعية والتنظيمية وخطة شمولية للإسكان وتطوير برنامج منح الأراضي للمواطنين وتطوير أنظمة البناء والتخطيط وتقسيمات وتجزئة الأراضي وتطبيق الكود السعودية المناسب لاحتياجات الأسرة السعودية.
أما المعوقات الاجتماعية فتتمثل – بحسب ماذكره في البحث- في تفضيل معظم المواطنين الإقامة في المدن الرئيسية والمبالغة في اختيار حجم الوحدة السكنية والتطوير الفردي واختيار الأساليب التقليدية المكلفة في البناء والإنهاء وتجاهل تكلفة التشغيل والصيانة وقلة الوعي العام بأهمية الادخار.
في حين تشمل المعوقات الاقتصادية في ندرة موارد التمويل وتقلص دور صندوق التنمية العقاري وشح السيولة والتزام المستثمرين بدراسات الجدوى الاقتصادية وقلة التنسيق والتأخير الناتج من قبل مقدمي الخدمات وضعف قدرات وإمكانات الخدمات الفنية الداعمة للقطاع وحداثة صناعة التطوير والتأخر في تشجيع الشركات المتخصصة وتجاهل شركات التطوير للشرائح الكبرى ذات الاحتياج الفعلي وعدم وجود الرؤية الواضحة والعمل المؤسسي في صناعة البناء والتشييد.
وأشار الدخيل إلى أن المشاركين في البحث قد أكدوا على أن المطور والممول في السوق السعودي لديه هاجس التمكين وذلك لوجود فرص جيدة للربحية وأن هناك جهودا مبذولة للوصول الى الصيغة المناسبة المحققة للتمكين.
وأوضح بأن المشاركين حددوا بأن المطور يساعد على التمكين من خلال مجموعة من الأدوار أهمها رفع كفاءة استخدام الأرض والتصاميم المعمارية المتوافقة مع الاحتياج والإمكانية وتطوير تصميم النظم الهندسية الإنشائية والكهروميكانيكية. بالإضافة الى استخدام التوحيد القياسي للمكونات المعمارية المبتكرة وتطوير آليات إدارة الموارد والمواد والحد من المضاربة على الأرض الخام والعمل على استقرار السوق و تفعيل وسائل التمثيل والضغط المناسبة والسعي مع جهات الاختصاص لإقرار وتطوير وتنفيذ التشريعات والتنظيمات المناسبة مثل أنظمة الرهن العقاري والتسجيل العيني والتمويل العقاري
( الرياض)
