أوضح المؤشر العقاري التوقعات تراجع التداولات العقارية بعد بدء تطبيق التنظيم الجديد للتمويل العقاري (16/1/1436ه) الذي يشترط دفع 30% مقدم الحصول على تمويل شراء المسكن أو الأرض.. تشير إلى تراجع في المبيعات خلال الأسبوع الرابع في شهر محرم (الأحد 23/1/1436ه).. وحتى نهايته بإجمالي تداولات بلغت أكثر من 6 مليارات ريال في جميع مدن المملكة في القطاع السكني، منها 1.7 مليار ريال في الرياض، وبلغ إجمالي التداولات في (الأسبوع الأخير) وبعد تطبيق التنظيم 8.4 مليارات ريال، منها 2.3 مليار ريال في القطاع التجاري، في عموم مناطق المملكة.
المنطقة الغربية
واختتم المؤشر العقاري شهر محرم بتصدر مدينة الرياض لعدد وقيمة الصفقات العقارية بعدد 5.583 ألف صفقة بقيمة 12.7 مليار ريال، توزعت على النحو التالي: 4.978 ألف صفقة للأراضي، و257 شقة سكنية، و137 فيلا، و1489 عمارة.
وفي النطقة الغربية وجاءت مدينة جدة ثانياً بقيمة الصفقات العقارية بعدد 3.099 ألف صفقة بقيمة 5.91 مليارات ريال، توزعت على النحو التالي: 2.578 ألف صفقة للأراضي، و485 شقة سكنية، و19 فيلا، وبذلك تتصدر مدينة جدة عدد مبيعات الشقق على جميع مدن المملكة.
وفي عموم مدن المملكة بلغ عدد الصفقات المنفذة خلال شهر محرم 28.690 ألف صفقة منها 84.6% للقطاع السكني بعدد 24.283 ألف صفقة، و4.407 ألف صفقة بنسبة 15.4% للقطاع التجاري.. توزعت على النحو التالي: 24.988 ألف صفقة للأراضي، و1.678 شقة سكنية، و215 فيلا، و156عمارة.
وتوزعت عدد الصفقات العقارية خلال شهر محرم المنتهي في مناطق المملكة بالترتيب على النحو التالي: منطقة الرياض (30.5%) بعدد 7.398 ألف صفقة، منطقة مكة المكرمة (18.6%) بعدد 4.506 ألف صفقة، المنطقة الشرقية (16.1%) بعدد 3.915 ألف صفقة، منطقة القصيم (9.3%) بعدد 2.251 ألف صفقة، ثم منطقة المدينة المنورة (7.9%) بعدد 1.924 ألف صفقة، ثم منطقة حائل بنسبة (4.2%) بعدد 1.021 صفقة، ومنطقة عسير (4.1%) بعدد 995 صفقة.
تراجع مبيعات الفلل
من جهة ثانية، أنهت السوق العقارية السعودية أسبوعها الثاني منذ بدء التطبيق الإلزامي الكامل لأنظمة ولوائح التمويل، وقد يكون من المبكّر في الوقت الراهن الحكم يقيناً على تأثّرها من عدمه، وعلى درجة ذلك التأثّر، على الرغم من الركود الذي بدأته قبل تطبيق الأنظمة مطلع الشهر الجاري.
وسيتأكّد في الأسابيع أو حتى الشهرين القادمين درجة التأثّر من عدمه، وهي الفترة المثقلة بعديد من مراقبة مؤشرات وعوامل مختلفة محلياً وخارجياً، توزّعت بين مراقبة تأثير أنظمة ولوائح التمويل من جانب، ومن جانبٍ آخر مراقبة تقلبات سعر النفط عالمياً، لما له من انعكاساتٍ بالغة الأهمية على التدفقات الداخلة للاقتصاد، وكون تلك التدفقات هي المزود الأهم لمستويات الإنفاق الحكومي في الاقتصاد الوطني، ولقوة تأثيرها في مستويات السيولة المحلية، عدا بقية العوامل المعنية بإقرار فرض الرسوم على الأراضي داخل النطاق العمراني.
أسعار العقارات
أظهرت مؤشرات السوق العقارية منذ مطلع العام الجاري تبايناً في اتجاهاتها، فبينما ارتفعت المبيعات في القطاع السكني فيما يخص الأراضي الزراعية والبيوت والشقق وقطع الأراضي للفترة منذ مطلع العام حتى نهاية الأسبوع الماضي، مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي، بمعدلات نموٍ جاءت حسب الترتيب 11.8 في المائة، و72.8 في المائة، و19.0 في المائة، و3.5 في المائة على التوالي، فقد قابلها تراجعا عن نفس الفترة لكلٍ من العمائر والفلل السكنية، بلغت نسبها 23.7 في المائة، و38.6 في المائة، وظهرت محصلة كل تلك التباينات في نموٍ طفيف بعدد العقارات السكنية المباعة خلال الفترة بنحو 3.7 في المائة.
ولكن بالنظر لتطورات الأشهر الثلاثة الأخيرة للعام الجاري، ومقارنتها بنفس الفترة من العام الماضي، فقد تميل كفّة التطورات لصالح التراجع، حيث ترتفع نسب التراجع بالنسبة لبندي البيوت والفلل السكنية إلى 37.1 في المائة، وأكثر من 43.6 في المائة على التوالي، ومال النمو بالنسبة لبقية البنود الأخرى إلى تهدئة وتيرته بمعدلاتٍ أدنى من تلك المتحققة خلال الفترة الأطول منذ بداية العام.
ويُعزى ذلك إلى حضور مؤثرات وعوامل جديدة على السوق خلال الفترة الأخيرة، تم الإشارة إلى أهمها في مطلع التقرير (عوامل داخلية، وأخرى خارجية)، ويتوقع أن تتضح الصورة بجلاءٍ في منظور الأسابيع القادمة، التي قد تمتد إلى كانون الثاني (يناير) 2015 أو الشهرين اللذين يليهما على أبعد تقدير، وهي الفترة التي سيتخللها اتضاح الرؤية حول قرار فرض الرسوم على الأراضي داخل النطاق العمراني، وإعلان الموازنة الحكومية العامّة للعام المالي القادم.
تراجع في كميات البيع
كما تُظهر قراءات مؤشرات الأسعار مقارنةً بمؤشرات كميات البيع، أنّه كلما ارتفعت الأسعار بنسبٍ أعلى شهدت السوق تراجعاً في كميات البيع! وعليه؛ سيُنظر إلى الفترة الراهنة والقريبة القادمة بالتركيز على هذين المؤشرين، ذلك أنّ من علامات انفجار الفقاعة السعرية أن تبدأ كميات البيع والصفقات في التراجع، لبلوغ الأسعار مستوياتٍ تفوق قدرة الشراء لدى الأفراد، وإن كانت الفترة التي تسبق انفجارها لم يُلمس منها مؤشراتٍ حقيقية تؤكّد هذا الأمر، كما حدث في تداولات قطع الأراضي، التي غذّى نشاطها طابع المضاربة البحت، إلا أنّ هذه المضاربة بدأت في التراجع خلال الشهرين الأخيرين كما يُظهره الرسم البياني الأخير، وهو ما انعكس على متوسط سعر متر قطع الأراضي بتراجعه خلال فترة الأحد عشر شهراً الماضية، مقارنةً بمثيلتها من العام الماضي بنحو 23.2 في المائة، ليستقر عند 510 ريالات للمتر المربع، مقارنةً بنحو 664 ريالاً للمتر المربع من العام الماضي.
فائض الوحدات السكنية
تظهر البيانات ارتفاع فائض عروض الوحدات السكنية بنحو 635 ألف وحدة سكنية، وهو ما يعكسه على أرض الواقع تزاحم إعلانات ولوحات البيع في شوارع المدن، وعبر صفحات الإعلانات التجارية، عدا الإعلانات الأخرى عن بيع المخططات والأراضي، وهو ما يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار من قبل الأفراد الباحثين عن مساكن للتملك، لتصحيح الفكرة الخاطئة عن نقص العرض من الوحدات السكنية، تلك الفكرة المغلوطة التي يروّج لها سماسرة العقار بهدف دفع الأسعار للارتفاع.
علماً أنّ فائض العرض من الوحدات السكنية، يعتبر من أهم المؤشرات المؤكّدة على تراجع عمليات الشراء طوال الفترة السابقة، بمعنى أنّ عمليات الإنشاء والتعمير بهدف البيع، لم يتزامن معها شراءً بنفس السرعة، وهو ما يثبته تراجع أعداد العقارات المبيعة خلال الفترة الأخيرة، والسبب الرئيس وراء اتساع تلك الفجوة بين زيادة العرض وتراجع الطلب يتركّز في ارتفاع الأسعار بصورةٍ تفوق قدرة الأفراد، ولعل مراهنة الأطراف (المطورين العقاريين) المشيدين لتلك الوحدات على أنظمة التمويل، اصطدمت بالشروط الصارمة لمنح التمويل اللازم، خاصةً شرط مقدّم الشراء البالغ 30 في المائة من تكلفة الشراء، وعدم قدرة أغلب الأفراد على توفيره في الوقت الراهن، وتحت مستوى الأسعار المتضخمة الآن.
