اتحاد الملاك.. تحت مجهر القانون والنظام
المحامي محمد خياط
تطبيق نظام اتحاد الملاك يضمن استدامة العقار واستدامة جودة المناطق المشتركة والمحافظة عليها بعمل الصيانة الدورية والوقائية والضرورية بالإضافة إلى استحداث بعض الأمور لتطوير العقار بشكل عام، حيث انه بالمحافظة على العقار والمناطق المشتركة فيه تؤثر بشكل مباشر في قيمة العقار.
عزوف بعض الملاك عن التسجيل
ويُعد تطبيق الحوكمة في إدارة العقار من أبرز مميزات نظام اتحاد الملاك، حيث أن مالك الوحدة يعلم مقدار رسوم الخدمات والصيانة المترتبة عليه والية تقسيمها وأوجه صرفها، وهذا عامل مهم لإزالة أي لبس أو تخوف لدى مشتري العقار فيما بعد وبالتالي فان ذلك يؤثر بشكل غير مباشر على قيمة العقار.
ونظراً لحداثة النظام في المملكة العربية السعودية وعدم انتشار ثقافة العقارات المشتركة وجمعيات الملاك بين أفراد المجتمع، نواجه نحن مدراء العقارات المشركة عزوف بعض ملاك الوحدات العقارية عن تسجيل الوحدات العقارية المملوكة لهم، مما يعطل إنشاء الجمعية والبدء بممارسة مهامها والتزاماتها المنصوص عليها نظاماً، كما أننا نواجه صعوبة في إنشاء حساب بنكي باسم جمعية الملاك والذي قد يستغرق إنشاءه عدة شهور.
تعديلات الوحدة العقارية المفرزة
في حال وجود عيوب في الوحدة المفرزة تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على سلامة العقار أو المناطق المشتركة، أو إذا دعت الضرورة لإجراء أي عمل داخل الوحدة العقارية المفرزة حفظاً لسلامة العقار أو لتحسين الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها، فان إدارة الجمعية تقوم بعمل الآتي:
أ- إشعار مالك الوحدة قبل بدء الأعمال بمدة كافية ويتضمن الإشعار نوع الأعمال والمدة المحددة لإنجازها.
ب- أن تكون إعادة الحال في الوحدة إلى ما كانت عليه فور انتهاء الأعمال.
ج- دون إخلال بالتزامات مالك الوحدة المقررة في النظام واللائحة والنظام الأساسي للجمعية، لا يتحمل مالك الوحدة أي تكاليف إضافية ناشئة عن تنفيذ تلك الأعمال، إلا بالقدر الذي يكون فيه مسؤولاً عن الضرر الذي لحق بالعقار المشترك.
د- يعوض مالك الوحدة إذا تطلب الأمر عن الضرر الناتج عن إخلائه الوحدة وقت تنفيذ الأعمال، وذلك بما يتلاءم مع أجرة المثل لتلك الوحدة، وان يشمل التعويض أي تكاليف إضافية تحملها مالك الوحدة أو شاغلها خلال الإقامة في مكان بديل، استناداً على (م/٣٦) من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
نص تسجيل جمعيات المُلاك
أما بخصوص العقوبات، فلم يرد في النظام ولائحته التنفيذية عقوبات بحق من لم يؤسس جمعية ملاك ملكية الوحدات العقارية، علماً بان النظام ينص “إذا بلغ ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاث فأكثر، فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار، وتسجيل تلك الجمعية لدي الهيئة العامة للعقار….” (م/١٢) نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، ويستدل من نص النظام بان المشرع ألزم تأسيس جمعية ملاك للعقارات المشتركة متى ما بلغ عدد الوحدات المفرزة ثلاثة فأكثر.
وبالتالي في ظل عدم تأسيس جمعية ملاك، فانه يصعب إلزام المالك بسداد رسوم الخدمات والصيانة، بالمقابل عند تأسيس جمعية ملاك وفقاً للنظام، فان الجمعية تتمتع بالشخصية المعنوية المستقلة وتكون لها ذمة مالية مستقلة استناداً لـ (م/٢/١٢) من النظام، وبذلك فقد مكّن المشرع مدير العقار بجمعية الملاك من مطالبة مُلاك الوحدات بسداد رسوم الخدمات والصيانة قضائياً وتحصيل المبلغ بالقوة الجبرية.
ربط الجمعية بالجهات الحكومية
نتمنى ربط جمعية الملاك مع جميع القطاعات الحكومية والخدمية، وتمكينها على سبيل المثال نقل ملكية عدادات المياه والكهرباء الخاصة بالمناطق المشتركة لتكون باسم وتحت مسؤولية جمعية الملاك، بالإضافة إلى تمكينها من إصدار تأشيرات العمالة ونقل الكفالة من والى جمعية الملاك بحكم تمتعها بالشخصية الاعتبارية.
والاهم ربط الجمعية بوزارة العدل لجلب بيانات مالكي الوحدات في العقار المشترك بسهولة وفاعلية وإلزامهم بالتسجيل بالجمعية، بالإضافة إلى إتاحة الاستفادة من فواتير رسوم الخدمات والصيانة الصادرة من الجمعية كسند تنفيذي لتسهيل الإجراءات واختصار مدة التقاضي.