اتحاد ملاك أسواق طيبة والعويس.. نماذج ناجحة
رياض التركي
ظلت المملكة العربية السعودية تشهد تطورات هائلة في السنوات الأخيرة في كافة مناحي الحياة، ومن ضمن هذا التطور المشهود ظهور أجسام وتكوينات إدارية لم تكن معروفة من قبل، وقد ساندت الدولة هذه التطورات ووفرت لها البيئة السليمة من أجل تحقيق النهضة المرجوة، ومن أهم الوسائل التي اتبعتها الدولة في المساندة وتقديم العون كان إصدار الأنظمة واللوائح ذات الصلة.
ومن أبرز التنظيمات التي اهتمت بها الدولة “اتحاد الملاك” الذي يعتبر من أحدث برامج وزارة الإسكان السعودية، ويهدف إلى تنظيم العلاقة بين ملاك الوحدات السكنية والتجارية ذات الملكية المشتركة، ويعتبر إنشاء اتحاد الملاك إلزاميا إذا كان هناك ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى أكثر من 10 وحدات، ويتجاوز عدد ملاكها خمسة ملاك، فيما يعتبر اختياريا إذا كانوا أقل من ذلك وفقا لأحكام المادة الثانية عشرة التي تنص على إنه “إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر؛ فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار، وتسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة”، وتسجيل الجمعية لدى الهيئة يعطي الجمعية شخصية اعتبارية نظامية مما يجعل لها الحق والقدرة على إبرام التصرفات النظامية وامتلاك وإدارة الأموال وغيرها وذلك لضمان حسن إدارة العقار والمحافظة عليه لضمان تحقيق أقصى انتفاع مرجو منه مع الحفاظ على حقوق ملاك الوحدات وتأمين الحراسة والنظافة اللازمتين للعقار محل الإدارة.
وينظم الاتحاد حقوق وواجبات ومسؤوليات والتزامات كل عضو من الأعضاء، يضاف إلى ذلك إدارة وتشغيل واستثمار أموال الاتحاد وأصوله وموجوداته، الأمر الذي ساهم في نجاح دور اتحادات الملاك في السعودية، وارتفاع عددها ليفوق أكثر من 3 آلاف اتحاد سواء للملكيات السكنية المشتركة أو المجمعات السكنية وصولا إلى الأسواق التجارية، وخير مثال على نجاح اتحاد الملاك، هو اتحاد ملاك أسواق طيبة والعويس إلي قام بإعادة التنظيم والترتيب بعد اتحادهما فيما بينهما كاتحاد ملاك مزدوج.
وللفائدة الكبيرة التي حققها اتحاد الملاك فقد رأت الدولة إصدار نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته التنفيذية لتنظيم عمل الاتحاد، وقد عرف هذا النظام جمعية الملاك بأنها: كيان يؤسسه الملاك – أو من يمثلهم – في عقار مشترك لغرض إدارة جميع شؤون ذلك العقار، وفقاً لأحكام النظام والنظام الأساسي.
وتناول في المادة السادسة عشرة منه على أن: تعد جمعية المجمع ممثلةً للملاك فيما يتعلق بالتصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة في المجمع العقاري.
ويتم انتخاب مجلس من الملاك ووضع لائحة أساسية للاتحاد ويتم التصويت عليها لمنح صلاحيات لمجلس الملاك في تولي مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح واستثمار الأجزاء المشتركة من العقار، وقد أعطى النظام في المادة الحادية والعشرون الحق لمدير الجمعية أن تكون قراراته وعقود التعاملات التي يبرمها – وفقاً للصلاحيات المخولة له بموجب النظام – المتعلقة بالعقار المشترك أو المجمع العقاري بعد اعتمادها من الهيئة؛ سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفقاً لأحكام نظام التنفيذ. وتحدد اللائحة الإجراءات اللازمة لذلك.
وختاما
نجد أن النظام قد عالج اهم المشاكل التي واجهة الملاك سابقا فيما يخص الأمور المشتركة بينهم وقد أورد لذلك فقرات وأهمها ما ورد في المادة التاسعة والتي جاء فيها:
1- على كل مالك وفقاً لأحكم النظام، ألا يغلو في استعمال حقه في الانتفاع بوحدته العقارية المفرزة أو بالأجزاء المشتركة إلى الحد الذي يضر بجاره، وليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، وإنما له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت المألوف، على أن يراعي في ذلك الآداب العامة والعرف وطبيعة العقار وموقع كل وحدة عقارية مفرزة بالنسبة إلى الأخرى والغرض الذي خصصت له كل وحدة.
2- لا يحق لأي مالك القيام بعمل من شأنه الإضرار بالهيكل الإنشائي أو التأثير على الواجهات، ولا يجوز له استخدام الأجزاء المشتركة إلا فيما خصصت له، ولا يجوز إشغالها بأي عوائق تؤثر في هذا الاستخدام.
كما نصت المادة السادسة والعشرون على أنه:
1- يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها؛ كلٌّ بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك، ويجوز أن تختلف قيمة مساهمة المالك في تلك التكاليف باختلاف نوع استعمال الوحدة العقارية المفرزة إذا كانت ضمن عقار مشترك متعدد الاستعمالات.
2- لأي مالك – بعد موافقة جمعية الملاك – أن يحسّن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يغير من نوع استعمالها أو يلحق الضرر بالآخرين.
والمادة التاسعة والعشرون:
1- إذا تضرر العقار المشترك تضرراً جزئيًّا، فعلى الملاك إصلاحه بحسب ما تقرره الجمعية العامة، ما لم يتفق على غير ذلك.
2- إذا انهدم العقار المشترك تقرر الجمعية العامة ما تراه، وفي حال الاختلاف يرفع الأمر إلى المحكمة المختصة.
والمادة الثلاثون:
1- لا يجوز إجراء أي تعديل في الشكل الخارجي للعقار المشترك إلا بعد موافقة الجمعية العامة.
2- يشترط موافقة الجمعية العامة قبل إجراء أي عمل يترتب عليه زيادة في قيمة العقار المشترك كله أو بعضه، وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما تضعه الجمعية من شروط وما تفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الملاك.
كما أنه من الضروري في الختام أن نذكر أن صدور هذا النظام ولائحته التنفيذية قد ساهم بشكل فعال في الحد من الخلافات والنزاعات التي تثور دائما بين اصحاب الأملاك المشتركة. وقد تتطور نلك النزاعات في بعض الأحيان الى اشتباكات واعتداءات تنجم عنها آثار وخيمة كالقطيعة بين الجيران, وربما تصل أحيانا الى اعتداءات جنائية. وهنا تبرز أهمية هذا النظام الذي وضع حدا لكل هذه المشاكل من خلال تنظيم هذه العلاقات الشائكة ووضع مرجع نظامي وإداري محكم لها مما جعل علاقات أصحاب الأملاك المشتركة قائمة على هدى وبصيرة, حيث يلتزم الجميع بالحدود المرسومة وفقا للنظام واللائحة.