زيادة أسعار إيجار العقارات السكنية.. ما بين العشوائية والآلية المدروسة
أدت ظاهرة ارتفاع الإيجارات السكنية لسيطرة مخاوف عديدة لدى المستأجرين الذين يتفاجؤون بزيادات غير متوقعة في القيمة الإيجارية لم تضعها الأسرة في الحسبان؛ مما يجعل رب الأسرة أمام خيارين أحلاهم مرُ؛ الضغط على الميزانية أو الإخلاء.
صحيفة “أملاك” أجرت استطلاعًا موسعًا حول الآلية المثالية لتقييم زيادة الإيجارات أو تثبيت قيمتها حتى يتحقق الاستقرار الأسري.
==
استطلاع: عبدالله الصليح
= = =
مطر الشمري: تقييم وتصنيف الوحدات السكنية إلى فئات
كشف مطر الشمري، خبير بالشأن العقاري، عن حجم الضرر الذي يلحق بالمستأجر عند حدوث زيادة فُجائية في قيمة الإيجار وصعوبة البحث عن بديل، موضحًا أن الأسر لها ارتباطات بالمدارس أو العمل وغيرها من الأسباب، لذلك أن كثير من الأسر لا تشعر بالاستقرار نتيجة لتصرفات بعض الملاك المفاجئة لهم في رفع الإيجار وبشكل مبالغ فيه، لذلك نشاهد حالات تعثر كثيرة عن السداد بسبب ذلك.
ودعا الشمري الملاك والمستأجرين لإطالة مدة العقد؛ فهي تساعد على الشعور بالاستقرار لدى المستأجر، وفي ذات الوقت أن المالك سيضمن تدفق مالي لمدة أطول، عكس العقود السنوية التي يتعامل بها بعض الملاك لتمكنهم من رفع قيمة الإيجار، ويرى الشمري من وجهة نظره أن هذا النوع من التعاقد ليس أهم من ضمان التدفق المالي لأكثر من سنة، خاصة مع وجود احتمالية عدم استئجار الوحدة بسعرها الجديد، مشيرا لعدم رمي اللائمة على الملاك او لعدم رجوعهم للمتوسط الايجاري.
وأبان الشمري أن عدم وجود آلية تنظم سياسة الأسعار في الايجار أدت إلى وجود هذه الاشكالية، ودعا إلى وجود آلية تنظم العلاقة بين المستأجر والمالك فيما يخص سعر الايجار، مثل أن يتم وضع نسبة لرفع الإيجار في عقد الإيجار يتفق عليها الطرفان، وتطبق هذه النسبة خلال مدة من سنتين فأكثر، وهذه النسبة تختلف باختلاف تصنيف الوحدات السكنية، وهذا يساعد على التزام المستأجر بالدفعات الإيجارية.
وفي ختام حديثه لصحيفة “أملاك” قال الخبير العقاري مطر الشمري: “نتمنى من الجهات المسؤولة عن التنظيم الإيجاري أن تضع آلية لتقييم وتصنيف الوحدات السكنية إلى فئات، مساواة بالتصنيف في الفنادق، التي يتم تصنيفها كأربعة نجوم وثلاثة نجوم وهذا التصنيف لدى الفنادق أسهم في تحديد نطاق الأسعار للفنادق”.
= = =
العبودي بن عبدالله: المؤشر الإيجاري يساعد على التسعير المناسب
أوضح العبودي بن عبدالله، الخبير العقاري، أن الهيئة العامة للعقار تقدم خدمة المؤشر الإيجاري، والتي تساعد المؤجر والمستأجر على معرفة نطاق الأسعار بناء على الحي والمنطقة ونوع العقار، وهذه الخدمة تساعد المؤجر على التسعير المناسب للعقار وكذلك تعطي المستأجر المعلومة التي يحتاجها لاختيار العقار المناسب له بناء على هذا المؤشر.
وأبان بن عبدالله أن هناك تأثير لعقود الإيجار السكني طويلة المدى على الاستقرار الأسري، لأن عقد الإيجار الموحد ملزم على الطرفين سواء المالك أو المستأجر، والسبب أن العقد السنوي قد يخضع لزيادة الطلب ويتفاوت فيه سعر الإيجار بخلاف العقود التي تبرم لمدة ثلاث أو خمس سنوات بقيمة إيجار ثابتة أو متغيرة يتفق عليها الطرفان، ودعا الراغب في استئجار وحدة سكنية أن يدرس العروض المناسبة، ويفكر جديًا في إبرام عقد لمدة أكثر من سنة حتى يتلافى إشكالية تفاوت السعر وزيادته في حال ارتفاع الطلب عند تجديد العقد.
ويرى العبودي بن عبد الله أن رفع الفائدة أدى إلى زيادة الطلب على الإيجار وارتفاع أسعاره عما كان عليه، نشهد تراكما للطلب على شراء الوحدات العقارية ولكنه في انتظار تغير سعر الفائدة، واتجه أصحاب الطلبات إلى استئجار الوحدات بدلاً من الشراء الآن مما أدى لارتفاع الأسعار بسبب زيادة الطلب.
= = = =
عبدالرحمن الجهني: 4 عناصر رئيسية تحدد قيمة الزيادة
قال المهتم بالشأن العقاري عبدالرحمن الجهني: إنه يمكن تعديل التقييم المُتبع لوضع القيمة الإيجارية، وتحديد سقف أعلى للارتفاع لا يتجاوز 10%، أسوة بمؤشر سوق الأسهم، وذلك من خلال عدة نقاط.
وأوضح أن هذه النقاط تشمل عمر المبنى، وتوفر الخدمات الحكومية «ماء وصرف وغيره»، والقرب والبعد عن الخدمات الاقتصادية، إضافةً إلى متوسط أسعار الوحدات بالمنطقة.
وأشار إلى إمكانية تحقيق الاستقرار الأسري، في ظل ازدياد أسعار الإيجارات، من خلال اختيار السكن الذي يتناسب مع الدخل، ناصحًا بألا يتجاوز الإيجار 25% من إجمالي الدخل الشهري، والابتعاد عن البهرجة، وما وصفه بـ «الجري وراء السراب».
وبشأن العرف السائد في المدة «عقد إيجار سنوي»، بيّن أنه عرف قديم مثله مثل بقية الممارسات العقارية، كتحديد مقدار الوساطة بـ 2.5%، وأنه الازدهار الاقتصادي، والتحول السريع في المملكة على مختلف الأصعدة، لا بدّ من تحسين وتغيير هذه المدة، كي تتناسب مع خطط دراسات الجدوى لميزانية الأسرة لاسيما مع الزيادة البسيطة السنوية على دخل رب الأسرة وزيادة المصاريف بضغط التضخم، وأنه من الممكن أن تكون الزيادة كل سنتين.
وتحدث الجهني عن الآلية المثلى لزيادة قيمة الإيجار، وهي ألا تتجاوز 10%، وتتباين بمعايير محددة، على أن تخصص نقاط لكل مبنى بمنصة «إيجار»، من خلال بنود يعبئها المؤجر، ومع تكامل بيانات بقية الوزارات مع المنصة يتم تحديد نسبة الارتفاع، مؤكدًا أن ذلك ينطبق على القطاعين السكني و التجاري.
= = =
سعد بن إبراهيم: لا يوجد تقييم مثالي لتحديد الإيجارات
بدوره، قال سعد بن إبراهيم وسيط عقاري، إنه لا يوجد تقييم مثالي متبع لوضع قيمة إيجارية للعقار، مشيرًا إلى أن تحديد القيمة الإيجارية للعقار يعتمد حاليًا على حجم الطلب على العقار أو المنطقة المتميزة التي يقع فيها، فكلما زاد الضغط والطلب على المنطقة، كلما ارتفعت القيمة الإيجارية، وهنا يرى البعض هذا الوضع بأنه ناتج عن الجشع فيما يعتبره البعض بمثابة استغلال للفرص المتاحة.
وأوضح أن الاستقرار الأسري تحكمه معايير الاحتياجات الأساسية الحقيقية، وعدم دمج الكماليات من ضمنها، أو تقديمها على الاحتياجات الأساسية الحقيقية، وهنا تظهر فكرة الوعي بين الأشخاص ومعرفة هذه الأمور تعتبر أمرًا هامًا في تحقيق الاستقرار الأسري.
وأشار الوسيط العقاري إلى أن العرف السائد يعتمد على ما تم توريده من الأجيال السابقة، وفي الأجيال التي سبقتنا كان العرف السائد هو العقد السنوي، بالإضافة إلى نقطة الوعي والتثقيف، والمعروض من أصحاب العقارات، ومدى التوافق أو الاتفاق بين طرفي العقد، فمثلا في حال تم توقيع عقد لمدة 5 سنوات والاتفاق على خصم مبلغ معين.
ويرى سعد بن إبراهيم، أنه لا يمكن أن تكون هنالك آلية مثالية لزيادة مدة الإيجار، فبعضها قد يكون نافع لجزء من المجتمع ومضره للجزء الآخر، حيث قد تكون لها أضرار على مستوى الأمن الاجتماعي للجماعات وتحرض على أفعال مشينة، والأفضل أنه يجب توعية الأشخاص بأضرار عدم معرفة الإمكانيات الحقيقة للأفراد، والبقاء على إمكانياته وعدم رفع سقف الإمكانيات بوضعها في مكان خيالي فيصبح هناك فجوة كبيرة بين الحقيقة والخيال، فتكون السقطة مؤلمة كلما كبرت الفجوة بينهما.
= = =
نايف المطيري: يجب وضع نسب محددة لزيادة القيمة الإيجارية
من جانبه، يرى نايف المطيري، مهتم بالشأن العقارية، أن التقييم المثالي للقيمة الإيجارية يجب أن يخضع لتنظيم دقيق ومبني على أسس تنظيميه واضحة للحد من مزاجية بعض الملاك في رفع سقف الإيجارات بشكل مبالغ فيه واعتقد انه من أهم الخطوات أن يتم العمل على وضع نسب ثابتة ومعروفة تحددها الجهة المسؤولة، كأن تكون النسبة للسكني بين 2.5% و3% من قيمة العقار، أو أن تكون حسب مؤشرات الأحياء متى ما طبقت هذه الخطوة فهي تحدد القيمة السوقية للمنتجات في الحي، وهذا مما يساعد على قياس النسبة العادلة للقيمة الإيجارية.
وقال المطيري، إنه بدون شك ستؤثر زيادة القيمة الإيجارية على الاستقرار الأسري، حيث أن الإيجار يعتبر استنزاف مادي كبير لرب الأسرة، مشيرًا إلى أن هناك حلول كثيرة ومتنوعة قدمتها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، كما أن تمكين المواطن للسكن يعتبر واحد من أهم مستهدفات رؤية المملكة 2023، والتي تستهدف رفع نسبة تملك السعوديين للسكن إلى 70% بحلول عام 2023.
ويشير المهتم بالشأن العقاري، إلى أن العقد السنوي مناسب من وجهة نظره للعقود السكنية للأسر، ولكن قد يكون من المناسب في حالات خاصة أن يكون العقد لمدة طويلة كأن تكون الوحدة غير متوفرة عادة أو قيمتها تناسب المستأجر ويرغب في استقرار السعر ففي هذه الحالة قد يلجئ بعضهم لطلب التعاقد لمدة أطول من السنة، ولا يزال الأغلب يفضل العقود السنوية.
وقال المطيري إن ارتفاع الأسعار يعد من الموضوعات الشائكة ويحتاج إلى تنظيم يستهدف استقرار الأسعار وعدم التفاوت الكبير في قيمة العقود عند التجديد، ومن المقترحات أن يتم تصنيف الوحدات إلى تصنيفات كمتوسط وأدنى وأعلى ويكون لكل تصنيف نسبة زيادة معينة، فالتصنيف الأدنى له نسبة ارتفاع لا تتجاوز 2.5% والمتوسط لا يتجاوز 3% والتصنيف الأعلى لا يتجاوز 5%، فوجود التصنيفات يسهم في تحديد نطاق الأسعار ويساعد المستأجر على اختيار التصنيف المناسب له. كذلك يجب أن يوضع لكل تصنيف متطلبات لتحقيقه، وتوضع له حوافز يكون الهدف منها رفع جودة الوحدات الإيجارية للمستأجر وتحفيز الملاك على رفع جودة المنتجات العقارية.
= = = =