استطلاع: عبدالله الصليح: يشهد نظام البيع على الخارطة رواجًا متزايدًا في السوق العقاري بالمملكة، حيث يُقدم للمواطنين فرصة امتلاك عقار بسعر مُخفض نسبيًا مقارنة بالوحدات الجاهزة. ولكن، يواجه هذا النظام بعض التحديات، مثل مخاوف المشترين من تأخر التسليم أو عدم مطابقة المواصفات المنصوص عليها في العقد. صحيفة أملاك العقارية أجرت استطلاعًا حول الموضوع.
= = = =
د. بداح النوفل: وضع عقود تنفيذية تضمن التعويض
أكد د. بداح النوفل، مهتم بالمجال العقاري، أن أسعار منتجات البيع على الخارطة التي تقع تحت مظلة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان هي هو الحد الأدنى للمنطقة مستقبلا، ناصحًا بان تكون خطة الاستقطاع مناسبة للدخل بحيث لا تتجاوز 40%، ووصفها بالفرصة المميزة للتملك. وأشار إلى أن الحصول على مسكن مناسب بسعر مدعوم يعتبر أهم مكتسبات النظام للمواطنين.
وأوضح النوفل أن ما يُميز سعر البيع على الخارطة في منتجات الإسكان أنه شامل المبنى والأرض والمخططات والتشطيبات المتفق عليها ومتابعة الاستشاري الهندسي والبنية التحتية والفوقية للحي بأرصفته، بالإضافة إلى الضمانات المتفق عليها، وكذلك قيمة الرسوم لإيصال الخدمات من كهرباء ومياه وصرف، هذا علاوة على أن تسجيل الصك سيكون باسم المستفيد.
وأبان النوفل أن تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين سيكون له تأثيرًا إيجابيًا على النشاط، حيث يساهم في رفع مستوى الخدمات المقدمة للمستفيدين من نظام البيع على الخارطة، وسوف تكثف الجهات المختصة من الرقابة الميدانية التي لا تقل أهمية عن التأهيل والتصنيف، ونبّه إلى أن عدم الالتزام بالمدد الزمنية المحددة يمثل هاجسًا كبيرًا للمشتري ويجعل البعض يحجم على الشراء، مشيرًا إلى وجود مشاريع متعثرة ينبغي الانتهاء منها ومن مرافقها.
ولخص النوفل العقبات التي تواجه الراغبين في الشراء على الخارطة في الآتي:
- عدم ملائمة بعض التصاميم أو المواقع أو الأسعار لاحتياجات المشترين.
- اختلاف مواصفات الوحدة السكنية المعروضة عن الوحدة المُسلمة للمالك عند بعض المطورين.
- مرونة العقد الاسترشادي بعدم تحديد مواد ملزمة والاكتفاء بحديث عام أحيانًا.
- عدم مطابقة الإعلانات التسويقية للواقع.
- تأخير تسليم المشاريع وتأخير وصول الخدمات والمرافق مثل الحدائق مثلًا.
وختم د. بداح النوفل حديثه لصحيفة “أملاك” العقارية بقوله: “أمثل طريقة لجعل البيع والشراء على الخارطة ممكنًا وخاليًا من المخاطر التمويلية هي وضع عقود تنفيذية بحيث أن يكون التعويض للتأخير فوري وملزم للمطور.
= = = =
محمد الشهري: تعثر المشاريع سبب التردد في الشراء
عزا محمد الشهري، الرئيس التنفيذي لشركة اتبار للتطوير والاستثمار العقاري، تردد العملاء في إتمام صفقات البيع على الخارطة إلى سابقة المشاريع المتعثرة في نفس المنقطة سواء على مستوى مشاريع الإسكان أو مشاريع المطورين الخاصة الحاصلين على رخص بيع على الخارطة، مما يسبب عائقًا في الشراء.
وأضاف أن هنالك عوامل أخرى تعتبر من معوقات النشاط؛ مثل ضعف تنفيذ بعض مشاريع البيع على الخارطة أو عدم توفر جودة الحياة اللازمة والمتوفرة في مخططات أو مشاريع جاهزة أخرى، وأشار إلى أن التحديات التي تواجه المطور مثل صعوبة توفير السيولة التمويلية في ظل نشوء ظروف اقتصادية تحد من شراء المستفيدين للعقارات وبالتالي عدم توفر المال المعتمد عليه المشروع، مثل ارتفاع معدلات الفائدة ، أو ارتفاع نسبة الدفعة الأولى لتمويل شراء العقار مما يُضعف القوة الشرائية وبالتي يكون عائقا أمام إتمام مشاريع البيع على الخارطة أو تعثرها أو تأخر إتمامها.
وعن أهم المكتسبات لنظام البيع على الخارطة قال الشهري: “المشاركة المباشرة من لجنة البيع على الخارطة للمطورين في ترخيص ومتابعة مشاريعهم، وكذلك الشركة الوطنية للإسكان من خلال منصة سكني ونظام حجز الوحدات الكترونيا، وباقات التسويق وغيرها من الخدمات التي تسهل عمل المطور في إتمام مشاريعه على الوجه المطلوب، بالإضافة إلى الجانب الأهم وهو توفير السيولة للمطور العقاري من خلال استلام دفعات شراء الوحدات السكنية وفقا للعقود المبرمة بين المطور العقاري والعملاء للمشروع مما يسهل على المطور جانب توفير التمويل لإتمام المشروع وفي نفس الوقت يحصل العميل على سعر مناسب أقل من سعر العقار مكتمل التطوير.
وعن تصنيف الممارسين لنشاط التطوير للبيع على الخارطة يرى الشهري أنها خطوة مهمة لتطوير إمكانياتهم وأساليب استقطاب العملاء لهم، وتقديم المنتجات العقارية الأكثر استقطابا للعملاء، كما أنها تضع المطور العقاري الأكثر جدارة في المكان الذي يستحق أن يكون فيه وينال ثقة أصحاب الأعمال والعملاء، كما تشعل المنافسة في تطوير القطاع العقاري وتتيح للجهات ذات العلاقة تحديد إمكانيات المطورين بحسب تصنيفهم.
وأبان الشهري أن تسليم المشروع في مُدده الزمنية يُكسب البيع أو التأجير على الخارطة سمعة وثقة أكبر من العملاء لإتمام صفقاتهم من خلاله، ولكن الذي يحصل أن التأخر في تقدم مشاريع البيع على الخارطة ربما يكون في غالب الأحيان بسبب ظروف أو خدمات المفترض توفرها للمشروع من جهات أخرى ليست بيد المطور العقاري، مثل إيصال خدمات الكهرباء لموقع المشروع وكل ما يتعلق به من اعتماد للمقاولين أو المواد وغير ذلك، وكذلك استجداد بعض الأنظمة التي تتعلق بأساليب البناء أو تحقيق بعض الاشتراطات اللازمة لجهات تنظيمية قرارها ليس بيد المطور، لذلك الأفضل أن يكون للمطور العقاري جهة تنظيمية واحدة يستطيع من خلالها توفير كل الخدمات التي تتطلبها مشاريعه ويتم إيصالها له في المكان والوقت المناسب دون أن يضطر المطور للتعامل مع عدة جهات متنوعة قد تكون سببا في تأخر مشاريعه.
وقال محمد الشهري: “إن من أبرز الطرق لمعالجة التحديات، هو توفير التمويل الجزئي اللازم لبداية المشروع والخطط التسويقية له من خلال الجهات التنظيمية ممثلة من وزارة الإسكان أو الهيئة العامة للعقار واستردادها بعد تمام المشروع، وكذلك تقديم التسهيلات اللازمة للمطور العقاري من الجهات التنظيمية دون أعباء مالية عالية تزيد من تكلفة المشروع وكذلك تؤثر على السيولة المفترض توفرها للمشاريع وأخص بالذكر ما يتعلق بالرفع للمشاريع على منصة سكني وفتح نظام الحجز والخطط التسويقية ونظام استدامة المباني وغيرها من الخدمات الأخرى التي تُقدم للمطور العقاري بمقابل مالي، وأيضا تقليل الرسوم المطلوبة لفتح مشاريع البيع على الخارطة أو تأجيلها إلى ما بعد تمام المشاريع حتى لا تكون عبئا إضافيا على المطور في بداية مشاريعه ويمكن تأجيل استلامها إلى ما بعد المشروع إذا لزم الأمر.
= = =
م. عمر المنصور: حماية أرباح الشركات ومنع ارتفاع الأسعار
من جانبه، أوضح المهندس عمر المنصور مستشار منع الخسائر بصندوق التنمية الصناعي، أن مكتسبات نظام البيع والتأجير على الخارطة تتمثل في تنظيم طلبات العرض والطلب في السوق لضمان توازنه، مما يحمي ربحية الشركات ويمنع ارتفاع الأسعار على المشتري، وتمكين المطورين من جمع التمويل اللازم للمشاريع قبل بدء البناء أو خلال مراحله الأولى، وضبط الجودة وتعزيز التنافس بين المطورين لتقديم الأفضل، وزيادة الفرص الوظيفية من خلال إنشاء شركات مثل شركة روشن للتطوير العقاري أو جذب استثمارات أجنبية.
وأبان المنصور أن العقبات والمخاوف التي تحد من إتمام الصفقات على الخارطة تتمثل في ارتفاع الأسعار وتأخير تسليم الوحدات في المشاريع السابقة، هذا فضلًا عن قلق العملاء بشأن جودة التنفيذ ومطابقة الواقع للمخططات، ومخاوفهم من فقدان الأموال في حالة تعثر المشروع.
وعن تأثير المدد الزمنية للتسليم على إحجام البعض عن الشراء، قال المنصور: “بالطبع كثير من المشترين مرتبطون بعقود إيجار ويحسبون التكاليف بناءً على مواعيد التسليم واضعين في الحسبان أن التأخير قد تؤدي إلى تغيرات في تفضيلات العملاء أو أسعار العقارات، وأشار إلى أن تأهيل وتصنيف المطورين يساعد على تحسين جودة المشاريع وزيادة الثقة بين المستثمرين والعملاء بفضل المعايير والضوابط.
وعن الطرق المُثلى لجعل البيع والشراء على الخارطة ممكنًا من غير مخاطر تمويلية، حدد المنصور ثلاث موجهات تحفز إتمام المشروع والاستفادة منه، وهي:
عدم منح المطورين مشاريع جديدة قبل إتمام مشاريعهم السابقة.
توفير تأمين لحماية أموال المشترين في حال تعثر المشروع.
ربط تمويل المشروع بنسبة الإنجاز.
= = =
أحمد الضعيان: البيع على الخارطة يشجع الاستثمار الأجنبي
ثمّن أحمد الضعيان، مستشار عقاري لدى شركة عقد العقارية، العمل في نشاط البيع أو التأجير على الخارطة الذي ساهم في زيادة المعروض من الوحدات العقارية بأسعار تنافسية تشجع الراغبين بالشراء للسكن أو الاستثمار في الوحدات العقارية، ووصفها أنها الأقل سعرًا.
وعزا الضعيان معقولية أسعار البيع على الخارطة لسبب رئيسي؛ هو تمكُن المطور العقاري من توفير سيولة نقدية بدون نسب فائدة بنكيه متراكمة أثناء مدة تطوير العقار سواء من الدفعات المستحقة أو من خلال الملاءة المالية للمطور، مشيرًا إلى عدم تحمل المستفيد أي تكاليف مالية إضافية تضاف على سعر العقار خلال فترة إنشاء الوحدة العقارية مقارنة مع أسعار العقارات المشيّدة.
وأبان أن زيادة أعداد المطورين العقاريين المرخصين للبيع على الخارطة يزيد المعروض من الوحدات السكنية منخفضة التكاليف والأسعار، وهذا بالطبع يحد من الارتفاع المتزايد من أسعار العقار، ويشجع المطورين العقاريين للتحول إلى نظام البيع على الخارطة.
ودعا الضعيان لتشجيع المطورين العقاريين المميزين في جودة تنفيذهم لمشاريعهم المشيدة حاليا خلال الخمس سنوات الماضية، وتميزهم في خدمة ما بعد بيع العقار، وأصحاب الأفكار المبتكرة الجذابة لخلق جودة حياة أفضل في مشاريعهم وذلك لخلو عقاراتهم المشيدة من العيوب التي تظهر بعد التشييد، وذلك بعمل تحالف بين هذه النخبة من الشركات، وإنشاء كيانات عقارية جديدة لتأهيلهم دخول سوق البيع على الخارطة بتوفير تسهيلات خاصة لهم.
وأوضح أحمد الضيعان أن البيع على الخارطة بأسعار أقل من سعر السوق يشجع حتى المستثمرين الأجانب للدخول في الاستثمار المباشر في الوحدات العقارية مما يجلب عملة أجنبية صعبة للدولة تصب في اقتصادها، وأشار إلى أن هذا النظام طبقته بعض الدول ومازالت تشجع المطورين لرفع وارداتها من خلال البيع على الخارطة، وبالتالي جذب الاستثمار الخارجي، ورأينا مدن وعواصم عالميه تم بناؤها على الخارطة اعتمدت على نسبة كبيرة جدا من السيولة النقدية المستجلبة من الخارج، وبأسعار مغرية للسكن أو الاستثمار.
وعن العقبات التي المطور في السوق، أبان الضعيان أن تزحزح الثقة في حال تعثر أو تأخر في أحد مشاريع البيع على الخارطة من أبرز التحديات؛ حيث يحجم المشتري من شراء الوحدة بسبب مشاهدته تجارب سابقة لأحد المطورين العقاريين، لذلك يرى أن هناك تخوف كبير للشراء من بعض المطورين خصوصا إذا كان اسم المطور العقاري جديد غير معروف بالسوق وليس له تجارب أو سمعة بناها سابقا في السوق تشهد له جودة تنفيذ وتسليم وحداته السكنية.
وقال الضعيان: “من أبرز التحديات توفر مساحات سكنية في مواقع حيوية قريبة من الخدمات وتتمتع بجودة حياة؛ حتى لا يضطر المطور العقاري لشراء الأرض بأسعار مرتفعة جدًا لتنفيذ المشروع وبالتالي يرتفع سعر بيع الوحدة السكنية. والتحدي الآخر عدم المرونة في تغيير الاشتراطات المطلوبة لبعض المخططات السكنية سواء في عدد الوحدات السكنية لكل أرض أو نظام البناء، لذلك نرى في العاصمة الرياض تم تصريح بناء منتجات جديدة لوحدات سكنية عقارية على شكل أدوار في بعض الأحياء ولكن في المدن الأخرى لم يتم التصريح بذلك مثل المنطقة الشرقية، علما بأن اشتراطاتها ممتازة جدا ومن أهما توفير مواقف سيارات داخل مساحة الارض بعمق٦امتار لقاطني الوحدات السكنية، وهذه المنتج الجديد من نظام الأدوار نالت استحسان الكثير من طالبي السكن لتمكنهم من تحقيق رغباتهم في مواقع مميزة وبأسعار تنافسية ومساحات كبيرة مقارنة بالشقق السكنية، مما وفر معروض سكني جديد في أحياء لا يوجد في عدد سكان كبير وبالتالي تتحمل عدد السكان الجدد القاطنين في نظام الأدوار الجديد مثل حي العليا السليمانية بالعاصمة الرياض.
يضيف الضعيان: “بالمقارنة مع بعض الدول الأخرى التي لها مخاطر أكبر في شراء وحدة عقارية على الخارطة، تكون المعاملة مجرد عقد تجاري بين المشتري والبائع مع وعد لتسليم العقار خلال مدة زمنية معينة غير ملزمة للبائع الالتزام فيه، مما يتسبب في الكثير من التعثر في تسليم الوحدات، وبالتالي وجود تشريعات وعقود موحدة وهذا ما نظمته (وافي) بين المطور والمشتري حد بشكل مباشر من المخاطر لكل الأطراف، خصوصا عندما يتم تداول صكوك عقارية رسمية لمشاريع على الخارطة هذا أكبر ضمان لمن اشترى وحدة على الخارطة ويحد بشكل كبير من المخاطر والمنازعات مستقبلا، ويشجع أيضا المستثمرين الأجانب للتملك فيها مستقبلا.
وضرب الضعيان مثلًا ببعض التجارب بالدول المجاورة متمثلة في:
دبي: يتم تسجيل الوحدة في دائرة الأراضي والأملاك وبها جميع حيثيات التعاقد.
البحرين: لا يتم تسجيل الوحدة العقارية البيع على الخارطة في جهاز المساحة والتسجيل العقاري إلا بعد انتهاء المشروع ودفع قيمة الوحدة بالكامل. يتم توثيق العقد لدى محامي ويقوم المشتري بنفسه تسجيله لدى جهاز المساحة والسجل العقاري
مصر: كذلك لا يتم تسجيل البيع على الخارطة رسميا لدى مصلحة الشهر العقاري والتوثيق وغير ملزم المطور بذلك إلا إذا طلب المشتري ذلك مجرد عقود بين المطور والمشتري.