التسجيل العقارى حفظ للحقوق وعقوبات على المخالفين
المحامي ماجد قاروب
يعد نظام التسجيل العقاري أحد الأسس الأساسية التي تقوم عليها الأنظمة القانونية والإدارية في المملكة العربية السعودية، حيث يعتبر آلية رئيسية لضمان حقوق الملكية العقارية وحمايتها من التعديات والنزاعات ويوفر ضمانًا قانونيًا لصاحب العقار، حيث يُمكنه من إثبات ملكيته بشكل رسمي ومعترف به من قبل الجهات الحكومية والقضائية كما يسهم التسجيل العقاري في تثبيت الحقوق وتوثيق التصرفات العقارية المختلفة، من بيع وشراء وهبة وانتقال الملكية بالإرث وغيرها من التصرفات.
كما أنه يعتبر الركيزة الأولى في حماية حقوق الملاك والمستثمرين العقاريين من أي ادعاءات باطلة بالملكية أو تلاعب بالصكوك الخاصة بالملكية، حيث تكون الوثائق المسجلة في السجل العقاري هي المرجعية القانونية المعتمدة لحسم أي نزاع حول ملكية العقار ويسهل على الأطراف المتعاملين في القطاع العقاري التحقق من صحة الملكية والحدود والمستحقات المالية المرتبطة بالعقارات.
كما يُسهم التسجيل العقاري في تحقيق الاستقرار الاقتصادي في السوق العقاري، إذ يُنشئ ويُرسخ بيئة قانونية صحيحة وواضحة تدعم الاستثمارات العقارية وتُعزز ثقة الأطراف المتعاملين في النظام العقاري السعودي. كما يُسهل في تسوية النزاعات العقارية بطريقة قانونية منظمة.
وهناك اشتراطات وإجراءات للتسجيل العيني نصت عليها المادة الثامنة من نظام التسجيل العيني للعقار وهى أن يكون للعقار -ما عدا العقارات المملوكة للدولة- صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية، وأن يكون العقار مكتمل البيانات الجيومكانية، ومن الإجراءات المتبعة في التسجيل حق الجهة المختصة في طلب الإفصاح عن أي مستندات أو بيانات لازمة لصحة وسلامة التسجيل العيني الأول، وعلى الجهة المختصة إجراء الأعمال المساحية اللازمة للتسجيل العيني الأول، ولها -دون أن تجري تلك الأعمال- استخدام البيانات المتعلقة بالأعمال المساحية المعتمدة من جهة الاختصاص في حال توفرها وفق ما تحدده اللائحة، وبعد استكمال الإجراءات اللازمة وفقاً لأحكام النظام ولائحة إصدار صك تسجيل الملكية للعقار.
وبالرغم من أهمية التسجيل العقاري في حماية حقوق الملكية، إلا أن العديد من الملاك والمستثمرين لا يمتثلون إلى بعض الإجراءات القانونية المطلوبة فى التسجيل والتي تؤدى إلى مخالفة مواد نظام التسجيل العيني للعقار كعدم تضمين القرار الصادر عن الجهة المختصة بتحديد المنطقة العقارية تحديداً دقيقاً وبمعالم واضحة للمنطقة والمدة المحددة لاستقبال طلبات التسجيل العيني الأول، وعدم الافصاح عن أي مستندات أو بيانات لازمة لصحة وسلامة التسجيل العيني الأول، وعدم إصدار صك تسجيل الملكية بعد استكمال الإجراءات اللازمة وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة، وعدم إبلاغ مالك العقار الجهة المختصة بأي تغيير يطرأ على وصف العقار بسبب إنشاء مبانٍ أو إضافتها أو تعديلها أو إزالتها، خلال (تسعين) يومًا من تاريخ حدوث التغيير، وعدم تقديم مالك العقار طلب لتحويل بياناته الواردة في السجل خلال (ثلاثين) يوماً من اكتمال إنجاز العقار الموصوف على الخارطة لإصدار صك تسجيل الملكية له، وفقاً للإجراءات المحددة في النظام واللائحة.
وقد نص النظام أيضا في المادة الخامسة والثلاثون على العقوبة التي تطبق على كل من أرتكب مخالفة من مخالفات التسجيل العقاري التي تم ذكرها بغرامة لا تتجاوز مائة ألف ريال دون الاخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها أي نظام آخر
وتهدف هذه الإجراءات والعقوبات في نظام التسجيل العقاري إلى حماية الملكية العقارية وحفظ الحقوق القانونية للملاك، وذلك عبر تسجيل وتوثيق جميع المعاملات العقارية بشكل رسمي من أجل تحقيق الهدف الأساسي للنظام، كما يجب على الملاك والمستثمرين في القطاع العقاري الالتزام بكافة القوانين والتعليمات ذات الصلة، والاستعانة بمكاتب الاستشارات القانونية المتخصصة في قطاع المقاولات والانشاءات والمشاريع الهندسية العملاقة لأنها عنصراً أساسياً في الالمام بكافة الأنظمة المتعلقة بكيفية التسجيل العيني للعقارات.
رئيس اللجنة الوطنية للمحامين بمجلس الغرف السعودية سابقاً