ضمن جهود تنظيم ضريبة التصرفات العقارية وتعزيز الشفافية في المعاملات العقارية، دعت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك الجهات المالية والرقابية إلى تقديم ملاحظاتها حول مشروع اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية الذي طرحته على منصة استطلاع، وذلك خلال الفترة من 15 فبراير إلى 15 مارس 2025.
أهداف مشروع اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية
يهدف مشروع اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية الذي يضم 15 مادة إلى إيضاح كافة التعاريف ذات الصلة بضريبة التصرفات العقارية وتوضيح نطاق فرض الضريبة واستحقاقها وسدادها والإعفاءات منها مع تحديد معايير وضوابط لتلك الإعفاءات، بالإضافة إلى تحديد الأحكام المتصلة برد الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، وحق الهيئة في إعادة تقييم احتساب الضريبة.
تفاصيل فرض الضريبة ونطاقها
بحسب المشروع المقترح، تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على أي عملية تصرف عقاري، بغض النظر عن حالة العقار أو شكله أو استخدامه وقت التصرف، سواء كان التصرف شاملاً لكامل العقار أو لجزء منه، مفرزاً كان أم مشاعاً. وتُحتسب الضريبة على أساس القيمة الإجمالية للتصرف العقاري، شاملاً أي مقابل مالي أو عيني، كما تشمل القيمة الإجمالية التصاريح والحقوق العينية الأصلية والتبعية، بالإضافة إلى أي حقوق أخرى ترتبط بالعقار ارتباطاً وثيقاً.
احتساب الضريبة وفقاً للقيمة السوقية العادلة
أوضحت مسودة اللائحة أن الضريبة تحتسب بناءً على القيمة السوقية العادلة للعقار في تاريخ التصرف، سواء كان مملوكاً بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل الشركات. وفي الحالات التي يتم فيها التصرف في العقار عبر منح حق الانتفاع لمدة تتجاوز 50 عاماً، يتم احتساب الضريبة على القيمة الحالية للقيمة السوقية العادلة لحق الانتفاع في تاريخ التصرف، أو على القيمة الحالية لإجمالي المقابل المتفق على سداده، أيهما أعلى. أما بالنسبة لحالات التصرف العقاري المتعلقة بمشاريع البناء والتملك والتشغيل والتحويل، فتُحتسب الضريبة بناءً على القيمة السوقية العادلة للعقار في تاريخ النقل الفعلي للملكية إلى المتصرف له.
تعريف الشركة العقارية ومعايير فرض الضريبة عليها
أشار المشروع إلى أن تعريف “الشركة العقارية” يشمل أي شركة أو صندوق أو كيان يمتلك عقارات داخل المملكة بشكل مباشر أو غير مباشر، بهدف تحقيق إيرادات من بيعها أو تأجيرها، بشرط أن تمثل القيمة السوقية العادلة لتلك العقارات 50% على الأقل من إجمالي قيمة أصولها في تاريخ نقل الحصة في الشركة. كما يعتبر نقل الحقوق أو المنافع المرتبطة بالدين القابل للتحويل أو أي أصول مالية تمنح حاملها خيار الحصول على حصة مباشرة أو غير مباشرة في شركة عقارية أو عقار بمثابة تصرف عقاري خاضع للضريبة. ومع ذلك، لا يُعتبر امتلاك حصص جديدة في شركة عقارية من خلال زيادة رأس مالها تصرفاً عقارياً، كما لا يعد فرز العقار وفقاً لإجراءات الجهات المختصة تصرفاً خاضعاً للضريبة، حيث تُفرض الضريبة على التصرف العقاري لمرة واحدة فقط.
الإعفاءات من ضريبة التصرفات العقارية
حددت مسودة اللائحة عدة حالات يتم فيها إعفاء التصرفات العقارية من الضريبة، ومنها التصرف الذي يتم من خلال تقديم حصة عينية من قبل شخص في رأس مال شركة مؤسسة داخل المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية لمدة خمس سنوات على الأقل من تاريخ تسجيلها، إضافة إلى اشتراط أن تحتفظ الشركة بقوائم مالية مدققة من قبل مراجع حسابات خارجي معتمد طوال هذه الفترة.
كما تشمل الإعفاءات التصرفات العقارية التي يكون أحد أطرافها حكومة أجنبية، أو منظمة دولية، أو هيئة دبلوماسية أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين في المملكة، بشرط المعاملة بالمثل. كذلك، يُعفى الاشتراك العيني في رأس مال صندوق استثمار عقاري، وفقاً لأنظمة ولوائح هيئة السوق المالية، بشرط عدم التصرف في وحدات الصندوق المقابلة للاشتراك العيني حتى انتهاء الصندوق أو تصفيته، أو مرور خمس سنوات من تسجيلها، أيهما أسبق.
كما تشمل الإعفاءات التصرفات العقارية التي تتم لغرض استخدام العقار كضمان لتمويل أو ائتمان من قبل جهة مرخصة، بشرط ألا يتم نقل ملكية العقار بشكل دائم للممول أو لطرف ثالث. إضافةً إلى ذلك، يُعفى التصرف العقاري الذي يتم تنفيذاً لأمر بيع جبري صادر من محكمة مختصة، في حالات التصفية والتصفية الإدارية، وفقاً لنظام الإفلاس ولائحته التنفيذية.
إعفاءات خاصة بالمطورين العقاريين
تضمنت اللائحة إعفاء التصرفات العقارية التي تتم من قبل مطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة، شريطة استيفاء عدة شروط، منها:
أن يكون المطور العقاري مرخصاً وفقاً للأنظمة واللوائح السارية في المملكة وقت التصرف.
أن يكون العقار محل التصرف مخصصاً لمشروع بيع على الخارطة، وحاصلاً على ترخيص من الجهة المختصة في تاريخ التصرف أو قبله.
في حال عدم صدور قرار الترخيص قبل التصرف، يمنح المتصرف مهلة 90 يوماً لتقديمه، شريطة سداد الضريبة المستحقة أو تقديم ضمان نقدي أو بنكي يعادل قيمتها.
كما يشمل الإعفاء التصرفات العقارية التي تتم لصالح شركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة، بشرط أن تكون جميع حصص الشركة أو وحدات الصندوق مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر – من قبل وقف عام أو خاص أو مشترك، وألا تتغير نسبة ملكية الوقف في الشركة أو الصندوق لمدة خمس سنوات على الأقل من تاريخ التصرف العقاري.
