كشفت مسودة مشروع اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء عن تحديثات جوهرية تضبط آليات تطبيق الرسوم وتقييم الأراضي، مؤكدة أنه لن يتم الاعتداد بأي نطاق عمراني أو تخصيص لا يرد صراحة ضمن خرائط النطاق العمراني والمخططات التفصيلية الصادرة عن الجهات المختصة.
أوضحت مسودة اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء التي طرحتها وزارة البلديات والإسكان على منصة استطلاع لاستطلاع الآراء بشأنها، أن جميع استخدامات الأراضي، دون استثناء، تخضع لتطبيق الرسوم، وفقًا لأحكام النظام، ما يضمن شمولية التطبيق وعدالته في مختلف مناطق المملكة.
لجنة التقدير وتقييم الأراضي
وبحسب المسودة، تُشكل وزارة البلديات والإسكان لجنة أو أكثر بقرار من الوزير، تتولى تقدير قيمة الأراضي الخاضعة للرسم. ويشترط أن تضم اللجنة على الأقل ثلاثة أعضاء، من بينهم مقيمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
وتُحدَّد قواعد وإجراءات عمل اللجنة، والمعايير المستخدمة في التقييم، بالإضافة إلى مكافآت أعضائها، بموجب قرار من الوزير بالتنسيق مع وزارة المالية. كما تُشترط الخبرة في تقدير العقارات ومعرفة إجراءات تطوير الأراضي في جميع أعضاء اللجنة، وتكون مدة العضوية ثلاث سنوات قابلة للتجديد.
احتساب معامل توافر الخدمات
تشير المسودة إلى أن تحديد توافر الخدمات العامة للأراضي ومدى وصول المرافق إليها سيكون بناءً على أوزان معينة لكل خدمة، بحسب أهميتها لتطوير الأرض. وتُحتسب هذه الأوزان ضمن معادلة خاصة تعتمدها الوزارة لتقدير القيمة الأساسية للأرض، مع إمكانية مراجعتها دورياً.
خمسة معايير لتطبيق الرسوم
أوضحت المسودة أن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء يعتمد على خمسة معايير رئيسية:
- وجود فجوة بين العرض والطلب في السوق.
- تضخم أسعار العقارات.
- نقص المعروض من الأراضي المطورة.
- احتكار الأراضي البيضاء وعدم تطويرها.
- نسبة الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
آليات مرنة لاحتساب الرسوم
تنص اللائحة على ثلاث آليات لاحتساب نسبة الرسم:
- النسبة الأساسية: 2.5% من قيمة الأرض وتطبق بشكل موحد.
- نسبة الزيادة السنوية: يمكن إضافتها بشكل تصاعدي سنويًا خلال مدة محددة.
- النسبة المتغيرة: تُقترح من قبل فريق فني متخصص وتستند إلى مؤشرات السوق لمعالجة التغيرات غير المتوازنة في الأسعار، سواء بالزيادة أو الخفض.
- ويتم حساب إجمالي نسبة الرسم عبر معادلة تجمع هذه النسب الثلاث.
تحديد النطاقات الجغرافية والمساحات
يُحدد وزير البلديات والإسكان النطاقات الجغرافية الخاضعة للرسم في كل مدينة، بالإضافة إلى تحديد نسبة الرسم، استخدامات الأرض، الحد الأدنى للمساحات، ومجموع مساحة الأراضي الخاضعة.
كما تجري الوزارة مراجعات دورية لتحديث حالة كل نطاق جغرافي، وتقرر بموجبها استمرار فرض الرسوم، أو تعديل المساحة الخاضعة، أو تعليق التطبيق.
توحيد مواعيد الفواتير وتفاصيل السداد
يمنح النظام الوزير صلاحية توحيد مواعيد إصدار فواتير الرسوم السنوية في كل مدينة. كما يحدد المبالغ المستحقة في حال طرأ تعديل على توقيت الفواتير، إضافة إلى المدد اللازمة لإنجاز تطوير الأرض أو بنائها.
ويُشترط لإخضاع الأرض لتطبيق الرسم أن تكون فضاءً، قابلة للتطوير أو البناء، داخل نطاق خاضع للرسوم، لا تقل مساحتها أو مجموع الأراضي المملوكة لنفس الشخص عن 5,000 متر مربع، وأن يكون استخدام الأرض ضمن الاستخدامات المحددة.
حالات توقف تطبيق الرسم
يتوقف تطبيق الرسم في أربع حالات:
- انتفاء أي من شروط تطبيق الرسم.
- وجود مانع يحول دون تصرف المالك، بشرط عدم تسببه فيه.
- عائق يحول دون إصدار التراخيص أو الموافقات اللازمة، بشرط عدم مساهمة المكلف فيه.
- إنجاز تطوير الأرض أو بنائها خلال المدة النظامية.
ويمكن للوزير تعليق الرسم لمدة محددة عند إنجاز التطوير، على ألا تتعارض مع مواعيد إصدار الفواتير. كما يمكن منح المكلف مدة إضافية لإنجاز التطوير بحسب طبيعة الأرض ومساحتها، وفي حال عدم الإنجاز تُحصّل الرسوم المستحقة.
إجراءات العدالة والرقابة
أكدت المسودة أن الوزير سيتخذ الإجراءات اللازمة لضمان عدالة التطبيق، ومنع التهرب، بما في ذلك توحيد المعايير، والتحقق من صحة البيانات المقدمة، واعتبار جميع المخاطبات منتجة لأثرها القانوني عند التبليغ الإلكتروني أو من خلال الوسائل الرسمية.
ويصدر إعلان إخضاع الأراضي للرسوم متضمناً تاريخ الإعلان، واسم المنطقة، والخارطة الجغرافية، والمهلة المحددة لتقديم الوثائق، بالإضافة إلى عنوان البوابة الإلكترونية وبيانات الاتصال المطلوبة.
التزامات المكلف وسداد الفاتورة
تُلزم اللائحة المكلفين بسداد الرسوم خلال 90 يوماً من تاريخ التبليغ، سواء تم التبليغ إلكترونيًا أو من خلال أي وسيلة موثوقة، كما يتم إرفاق جميع تفاصيل الرسم في الفاتورة مثل الاسم، بيانات الملكية، موقع الأرض، نسبة الرسم، موعد السداد، وحق التظلم.
ولا يعفي التأخير في التقديم أو السداد من الغرامات، كما يمكن تحصيل الرسوم والغرامات بأثر رجعي. وتقوم الوزارة بجمع المبالغ المستحقة باستخدام أي وسيلة تراها مناسبة، بما في ذلك التعاون مع القطاع الخاص.
رسوم مشتركة وطرق التحصيل
إذا كانت الأرض مملوكة لأكثر من طرف، سواء أفرادًا أو جهات اعتبارية، يُلزم كل طرف بسداد حصته من الرسم. وتُستخدم المبالغ المحصلة في تمويل مشاريع الإسكان، وفق ما تحدده الوزارة.
تنسيق وتنفيذ اللائحة
أشارت المسودة إلى استمرار تنسيق الوزارة مع الجهات المعنية لتطبيق النظام، على أن تصدر تعليمات تنفيذية من الوزير لضمان تفعيل أحكام اللائحة.
وتجدر الإشارة إلى أن وزارة البلديات والإسكان قد طرحت مسودة اللوائح التنفيذية المحدثة على منصة “استطلاع” التابعة للمركز الوطني للتنافسية، داعية المختصين والمهتمين لتقديم آرائهم وملاحظاتهم خلال فترة المشاورة العامة.