لاحظنا في الآونة الأخيرة تناميًا ملحوظًا في الإقبال على شراء العقارات سواء لغرض السكن أو الاستثمار. ومع هذا التوسع، بات التمويل العقاري يشكل عنصرًا محوريًا في رحلة التملك، بل وأحد العوامل الحاسمة في اتخاذ القرار.
ومن خلال رصدنا المستمر لحركة البيع والشراء، يتضح لنا أن الخيارات التمويلية تتوزع بين جهتين رئيسيتين، وهما: البنوك وشركات التمويل المرخصة من جهة، وشركات التطوير العقاري من جهة أخرى.
في هذا التقرير نسلط الضوء على أبرز مزايا وعيوب كل جهة، لمساعدة الباحثين عن التمويل في اتخاذ القرار المناسب بحسب احتياجاتهم وظروفهم المعيشية.
أولاً: التمويل العقاري عبر البنوك وشركات التمويل
تُعد البنوك السعودية وشركات التمويل المرخصة الخيار الأكثر انتشارًا بين الراغبين في شراء العقارات، خاصة لأولئك الذين يبحثون عن استقرار طويل الأمد وشروط تمويل واضحة. نرصد لكم أبرز المزايا والعيوب للتمويل عبر ذلك الخيار:
المزايا:
- نسبة تمويل عالية؛ إذ تقدم البنوك تمويلاً يصل إلى 85% من قيمة العقار، وذلك بعد أن رفع البنك السعودي المركزي الحد الأعلى للتمويل، ما يقلل من عبء الدفعة الأولى على العميل.
- تنوع في المنتجات التمويلية، حيث يمكن للعميل الاختيار بين صيغ تمويلية تقليدية أو متوافقة مع الشريعة الإسلامية مثل المرابحة أو المشاركة أو الإيجار المنتهي بالتملك.
- فترات سداد مرنة، تمتد عادة بين 5 إلى 30 سنة، ما يمنح العميل قدرة على توزيع الأقساط بما يتناسب مع دخله.
- رقابة مصرفية موثوقة، حيث تخضع عقود التمويل البنكية لإشراف مؤسسة النقد، ما يضمن وضوح الحقوق والالتزامات من خلال العقود الموحدة والشفافة.
- إمكانية الاستفادة من برامج الدعم الحكومي مثل برنامج «سكني» الذي يقدم تسهيلات إضافية للمستفيدين عبر شراكات مع البنوك.
العيوب:
- شروط أهلية صارمة؛ إذ يشترط البنك وجود سجل ائتماني جيد ودخل ثابت، ما قد يُقصي بعض الفئات من الحصول على التمويل.
- دفعة أولى مرتفعة نسبيًا، فرغم ارتفاع نسبة التمويل، إلا أن العميل مطالب بدفع 15% على الأقل من قيمة العقار.
- ارتفاع الفائدة وفقًا للسوق، حيث تخضع الفوائد البنكية لتقلبات السوق، وقد تصل في بعض الحالات إلى نسب مرتفعة تؤثر على التكلفة النهائية للعقار.
- اشتراط تحويل الراتب أحيانًا؛ إذ تلزم بعض البنوك العملاء بتحويل الراتب لضمان سداد القسط، ما يقيد حرية التعامل مع جهات أخرى.
ثانيًا: التمويل العقاري عبر شركات التطوير العقاري
تقدم بعض شركات التطوير العقاري الكبرى عروضًا مباشرة للتمويل عند شراء وحدات ضمن مشاريعها. ويزداد هذا الخيار انتشارًا في مشاريع بيع العقارات تحت الإنشاء، خصوصًا في المدن الكبرى.
المزايا:
- سهولة الإجراءات وسرعتها؛ إذ لا تطلب شركات التطوير نفس الشروط المعقدة الموجودة لدى البنوك، وغالبًا ما يتم التوقيع وإنهاء المعاملة في وقت قصير.
- شروط دفع مرنة، حيث تقدم بعض الشركات خطط سداد بدون دفعة أولى أو بفترات سماح طويلة، بالإضافة إلى عروض حصرية مثل خصومات الدفع المبكر أو الإعفاء من بعض الرسوم.
- مناسبة للمشاريع قيد الإنشاء: لأنها تسهل الشراء للعملاء الراغبين في شراء وحدات قيد التنفيذ، من خلال جدول دفعات مرتبط بمراحل البناء.
التحديات:
- الفائدة الفعلية أعلى رغم الإعلانات التسويقية الجذابة، إلا أن السعر النهائي غالبًا ما يشمل هامش ربح أعلى من البنوك، وقد لا يكون واضحًا للعميل منذ البداية.
- التمويل محصور بمشاريع المطور نفسه، ولا يمكن استخدام هذا النوع من التمويل لشراء عقارات خارج مشروع الشركة، ما يقيد خيارات المشتري.
- مخاطر تأخر التسليم، وبخاصةً في حالة شراء العقارات تحت الإنشاء، فقد يواجه العميل تأخيرات في الإنجاز أو اختلافات في الجودة النهائية.
- غياب الرقابة المباشرة، حيث لا يخضع التمويل المباشر من الشركات لنفس مستوى الرقابة والإشراف الذي تطبقه مؤسسة النقد على البنوك.
يمكن تلخيص الفرق في التمويل بين الجهتين وفقًا للجدول التالي:
|
الجهة الممولة |
المزايا |
التحديات |
|
البنوك/شركات التمويل |
تمويل مرتفع، فترات سداد مرنة، رقابة واضحة. | شروط أهلية صارمة، فائدة متغيرة. |
| شركات التطوير العقاري | سرعة الإجراءات، خطط دفع ميسرة. |
فائدة أعلى، محدودة بالمشروع، مخاطر تسليم. |
