يشهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية تحولًا جذريًا، مدفوعًا برؤية 2030 التي تضع السياسات الخضراء في قلب استراتيجياتها الإنشائية. وهنا يتبلور مفهوم البناء المستدام بالقطاع العقاري، الذي يظهر بقوة في أكبر المشاريع القومية بالمملكة. لذا لم يعد الحديث عن المباني الخضراء مجرد ترف معماري، بل أصبح لغة الفرص الاستثمارية التي لا يمكن تجاهلها.
تتضمن هذه المقالة نظرة تحليلية مُقدمة إلى شركات التطوير العقاري. وذلك لاستكشاف الأبعاد الكاملة لثورة البناء المستدام في المملكة وآثارها الإيجابية على قطاع البناء ككل.
نبذة عن تقنيات البناء المستدام
يمثل البناء المستدام، المعروف أيضًا بالبناء الأخضر، منهجية متكاملة في تصميم وتشييد وتشغيل المباني. تهدف إلى تحقيق التوازن بين ثلاثة أبعاد رئيسية: البيئة، والاقتصاد، والمجتمع. يتجاوز هذا المفهوم مجرد كونه اتجاهًا معماريًا، ليصبح ضرورة استراتيجية تسعى إلى الحد من التأثير السلبي لصناعة البناء على الكوكب، مع تعظيم الفوائد الاقتصادية والاجتماعية للمشاريع العقارية عبر خفض تكاليف البناء والتشغيل.
يكمن جوهر البناء المستدام في رؤيته للمبنى كدورة حياة متكاملة، تبدأ من التخطيط واختيار الموقع، مرورًا بالتصميم واختيار المواد، وصولًا إلى مرحلة التنفيذ. ومن ثم التشغيل والصيانة، وحتى إزالة المبنى وإعادة تدوير مكوناته في نهاية عمره الافتراضي.
وتقوم هذه المنهجية على عدة مبادئ أساسية:
- كفاءة استهلاك الموارد: الاستخدام الأمثل للطاقة والمياه والمواد الخام، وتقليل الهدر إلى أدنى مستوى ممكن في جميع مراحل المشروع.
- الحفاظ على البيئة الطبيعية: تقليل البصمة الكربونية للمباني، وذلك عبر استخدام مواد بناء لم تصدر عنها أي انبعاثات كربونية خلال فترة تصنيعها.
- تحسين جودة البيئة الداخلية: توفير بيئة صحية ومريحة لساكني المبنى من خلال ضمان جودة الهواء الداخلي، والإضاءة الطبيعية، والعزل الحراري الصوتي المناسب.
- الجدوى الاقتصادية على المدى الطويل: على الرغم من أن بعض تقنيات البناء المستدام قد تتطلب استثمارًا أوليًا أعلى، إلا أنها تحقق وفورات كبيرة على المدى الطويل من خلال خفض فواتير الطاقة والمياه وتكاليف الصيانة. ناهيك عن خفض ملحوظ في الهدر بمواد البناء.
باختصار، لا تقتصر تقنيات البناء المستدام على تطبيق حلول صديقة للبيئة بشكل منفصل، بل هي منظومة فكرية تدمج الاستدامة في كل قرار يتم اتخاذه، بهدف إنشاء مبانٍ أكثر كفاءة وربحية على المدى الطويل.
مزايا تقنيات البناء المستدام: استثمار المستقبل
توفر تقنيات البناء المستدام مجموعة واسعة من المزايا التي تتجاوز مجرد الحفاظ على البيئة، لتمثل استثمارًا استراتيجيًا ذا عوائد اقتصادية واجتماعية مجدية لشركات التطوير العقاري.
وعلى عكس المفهوم الشائع بأن البناء المستدام باهظ التكلفة، تثبت الدراسات والتقارير التي نستعرضها لاحقًا أنه خيار استثماري عالي الجدوى على المدى الطويل. فمن أهم المزايا الاقتصادية لهذا النوع من البناء هو خفض تكلفة التشغيل والصيانة. وهذه الميزة هي الأكثر جذبًا للمطورين والمستثمرين على حد سواء.
وتظهر هذه الميزة من قدرة البناء المستدام على تقليل استهلاك الطاقة والمياه بنسب كبيرة. وهو ما ينعكس مباشرة في صورة فواتير شهرية أقل بشكل ملحوظ. ومن الأمثلة على ذلك استخدام أنظمة الإضاءة الموفرة (LED)، والعزل الحراري الفعال الذي يُخفض من جهد المُكيفات، وإعادة استخدام المياه الرمادية الذي يُخفض من فواتير المياه.
والمياه الرمادية مقصود بها المياه الصرف الناتجة خارج نظام المراحيض. ويمكن إعادة تدوريها وتنقيتها وفلترتها. وذلك حتى تستخدم في استخدامات غير بشرية مثل ري الحدائق، وتنظيف المراحيض والأرضيات وغيرها من الاستخدامات غير الاستهلاكية.
والآن إذا أردت أن نُحدثك بالأرقام؛ فقد أشار تقرير وزارة الطاقة الأمريكية إلى خفض استهلاك الطاقة بالمنازل الخضراء إلى نسبة تصل حتى 30%. فيما ترتفع قيمة العقارات المبنية بنظام البناء المستدام إلى نسبة تتراوح بين 25.3% إلى 77.5% وفقًا لتقرير المجلس الأمريكي للأبنية الخضراء.
من هذه التقارير نستنتج أن التكلفة العالية للبناء المستدام، إن وُجدت، لن تُقارن أبدًا بكمية الوفر في التشغيل سواء بموارد الطاقة أو المياه. ولذا ننصح جميع شركات التطوير العقاري بدراسة وتبني هذه التقنيات في كافة المشاريع؛ فهو استثمار للمستقبل.
تقنيات البناء المستدام
ترتكز تقنيات البناء المستدام حول منظومة متكاملة تبدأ من التصميم وصولًا إلى التنفيذ. فمثلًا هناك تقنية التصميم السلبي (Passive Design)، وهي التقنية التي تُصمم المبنى للاستفادة من موارد الطاقة الطبيعية في الإضاءة والتهوية. وتدخل في مرحلة التصميم أيضًا نمذجة معلومات البناء (BIM)، هي عملية إنشاء نموذج رقمي ثلاثي الأبعاد للمشروع.
هذا النموذج ليس مجرد تصميم، بل هو قاعدة بيانات غنية تحتوي على معلومات كل مكون في المبنى. ولذا يمكن استخدامها في عمل محاكاة حاسوبية دقيقة لأداء الطاقة بالمبنى، وتحليل كفاءة المواد، وتحديد التعارضات قبل بدء البناء. وهو ما يقلل من الهدر والأخطاء والتكاليف بشكل كبير. كما يجعل شركة التطوير قادرة على تقديم بيان عملي للعميل بما سيوفره مستقبلًا جراء استثماره في البناء المستدام للمبنى.
أما في مرحلة التنفيذ، يأتي دور استخدام مواد بناء مبتكرة وصديقة للبيئة. وذلك مثل الخرسانة الخضراء. وهي نوع من الخرسانة تهدف إلى تقليل الانبعاثات الكربونية الناتجة من صناعات الأسمنت. في هذه الخرسانة، يُستبدل جزء من الأسمنت بمواد مُعاد تدويرها مثل الرماد المتطاير، وخبث الأفران، وغبار السيليكا.
ويمكن أيضًا تقليل الهدر عند البناء عبر تطبيق تقنية البناء المعياري (Modular Construction). وهي تقنية بناء حديث لتصنيع أجزاء كاملة من المبنى على شكل وحدات جاهزة (مثل غرف أو شقق بأكملها) داخل بيئة مصنع متكاملة بدلاً من بنائها في الموقع. وبعد اكتمال تصنيع هذه الوحدات، يتم نقلها إلى موقع المشروع وتركيبها معًا مثل قطع الليغو (LEGO) العملاقة لتشكيل المبنى النهائي، أي أنها تقنية مشتقة من الخرسانة الجاهزة أو البريكاست (Precast).
وأخيرًا، تلعب تقنية الطباعة ثلاثية الأبعاد دورًا محوريًا في تقنيات البناء المستدام. فهي تساعد على توجيه الخرسانة بدقة متناهية إلى مكونات المبنى، ما يُقلل بدوره من الهدر والنفايات. لذا فهي تقنية إنشائية تعمل بنفس المبدأ السابق الذي تحدثنا عنه في البناء المعياري.
البناء المستدام في المملكة
لم يعد الحديث عن تقنيات البناء المستدام في المملكة العربية السعودية مجرد رؤية مستقبلية، بل أصبح واقعًا ملموسًا يتجسد في المشروعات العقارية الكبرى. ذلك حيث تشهد البلاد تحولًا جذريًا في قطاع البناء والتشييد، عبر تبني أحدث التقنيات الخضراء على نطاق واسع، من المشاريع السكنية إلى المدن العملاقة.
فعلى سبيل المثال، يتضمن كود البناء السعودي (SBC) متطلبات صارمة لكفاءة الطاقة والعزل الحراري ضمن كود 601 وكود 602. وهو ما يضمن أن جميع المباني الجديدة مصممة لتقليل استهلاك الكهرباء، خاصة للمكيفات الذي يشكل عبئًا كبيرًا في مناخ المملكة. وطبقًا للمركز السعودي لكفاءة الطاقة، يستهلك قطاع المباني حوالي 30% من الطاقة الأولية المستهلكة في المملكة.
ويضع المركز السياسات والاستراتيجيات التي تهدف إلى خفض هذه النسبة. وأبرزها بالطبع السياسات التنظيمية التي تتماشى مع تقنيات البناء المستدام، مثل وضع مواصفات لمواد البناء والعزل الحراري.
وعلى صعيد المشروعات الكبرى، تتصدر نيوم قائمة المشروعات العقارية التي تتبنى البناء المستدام. ذلك مع خفض نسبة الكربون في الأساسات المبنية حتى 60%، بالإضافة إلى الاعتماد بنسبة 90% على مكونات البناء المُصنعة مُسبقًا لتقليل الهدر والنفايات. كما حصلت مشروعات مثل بوابة الدرعية الجديدة، ووجهة البحر الأحمر على شهادة البناء المستدام LEED البلاتينية.
من هنا نستنتج اهتمام المملكة بهذه التقنيات الذي أصبحت مُمثلةً في كافة المشاريع الكبرى. والتي تهدف أيضًا إلى جذب العديد من الاستثمارات المحلية والدولية، ليصبح البناء المستدام أساسًا لكل شركة تطوير عقاري تطمح في ريادة المستقبل الاستثماري بالمملكة.
أصبح البناء المستدام استراتيجيةً إنشائيةً لا غنى عنها في القطاع العقاري السعودي. وإن تبني تقنياته في المشاريع العقارية ينعكس إيجابًا على قيمة المشروع، خاصةً إن كنت تهدف إلى قيمة استثمارية طويلة الأمد لمشروعك على الصعيد المحلي والدولي.