صنفت اللائحة التنفيذية لنظام المساهمات العقارية حسب الحجم وفق ثلاثة أقسام مساهمة؛ حيث لا يتجاوز حجمها 50 مليون ريال، ومساهمة لا تقل عن 50 مليون ريال ولا تزيد على 300 مليون ريال، ومساهمة يتجاوز حجمها 300 مليون ريال، جاء ذلك خلال المسودة التي طرحتها الهيئة العامة للعقار للائحة عبر منصة “استطلاع”، بهدف تمكين العموم والجهات الحكومية والقطاع الخاص من إبداء مرئياتهم وملحوظاتهم عليها قبل إقرارها، وذلك بالتنسيق المتوسطة في السوق العقارية، ويوفر وعاء استثماريا عقاريا جديدا وموثوقا.
ونصت اللائحة على وجوب ألا تقل نسبة المرخص له في المساهمة العقارية عن 5 في المائة وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتى انقضاء المساهمة العقارية. وبحسب اللائحة، يجب أن ينقل المساهم ملكية العقار إلى المساهمة العقارية بعد الحصول على الترخيص والانتهاء من الطرح وجمع الأموال.
التصرف بعد عام
كما يجب ان يحتفظ المساهم بالحصة العينية في السنة الأولى بكامل أسهمه ويجوز أن يتصرف في العام الثاني بما لا يزيد عن 50 في المائة من حصته في المساهمة العقارية حتى انقضائها.
كما يصنف المطورون العقاريون بحسب القدرات الفنية، والقدرات المالية، والقدرات المؤسسية، على أن تحدد هيئة العقار المدد الزمنية وتفاصيل تصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية في قواعد تصدرها وتعتمد من مجلس إدارتها.
عدم جواز تكرار المساهمات للعقار الواحد
وأكدت اللائحة عدم جواز الترخيص لمساهمات عقارية على العقار ذاته خلال فترة واحدة، كما أوجبت على طالب الترخيص تحديد رأسمال المساهمة العقارية من خلال دراسة الجدوى وتقديمه للهيئة عند طلب الترخيص.
التصرف في رأس المال
وأوجبت لائحة نظام المساهمات العقارية على المرخص له قبل التصرف في المبلغ الاحتياطي لرأسمال المساهمة لمواجهة أي مصروفات إضافية غير متوقعة عرضها على جمعية المساهمين للتصويت بشأنها، أما في حال عدم التصرف في المبلغ الاحتياطي لرأسمال المساهمة أو تم التصرف في جزء منه، فيعاد إلى المساهمين بعد انقضاء المساهمة العقارية.
ويكون العقار محل المساهمة العقارية وفق إحدى الحالتين الأولى أن تكون حصة عينية مسجلة في المساهمة العقارية، والأخرى أن يتم شراؤها لمصلحة المساهمة العقارية.
الإعلان عن المساهمات العقارية
كما يتم تنظيم أحكام طرح المساهمة العقارية والإعلان عنها وتسويقها وجمع الأموال لها وإصدار شهادات المساهمة العقارية وتنظيم سجل المساهمين الخاص بها وفقا لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
ووفقا للائحة يقدم طلب الترخيص للمساهمة العقارية إلى هيئة العقار مرفقا بشهادة تتضمن سلامة السجل الائتماني لطالب الترخيص، ورقم السجل العقاري/وثيقة تملك العقار، والموافقات النظامية من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، أو الهيئة أو وزارة الطاقة أو غيرها من الجهات المختصة وفق أنظمتها.
إضافة إلى دراسة جدوى اقتصادية للمساهمة العقارية باللغة العربية ومعتمدة من مكتب مرخص في المملكة تتضمن البيانات المالية والإنشائية والتصاميم المعمارية والمخططات الهندسية والتسويقية المقدرة، والمصروفات المالية الإدارية المتوقعة لجميع تكاليف التطوير لمشروع المساهمة، والمدة الزمنية، ومراحل التنفيذ الفني، ومصادر التمويل المتوقعة، وحالات إضافة المبلغ الاحتياطي.
كما يتطلب أيضا تحديد رأسمال المساهمة العقارية، ونموذج اتفاقية المساهمة، وتحديد الاستشاري الهندسي، وتحديد المحاسب القانوني، وتعيين مدير المساهمة العقارية.
إلى جانب الاتفاقية المبرمة بين المرخص له وبين مالك العقار، وأخيرا تعيين مؤسسة سوق مالية وفق أنظمة وتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.
36 مادة في اللائحة
وأوضحت هيئة العقار أن مسودة اللائحة التنفيذية لنظام المساهمات العقارية تتضمن 36 مادة تهدف إلى حفظ الحقوق لجميع الأطراف والقضاء على ممارسة المساهمات العقارية العشوائية وغير النظامية، وحوكمة أعمال الرقابة والامتثال، وذلك امتدادا لمنظومة التشريعات العقارية التي تشرف عليها الهيئة وتأتي في إطار مستهدفات الاستراتيجية الشاملة للقطاع العقاري.
وأشارت الهيئة إلى أن مواد اللائحة توضح تصنيف المساهمات العقارية وتصنيف المطورين العقاريين، وإجراءات ترخيص المساهمات العقارية، وأحكام رأسمال المساهمة العقارية، وما يتعلق بممارسي نشاط الوساطة العقارية واختصاصاتهم، إضافة إلى الرقابة والتفتيش والضبط. ودعت الهيئة المهتمين من العموم والجهات الحكومية والقطاع الخاص كافة إلى الاطلاع على اللائحة في منصة استطلاع وتقديم الملاحظات والمقترحات بشأنها مؤكدة حرصها على أن يسهم النظام و”اللائحة التنفيذية لنظام المساهمات العقارية في زيادة المعروض من المنتجات العقارية التجارية والسكنية بوصفه قناة تمويلية واستثمارية جديدة للمطورين العقاريين.
كما سيكون له دور في تعزيز ثقة المستثمرين بالقطاع العقاري في المملكة من خلال ما تضمنه من قواعد وأحكام تحفظ الحقوق لجميع الأطراف وسيقضي على ممارسة المساهمات العقارية العشوائية وغير النظامية، وحوكمة أعمال الرقابة والامتثال.
