فهم ضريبة التصرفات العقارية جزء من التخطيط السليم

في عالم العقارات، هناك تفاصيل صغيرة قد تصنع فرقًا كبيرًا في قرار الشراء أو البيع. ومن بين هذه التفاصيل، برزت في السنوات الأخيرة ضريبة التصرفات العقارية كعنصر أساسي في كل صفقة عقارية، وأصبحت نقطة محورية يجب على كل من يتعامل بالعقار أن يعيها جيدًا.

يساعدك الفهم العميق لهذه الضريبة على تفادي التكاليف غير المتوقعة، واتخاذ قرارات أكثر ذكاءً واحترافية، سواء كنت مشتريًا أو بائعًا أو وسيطًا في السوق العقاري.

ما المقصود بضريبة التصرفات العقارية؟

تخيل أن أحد المشترين قرر شراء شقة بقيمة مليون ريال، لكنه لم يحتسب ضريبة التصرفات العقارية ضمن ميزانيته. عند توقيع العقد، سيُفاجئ بمبلغ إضافي قدره 50 ألف ريال (5% من قيمة الشقة) مطلوب سداده فورًا لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ما قد يضطره إلى تأجيل الشراء حتى يدبر المبلغ. هنا بالضبط تكمن أهمية التخطيط المسبق، والإلمام الجيد بالأمور التنظيمية الهامة، مثل ضريبة التصرفات العقارية.

ضريبة التصرفات العقارية هي رسم يُفرض على أي عملية نقل ملكية لعقار، سواء كانت بيعًا أو هبةً أو مبادلة أو تنازلًا، وتُقدر بنسبة 5% من القيمة السوقية أو الاتفاقية للعقار. وتُسدد مباشرة إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. فهم هذه الضريبة مبكرًا يجنبك المفاجآت المالية، ويساعدك على اتخاذ قرارات أكثر وعيًا واحترافية، سواء كنت مشتريًا أو بائعًا أو وسيطًا عقاريًا

وقد تم إقرار هذه الضريبة رسميًا في المملكة بدءًا من 14 صفر 1442هـ (الموافق 4 أكتوبر 2020م) ، كجزء من الإصلاحات الاقتصادية والتنظيمية التي تهدف إلى ضبط السوق العقاري وتحسين مستوى الشفافية وتوسيع مصادر الدخل غير النفطي.

الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة

 رصدنا في أملاك كثير من التساؤلات حول الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة. ولتوضيح الفروقات، يبرز الجدول التالي الفرق بينهما:

من يتحمل سداد الضريبة؟

بحسب النظام، فإن البائع هو من يتحمل دفع الضريبة، إلا إذا اتفق الطرفان في العقد على خلاف ذلك. لكن في الواقع العملي، خاصة في الأسواق ذات الطلب العالي، قد يشترط البائع أن يتحمل المشتري هذه الضريبة، أو أن يتم تقاسمها بين الطرفين.

نصيحة الخبراء: لتجنب أي خلافات مستقبلية، تأكد دائماً من توثيق اتفاق سداد الضريبة بوضوح في العقد قبل التوقيع، سواء كان التحمل على البائع، المشتري، أو تقاسمها بين الطرفين.

ما هي أنواع التصرفات الخاضعة للضريبة؟

تشمل ضريبة التصرفات العقارية في السعودية معظم التعاملات التي يتم فيها نقل ملكية العقار من طرف إلى آخر، سواء بمقابل مادي أو عبر صيغ تبادلية أخرى. ومن أبرز هذه التصرفات:

• بيع العقارات السكنية أو التجارية.
• التنازل عن العقار مقابل مبلغ مالي.
• المقايضة بين عقارين.
• التنازل لصالح شركة أو شخص آخر.
• بيع الأراضي.

 وتُعد جميع هذه العمليات من التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة، ما لم تندرج ضمن الحالات التي نص النظام على إعفائها صراحة.

متى يُعفى العقار من الضريبة؟

ينص النظام على عدد من الحالات التي تُعفى فيها التصرفات العقارية من الضريبة بشكل صريح، ويأتي في مقدمتها الهبات بين الأقارب من الدرجة الأولى، مثل الوالدين أو الأبناء أو بين الزوجين. كما يُعفى أيضًا نقل العقار إلى الورثة بعد وفاة المالك، وكذلك نقل الملكية إلى صندوق استثماري عقاري مرخص من قبل الجهات المختصة. وتشمل الإعفاءات كذلك البيع ضمن برامج الإسكان الحكومية المدعومة، مثل برنامج سكني، بالإضافة إلى التصرفات العقارية التي تتم ضمن إجراءات الإفلاس أو تنفيذ أحكام قضائية نهائية.

لكن نصيحة ذهبية للاستفادة من هذه الإعفاءات: لا تتأخر في تقديم الوثائق الداعمة للحالة وتقديم طلب رسمي للإعفاء عبر منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل إتمام عملية نقل ملكية العقار رسميًا. فالتأخير قد يكلفك دفع الضريبة ثم محاولة استردادها لاحقاً، وهي عملية تستغرق وقتاً وجهداً.

كيف تُحتسب وتُدفع الضريبة؟

يمكنك احتساب قيمة الضريبة بخطوات بسيطة: ابدأ بالدخول على منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك من هنا، ثم قم بتعبئة بيانات العقار مثل الموقع، النوع، وقيمة الصفقة. يتم حساب الضريبة تلقائيًا بنسبة 5%، ومن ثم تصدر فاتورة سداد إلكترونية.

بعد سداد الفاتورة، يتم إصدار شهادة سداد الضريبة، وهي وثيقة أساسية يجب تقديمها عند تنفيذ الإفراغ عبر وزارة العدل أو منصة إفراغ. بدون هذه الشهادة، لا يمكن توثيق أي نقل ملكية عقاري.

الأخطاء الشائعة التي يقع فيها الناس

من خلال متابعتنا للقطاع العقاري، لاحظنا أن العديد من الأفراد يقعون في أخطاء متكررة عند التعامل مع ضريبة التصرفات العقارية. من أبرز هذه الأخطاء محاولة التقليل عمدًا من قيمة العقار عند تسجيل الصفقة بهدف خفض قيمة الضريبة المستحقة، وهو تصرف قد يؤدي إلى غرامات مالية أو حتى إعادة تقييم رسمي للعقار من قِبل الهيئة. كما أن الاعتماد على وسطاء غير مرخصين يُعد من المخاطر الشائعة، حيث يغفل البعض عن أهمية وجود مستشار عقاري يوضح تفاصيل الضريبة ويشرح الإجراءات بدقة.

ولتجنب هذه الأخطاء، احرص على:

• الشفافية في التقييم: سجل القيمة الحقيقية للعقار لتجنب الغرامات.
• التعامل مع المرخصين: استشر دائماً مكاتب عقارية ومحامين مرخصين وذوي خبرة.
• الاستفادة من الإعفاءات: تحقق من أهليتك للإعفاءات وقدم طلباتها في الوقت المحدد.

لماذا هذه الضريبة مهمة لتنظيم السوق؟

رغم أن البعض يراها عبئًا ماليًا، إلا أن وجود ضريبة واضحة وثابتة قد ساعد في ضبط السوق، ومنع التلاعب بالأسعار، وتقليص الصفقات الوهمية. كما أنها جزء من إصلاحات أكبر تهدف إلى خلق سوق عقاري صحي وشفاف يخدم الجميع، من المستثمر إلى المواطن الباحث عن سكن.

أصبحت ضريبة التصرفات العقارية جزءًا لا يتجزأ من أي عملية بيع أو شراء في المملكة. وفهم تفاصيلها، ومعرفة متى تُطبق ومتى تُعفى، قد يوفر عليك الكثير من الجهد والوقت والمال، وربما يمنحك ميزة تنافسية إن كنت مستثمرًا أو وسيطًا عقاريًا. كما أن الوعي بالنظام العقاري يُعد الركيزة الأساسية في أي صفقة ناجحة.