الهيئة العامة للعقار.. حين تلتقي الحوكمة بحماية الحقوق
د. عبدالحكيم بن عبدالله الخرجي
ليس من قبيل الصدفة أن تحظى السوق العقارية في المملكة العربية السعودية بهذا القدر من التنظيم والتشريع، ولا أن تتقاطع فيها مفاهيم الحوكمة والعدالة مع معايير الشفافية والانضباط، بل إن ذلك نتاج عمل مؤسسي ممنهج، قادته الهيئة العامة للعقار منذ نشأتها، لتكون لا مجرد جهة إشرافية، بل عقلًا منظمًا يعيد هيكلة القطاع، ويرسم له خارطة طريق تنأى به عن الفوضى، وتؤسسه على دعائم الثقة والموثوقية.
فالهيئة، في وظيفتها الأوسع، لا تقتصر على تنظيم السوق فحسب، وإنما تتقاطع مع جوانب حمائية، وتؤدي دورًا قانونيًا وتنظيميًا عميقًا، يجعل من وجودها ركنًا أصيلًا في استقرار القطاع واستدامته.
أولًا: نحو سوق عقارية أكثر انضباطًا
حين نتأمل في فلسفة التنظيم التي انتهجتها الهيئة، نجد أنها لم تعتمد على ردود الأفعال، بل سبقت المشكلات بتشريعات، واستبقت التعقيدات بتقنينات، فجاء تنظيم السوق العقارية من الداخل لا من الأطراف، وتمثل ذلك في جملة من المبادرات والأنظمة.
لقد سعت الهيئة إلى إعادة تعريف العلاقة بين الأطراف العقارية، ووضعت الوسيط العقاري تحت مظلة نظامية واضحة، تلزمه بالترخيص، وتُخضع ممارساته للمساءلة، وتضبط الإعلان، وتمنع التغرير أو الترويج المخالف، وهكذا انتقلت الوساطة العقارية من كونها نشاطًا تقليديًا إلى ممارسة مرخصة تخضع لمعايير وضوابط محددة.
كما أولت الهيئة أهمية قصوى لمسألة توثيق التعاملات العقارية، فأنشأت منصة “إيجار” كمرجعية لعقود الإيجار، بما يضمن حق المؤجر والمستأجر والوسيط على حد سواء. فأصبح العقد الإلكتروني الموثق ملزمًا، واستُبعدت العقود العرفية التي كانت تُشكل بيئة خصبة للنزاعات القضائية والإثباتات المعقدة.
ثانيًا: حماية الحقوق… بين التنظيم والتمكين
لعل من أبرز ما يُحسب للهيئة هو إدراكها أن حماية الحقوق لا تتحقق بالتنظيم وحده، بل لا بد من تمكين الأطراف من معرفة حقوقهم ومراكزهم القانونية، وخلق مسارات واضحة للشكوى والإنصاف.
ومن هنا، فإن الهيئة لم تكتفِ بإصدار اللوائح، بل فعّلت منظومة شكاوى تُمكّن أي طرف متضرر – سواء كان مالكًا أو مستأجرًا أو وسيطًا – من رفع شكواه، ومعالجتها وفق آليات شفافة، وضمن مدد زمنية واضحة، الأمر الذي يعزز الثقة ويقلص الحاجة إلى اللجوء المباشر للمحاكم في بعض النزاعات.
كما شددت الهيئة الرقابة على الإعلانات العقارية، فحرّمت الترويج المضلل، وربطت الإعلان بشرط وجود الترخيص، مما أوجد بيئة أكثر انضباطًا وقلّل من فرص التضليل، لا سيما في السوق المفتوحة أو عبر الوسائل الرقمية.
ثالثًا: من التنظيم إلى التمكين الاستثماري
تجاوز دور الهيئة الجانب التنظيمي الصرف، ليصبح أداة تمكينية للاستثمار العقاري، وجسرًا بين الرؤية الاقتصادية للدولة والسوق العقارية الواقعي، فعملت على بناء مؤشرات عقارية شفافة، تُحدّث بانتظام، وتُتاح للعامة، مما يمكن المستثمر من قراءة السوق واتخاذ قراراته على ضوء بيانات دقيقة، لا على أساس التكهنات أو الإشاعات.
كما انخرطت الهيئة في تكامل مؤسسي مع الجهات العدلية والبلدية، فوحّدت الإجراءات، وربطت التسجيل العقاري إلكترونيًا، وساهمت في تعزيز موثوقية الصكوك، وتسهيل إجراءات التوثيق، بما يخدم الأفراد والشركات على حد سواء.
خاتمة: عدالة السوق لا تقوم بلا تنظيم
إن الهيئة العامة للعقار لا تؤدي دورًا بيروقراطيًا تنظيميًا فحسب، بل تمارس دورًا مركزيًا في إعادة صياغة مفهوم العدالة في السوق العقارية، وتضع على عاتقها مهمة تحقيق التوازن بين الأطراف، وصون الحقوق، وفرض الانضباط.
فالحقوق لا تُحمى بالكلمات، بل بالأنظمة؛ ولا تُصان بالتوصيات، بل بالمؤسسات. والهيئة اليوم تمثل تلك المؤسسة التي تؤمن أن التنظيم ليس عائقًا، بل أداة نمو، وأن العدالة ليست خيارًا، بل شرط للاستقرار.
وليس هذا الدور إلا امتدادًا حقيقيًا لما تستهدفه رؤية المملكة العربية السعودية 2030 بقيادة سمو ولي العهد الأمير محمد بن سلمان – حفظه الله، من تطوير شامل للقطاعات الحيوية، وعلى رأسها القطاع العقاري. فقد ساهمت الهيئة في ترجمة مستهدفات الرؤية إلى ممارسات فعلية، من خلال رفع كفاءة السوق، وتحقيق التوازن بين العرض والطلب، وضمان حقوق كافة المتعاملين، بما يخلق بيئة جاذبة للاستثمار، ومبنية على أسس الثقة والشفافية والاستدامة.
وبين كل تشريع ومبادرة، تؤكد الهيئة أن السوق العقارية السعودية ماضية نحو مزيد من النضج، على قاعدة قانونية، وعدلية، وتنظيمية، لا تقبل الفوضى، ولا تتسامح مع التغرير، ولا تُبقِي الحق دون حماية.
محامي وخبير في الحوكمة والتشريعات القانونية
@Dr_alkharji