وتحديد قواعد ممارستها.
الثقفي: الرياض تحتاج 160 ألف وحدة سكنية سنوياً
لمواجهة احتياجاتها حتى 2020م.
طالب أكاديمي متخصص بضرورة تنظيم مهنة التثمين العقاري بإصدار نظام للتثمين يقوم على الضوابط الشرعية، ويتضمن قواعد وآليات وشروط من يمارس هذه المهنة، والاسترشاد والاستفادة من التجارب الحديثة والعريقة للدول ذات الريادة في مجال التثمين العقاري، داعياً للاهتمام بعقد المؤتمرات والندوات وإجراء الدراسات المتخصصة التي تثري ثقافة وعلم وممارسة التثمين.
جاء ذلك على لسان الدكتور أحمد بن محمد الخضيري عضو هيئة التدريس بكلية الشريعة بجامعة الإمام محمد بن سعود الإسلامية، الذي كان يتحدث في المحاضرة التي نظمتها اللجنة العقارية بغرفة الرياض بالتعاون مع الهيئة الإسلامية العالمية للاقتصاد والتمويل التابعة لرابطة العالم الإسلامي ، بعنوان ” التثمين العقاري .. الرؤية الشرعية والممارسة الفنية ” كما حاضر فيها المهندس علاء بن إبراهيم الثقفي نائب مدير عام شركة سنشري 21، وأدارها عضو مجلس الإدارة رئيس اللجنة العقارية بغرفة الرياض المهندس علي الزيد، وحضرها جمع كبير العقاريين والمثمنين والمهتمين بقضية التثمين العقاري.
وأكد الدكتور الخضيري في المحاضرة التي ركز فيها على الشق الفقهي والشرعي في قضية التثمين العقاري، أهمية عنصر التثمين في تطوير صناعة العقار في الوقت الراهن، وقال إنه بات حالياً أكثر أهمية وإلحاحاً في ظل الاتساع الكبير في المعاملات العقارية ونشوء الكثير من التطبيقات المعاصرة التي تستند إلى التثمين العقاري، مثل نظامي التمويل والرهن العقاري اللذين يعدان من أهم مجالات الاستثمار لدى البنوك ومؤسسات التمويل.
وأضاف الدكتور الخضيري أن أهمية دور التثمين العقاري تنبع من حاجة القضاء للتثمين العقاري لتحديد القيمة العادلة للعقار للفصل في الدعاوى والمنازعات المرفوعة إليه من المتخاصمين مثل دعاوى الشفعة، ونزع الملكية، والتثمين في بيع العقار، وقسمة التركات، ودعاوى التعويض في العقارات، كما أن القاضي يستند إلى المثمن في إصدار الحكم العادل المبني على رأي خبير للفصل في العديد من القضايا التي تعرض على المحاكم.
وشرح المحاضر معاني التثمين العقاري في اللغة والاصطلاح الفقهي والقانوني، وكذلك معنى العقار وهو الأصل الثابت كالمنزل والأرض ومقابله المنقول مثل المال والحيوانات، وأوضح الفرق بين القيمة والسعر، ثم انتقل لشرح مجالات التثمين العقاري، فأوضح أنه يدخل في كل حالة تقتضي تقدير عوض عادل عن الأعيان ( العقارات )، كما يدخل التثمين لتحديد قيمة منفعة العين، أي ما يدره من ريع كالأجرة.
وأشار د. الخضيري إلى أن من أشهر مجالات التثمين العقاري، التثمين بغرض تحديد قيمة زكاة العروض فهو يحتاج للتقييم لمعرفة مقدار الزكاة، وأضاف أن التثمين ارتفعت أهميته في الوقت الحاضر بعد الحاجة لتثمين العقار عند رهنه عقارياً، وقال إن العلماء اختلفوا من الناحية الفقهية على عدد المثمنين المكلفين بالتثمين العقاري، فالأغلبية ( الحنابلة والمالكية والشافعية ) اشترطوا ألا يقل العدد عن اثنين باعتبار التثمين كالشهادة التي تستوجب شاهدين عدلين، أما الحنفية فقد أجازوا مثمناً واحداً لتثمين العين.
ثم تحدث المحاضر المهندس علاء بن إبراهيم الثقفي نائب مدير عام شركة سنشري 21، فركز حديثه على التثمين العقاري من الناحية الفنية، فأوضح أن طريقة التثمين تعتمد بالنسبة للمراكز التجارية على الدخل، بينما تحتسب قيمة تكلفة العقار بتكلفة البناء مضافاً إليها قيمة الأرض، وبالنسبة للمبنى القديم تحتسب التكلفة مخصوماً منها قيمة استهلاك المبنى، وقال إنه من العوامل المؤثرة في التثمين كذلك تحديد القيمة المقارنة والقياس بين القيم السائدة في المدينة أو الحي، وآخر الأسعار، وبين العقار في نفس المنطقة، كما تخضع عملية التثمين لعوامل العرض والطلب، والمتغيرات الاقتصادية، والعمرانية، والاجتماعية، ومدى انسجام العقار مع البيئة المحيطة من الناحية العقارية والاقتصادية.
كما تطرق المحاضر للحديث حول احتياجات سوق العقار بالمملكة وخصائص النمو السكاني، والتي قال إنها تؤثر على حركة واتجاهات السوق، كما تؤثر في عملية التثمين العقاري والمنفعة من العقار، وذكر بعض الإحصاءات في هذا الإطار، فأشار إلى أن الهرم السكاني بالمملكة هو هرم مقلوب مقارنة بالدول الأخرى، حيث تمثل الشريحة السكانية ما بين 4 ـ 35 سنة الشريحة الأكبر، كما تبلغ نسبة النمو السكاني 2.8% سنوياً وهي من أعلى النسب في العالم.
وقال الثقفي إن هذين العاملين يضغطان باتجاه تزايد الحاجة للمساكن، مشيراً إلى أن الرياض وحدها تحتاج إلى 160 ألف وحدة سكنية سنوياً، حتى عام 2020م لمواجهة حاجة الطلب المتنامي في العاصمة والتي تعد أكبر المدن السعودية سكاناً حيث يقطنها 4 ملايين نسمة.
وكان المهندس علي الزيد قد استهل المحاضرة، بالتأكيد على أهمية التثمين العقاري وتنامي حاجة السوق العقارية للتثمين والمثمنين، باعتبار التثمين هو الآلية المهمة للحفاظ على التوازن الاقتصادي وضمان حقوق الأطراف الداخلة في المعاملات العقارية بيعاً أو شراءً، واستشهد بأن الأزمة المالية العالمية التي اندلعت شرارتها من أمريكا كان وراءها قضايا مرتبطة بالتمويل والتقييم العقاري.
وأضاف أن عنصر التثمين العقاري تتعاظم أهميته في الوقت الراهن في ظل توسع عمليات التمويل العقاري، إضافة لترقب صدور نظام الرهن العقاري الذي يعتمد بشكل أساسي على التثمين العقاري، والذي يتوقف عليه تحديد القيمة الحقيقية والعادلة للمنتج العقاري، مؤكداً أن قضية التثمين والتقييم العقاري هي من ضمن أولويات اهتمامات اللجنة العقارية بغرفة الرياض، مشيراً إلى أن هناك برنامج مشترك للتدريب بين جامعة الملك سعود والغرفة على التقييم العقاري، وبناء مثمن عقاري متكامل.
وقال إن قضية التثمين العقاري هي واحدة من القضايا التي تشغل بال القطاع العقاري في المملكة، وتعد إحدى الآليات والأولويات التي تتعلق بها أنظار العقاريين أملاً في بناء بيئة أفضل ومناخ أخصب للمزيد من تطوير والنهوض بالقطاع، وتحسين الممارسة المهنية العقارية بأسس علمية سليمة تحفظ لكل المتعاملين في السوق حقوقهم.
وفي ختام المحاضرة أدار الزيد المناقشات بين المحاضرين والحضور، حيث أجاب المحاضران على التساؤلات المطروحة والتي تركزت حول الجوانب الفقهية والفنية للتثمين العقاري.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ