* “أملاك” ترصد الظاهرة وتحاور المستثمرين وأصحاب مكاتب العقار حولها
* حركة نشطة من المستثمرين بحثاً عن الأراضي والمنازل بالأحياء القديمة لإعادة بنائها!
* الأحياء القديمة قريبة من قلب المدينة والأسواق والخدمات ومطلوبة من الوافدين وبعض السعوديين
* تكلفة البناء منخفضة والطلب واسع والبيع أسهل والاستثمار له جدواه!
* نطالب الأمانة بإعادة تخطيط هذه الأحياء وتوسيع شوارعها لتناسب الأسر السعودية
* عائد الاستثمار في الأحياء القديمة 10% وفي الجديدة 7% فقط!
* المقاولون أرخص والعمالة متوفرة وقريبة من سكنها
غالبية الأسر يبحثون عن سكن أفضل وإيجار أرخص
* الأسعار تتفاوت بين 650 ريالاً لمتر الأرض السكني و3 آلاف للتجاري
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ظاهرة جديدة بدأت تنتشر في الأحياء القديمة في مدينة الرياض رصدتها “أملاك” حيث رأت تزاحماً غير مسبوق من قبل المستثمرين العقاريين على هذه الأحياء بحثاً وطلباً للأراضي والمنازل لشرائها وإعادة بنائها واستثمارها في الإيجار نظراً للطلب الكبير من قبل فئات واسعة وشرائح كبيرة من الوافدين أسراً وعزاباً موظفين وعمالاً، فضلاً عن شريحة ليست بالقليلة من الأسر السعودية من ذوي الدخل المحدود وبعض العزاب من الموظفين في وظائف عسكرية صغيرة أو موظفي الحراسات الأمنية القادمين من أماكن نائية، وكلهم يبحثون عن الإيجارات المنخفضة التي تتناسب مع دخولهم.. “أملاك” التقت بعدد من المستثمرين وأصحاب مكاتب العقار في هذه الأحياء وتحاورت معهم عن تفاصيل هذه الظاهرة وأسبابها.. فماذا قالوا؟ تلك حصيلة الحوار..
قريبة من قلب المدينة:
سألت “أملاك” الأستاذ بندر المغيصيب وهو أحد المستثمرين في حي الجرادية عن الأسباب التي دعت بعض المستثمرين إلى الاتجاه نحو إقامة مبانٍ جديدة في تلك الأحياء القديمة، وكانت معظم الإجابات تتفق حول أن هذه الأحياء القديمة باتت ذات جدوى استثمارية حالياً لكونها قريبة من قلب المدينة، وتتمتع بمزايا سهولة الوصول إلى معظم مناطق العاصمة، كما أنها مشمولة بالخدمات والمرافق، بخلاف الأحياء الجديدة، والسبب الأكبر تدني قيمة الأراضي في تلك الأحياء، ولكون الإيجارات فيها تكون أرخص مقارنة بالأحياء الأخرى، يكون الطلب على الإيجار فيها أكبر من غيرها، وكذلك لمن أراد البيع يكون أسهل وأسرع، وبذلك يستفيد المستثمر وقتاً وجهداَ ومالاَ.
ولكن هل هناك من مقترحات لتطوير تلك الأحياء لكي تكون مناسبة للأسرة السعودية، ويجيب قائلاً : أنا لست مختصاً في هذه الأمور، فأمانة منطقة الرياض كفت ووفت، ولكني أرى أنه يمكن تطوير تلك الأحياء، من خلال ترصيف الشوارع وإنارتها وتوسيعها، وتوسيع مداخلها، وإزالة المباني المتهالكة والقديمة التي تمثل مصدر خطر أمني على ساكنيها، وبناء وحدات سكنية جديدة.
وعن نوعية المستأجرين الذين يقطنون هذه الأحياء، يقول المغيصيب: إن الأغلبية من ذوي الدخل المحدود، ومنهم من يعيش على نفقات المحسنين، أما بخصوص النسبة الأكبر من سكان هذه الأحياء، هل هم من العزاب أم العائلات، فيرى أن أكثرهم من العائلات، ويرجع ذلك إلى أصحاب العقار الذين يخصصونها للعائلات، لكثرة طلبها على السكن، وكذلك تجنباً للمشاكل التي قد تحصل من سكن العزاب، أما بالنسبة لغالبية جنسيات هذه الأحياء فيرون أن أغلبهم من السعوديين، كما توجد جنسيات أخرى.
الأرض بـ 250 ـ 300 ألف:
وعن أسعار المنازل القديمة إذا قيّمت كأرض بالسعر الحالي، يرى المغيصيب أنها تختلف بين المنازل القديمة، فبعضها تكون الأرض أغلى من المنزل، وتتراوح قيمة الفيلا القديمة بين 300 إلى 400 ألف ريال، وقيمة الأرض تتراوح 250 إلى 300 ألف، ويوجد هناك بعض المنازل التي يكون سعرها ما بين 180إلى 250 ألفاً، وسعر الأرض مابين 200 إلى 300 ألف، وسألنا عن الشوارع المرغوبة والمفضلة للمستهلك والمستثمر في هذه الأحياء وكان الرد أنها بالنسبة للمستهلك تكون الشوارع الداخلية وعرضها من 15م إلى 20م ، أما للمستثمر فتكون الشوارع الرئيسية بعرض 60م، 40م، و30م.
وعما إذا كانت طلبات شراء الأراضي قد زادت في الآونة الأخيرة، أو شهدت زيادة في إعادة بناء المباني القديمة، قال إنه بدون أدنى شك زادت الطلبات من المستثمرين على الأراضي في تلك الأحياء بشكل ملفت، فبعض المستثمرين يشتري الأراضي ويبني والبعض الآخر يشتري المنازل القديمة ويعيد بناءها من جديد، وعن وجود بيوت مهجورة كثيرة في المنطقة وأسباب هجر أهلها لها، يقول هناك بعض البيوت المهجورة التي رحل عنها أهلها منذ زمن فلا هم أجروها، ولا هم باعوها، وهذا يرجع ـ من وجهة نظره ـ إلى رغبة الملاك في أسعار عالية، كأسعار بعض الأحياء الأخرى، وربما يكون لأسباب أخرى تجارية.
وعن خصائص عمل أغلب السكان في هذه المنطقة، يقول المغيصيب: أغلبهم من صغار الموظفين في القطاع الحكومي، مدنيين وعسكريين، ومنهم موظفون في القطاع الخاص، وعما إذا كان يعتقد أن هذا الحي ذو كثافة سكانية عالية قال : نعم، والسبب أنهم من محدودي الدخل، فبعض الأحيان يكون هناك أكثر من عائلة في السكن الواحد، والسبب الآخر والأهم هو تدني قيمة الإيجارات مقارنة بالأحياء الأخرى.
عائد الاستثمار في الأحياء القديمة يفوق الجديدة!
وانتقلت “أملاك” إلى حي البديعة القديم ( القري ) والتقت بالأستاذ محمد بن فهد أبو نيان، وهو أحد أصحاب المكاتب العقارية بالحي وسألته عن أسباب اتجاه بعض المستثمرين لإقامة مبانٍ جديدة في تلك الأحياء القديمة فأجاب بأن عائد الاستثمار هنا يصل إلى 10% ، بينما في الأحياء الأخرى وشمال الرياض يصل إلى 7% فقط، فالبناء هنا يكون على الصامت، وتكون أكثرها شقق، فيما يكون في الأحياء الأخرى ارتدادات، ولأنها أكثر دخلاً وأوفر عند البناء، لأن المتر في هذه الأحياء أقل بكثير من الأحياء الراقية، والمقاولون أرخص، لأن العمالة هنا تكون متوفرة وقريبين من سكنهم، ولأنها ذات كثافة سكانية عالية وأغلب سكانها من الأجانب، وأغلب المستثمرين لا يفضلون المستأجر السعودي، لأن الأجنبي يدفع أولا بأول، وربما يعود ذلك لخوف الأجنبي، بينما السعودي لا يدفع لأنه يعلم انه لا يوجد نظام يحمي المستثمر.
وعن وجهة نظره في كيفية تطوير تلك الأحياء القديمة لكي تكون مناسبة للأسر السعودية، قال أبو نيان: تكون بإزالة المباني القديمة، وبناء مبانٍ حديثة وتوفير جميع الخدمات، وعن نوعية المستأجرين قال إن أغلبيتهم من ذوي الدخل المحدود، والوظائف الصغيرة، ومنهم من لا عمل له، وأغلب جنسياتهم من السعوديين الفقراء، وهناك جنسيات أخرى مثل السودانيين والباكستانيين واليمنيين وأكثرهم من العزاب.
وبالنسبة لأسعار المنازل القديمة إذا قيّمت كأرض بالسعر الحالي قال أبو نيان: تختلف، فمثلا البيت الشعبي الذي مساحته من 90م إلى 150م، قد يصل سعره إلى 200.000 ريال، ومع ذلك يفضل مالكها الجديد هدمها وإعادة إعمارها من جديد، أما الأراضي فيكون سعر المتر من 800 إلى 1000 ريال، وعن الشوارع المرغوبة والمفضلة لدى المستهلك والمستثمر قال إنها تكون للمستثمر في هذه الأحياء الضيقة بعرض الشارع من 8 م إلى 10م، أما بالنسبة للمستهلك فليس لديه فرق المهم السعر الجيد.
إقبال واسع من المستثمرين:
وقال إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة زيادة في طلبات شراء الأراضي، وإعادة بناء المباني القديمة بشكل غير متوقع، وأعرف مستثمراً يبحث في الأحياء القديمة قرابة الأربعة أشهر ولم يجد حتى الآن، وذكر أن أكثر سكان هذا الحي هم من العسكريين أصحاب الرتب الصغيرة، وحراس الأمن، ومن أهل الجنوب، وقال إن هذا الحي ذو كثافة سكانية عالية، ولكنه أقل كثافة من الأحياء الأخرى مثل حي الشميسي أو منفوحة، وذلك لأن أغلبية الأجانب يرغبون الشميسي ومنفوحة، لقربها من بني جلدتهم وقربها من الأسواق الشعبية.
وسألنا أبو نيان عن أسباب توجه بعض المستثمرين لإقامة مبانٍ جديدة في تلك الأحياء القديمة، فأجاب بقوله: لتوفر الخدمات، سعر أقل، العشوائية، البناء على الصامت، كما لا توجد قيود في البناء، لأنه يعتبر بناءً شعبياً، وبالتالي يعطي مجالاً واسع للمستثمر، وعما إذا كان يعتقد أن المستأجرين هم أكثر في هذا الحي من الملاك أجاب بنعم، لأن الحي بدأ التحول من فلل إلى نظام الوحدات الاقتصادية الصغيرة، ولكن لماذا يفضل المستثمرون العقارات الداخلية القريبة في الشوارع الرئيسية، وكان الجواب أن هذه الشوارع أقرب للخدمات، وأفضل من الناحية الأمنية، والسماح بتعدد الأدوار فيها، وتوفر الخدمات، وكثرة مردودها.
وعن إمكانية تطوير تلك الأحياء لتناسب للأسرة السعودية قال أبو نيان يمكن ذلك من خلال تحسين الخدمات، والسماح بتعدد الأدوار، وتعديل نظام البناء، وتوسعة الشوارع وتأهيلها، وعن نوعية المستأجرين في الحي قال إنهم ينتمون لجميع الجنسيات وأغلبهم من الجنسيات العربية المصرية، والسورية، وبالنسبة لأسعار المنازل القديمة إذا قيمت كأرض بالسعر الحالي قال إنها تقدر بين 800 إلى 1000 ريال للمتر بالنسبة للسكني، أما التجاري فمن 1500 إلى 2500 للمتر، ويتحكم في ذلك عدة عوامل أهمها سعة الشارع ومساحة الأرض.
وقال إن الشوارع المفضلة والمرغوبة للمستهلك والمستثمر في هذا الحي هي الشوارع التجارية، وذلك لقلتها لأن النظام يخدمها بتعدد الأدوار، وقال إنه لاحظ في الآونة الأخيرة زيادة في طلبات شراء الأراضي، وإعادة بناء المباني القديمة في الحي بسبب قلة الأراضي، ولدخول مستثمرين جدد إلى السوق، مشيراً إلى أن أغلب السكان في الحي هم من العمال الفنيين، وقال إن الحي يتسم بالكثافة السكانية العالية، بسبب توفر الخدمات.
التطوير ممكن لتلائم السعوديين:
أما أسباب توجه بعض المستثمرين لإقامة مبانٍ جديدة في تلك الأحياء القديمة فأرجها إلى ارتفاع معدل الربح مقارنة بالأحياء المجاورة، وقال إن المستثمرين يفضلون العقارات الداخلية القريبة من الشوارع الرئيسية لقربها من الخدمات، وملاءمتها من الناحية الأمنية، ولأن سعر الإيجارات أفضل، وعما يمكن تطوير تلك الأحياء القديمة لتتناسب مع الأسرة السعودية قال إن ذلك ممكن من خلال تطويرها، توسعة الشوارع، وإعادة تخطيط الشوارع الضيقة، وتكثيف التواجد الأمني، وقال إن أغلبية المستأجرين هم من الوافدين ومعظمهم من الأفارقة، والنسبة الأكبر هم من العائلات ثم العمال.
وعن أسعار المنازل القديمة إذا قيمت كأرض بالسعر الحالي قال أبو نيان إنها تتراوح من 650 إلى 750 ريالاً للمتر السكني، والتجاري يصل إلى 2000 ريال للمتر، وقال إن الشوارع المفضلة للمستهلك والمستثمر في الحي هي الشوارع التجارية لأنه يسمح فيها بتعدد الأدوار، وقال إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة زيادة في طلبات شراء الأراضي، وإعادة بناء المباني القديمة، كما توجد بيوت مهجورة تشكل خطراً على الحي، حيث تكثر فيها الجرائم، ويأوي إليها بعض العائلات المخالفة لنظام الإقامة، مشيراً إلى أن سبب هجر أصحابها لها يرجع أحياناً إلى كونها وقفاً قديماً ونسيها أصحابها، وقال إن عمل اغلب السكان في هذا الحي هم من موظفي القطاع الخاص ومحدودي الدخل الذين يصعب عليهم دفع إيجاراتهم، مشيراً إلى أن الكثافة السكانية العالية في الحي تعود إلى أن الإيجارات أقل من الأحياء المجاورة.
ويتفق الأستاذ عبدالرحمن المغيليث ……………………….. عبدالعزيز البديري …………. ومحمد المغيليث ……………………….. في معظم ما ذهب إليه زملاؤهم في الحديث عن أسباب ظاهرة عودة المستثمرين إلى الأحياء القديمة، لشراء الأراضي والمباني وإعادة بنائها، وذلك لتشابه الظروف حيث أن الأراضي والمباني تكون رخيصة، والمستأجرين كثيرون ومعظمهم من الجنسيات الوافدة ومن السعوديين من ذوي الدخل المحدود وصغار الموظفين، وعما إذا كان ممكناً أن يتم تطوير تلك الأحياء لكي تكون مناسبة للأسرة السعودية رأى هؤلاء المتحدثون إمكانية ذلك من خلال توسيع الشوارع وترصيفها وتطوير الخدمات وتوفير التواجد الأمني.
يبحثون عن سكن أفضل وإيجار أقل!
وفي حي الشميسي التقت “أملاك” بأحد أصحاب المكاتب العقارية وهو الأستاذ أحمد بن عبدالرحمن العباد، وكانت إجاباته قريبة من إجابات زملائه السابقين نظراً لتشابه الظروف في الأحياء القديمة، لكنه أوضح أن غالبية الناس يريدون ترك البيوت القديمة والسكن في عمائر جديدة، بمبلغ قريب من الإيجار السابق، بسبب تواجد هذه الأحياء في وسط المدينة، ولقربها من الخدمات والأسواق، وعن أسباب تفضيل المستثمرين للعقارات الداخلية القريبة من الشوارع الرئيسية قال إنها ترجع لسهولة الخروج والدخول إلى الحي، وقربها من الشارع العام والخدمات ولأنها أكثر أماناً من الشوارع الداخلية.
وعن إمكانية تطوير تلك الأحياء القديمة لتناسب الأسرة السعودية قال العباد إن ذلك ممكن من خلال تطويرها، وإعادة تخطيطها من جديد مثل المخططات الجديدة، وتوسعة الشوارع، وبناء الحدائق فيها، وإقامة مساحات خضراء كأحياء شمال الرياض، لكي لا تكون الشوارع مكتومة، لأنها تتسبب في مخاطر أمنية، وعن نوعية المستأجرين قال إن أكثرهم من الأجانب من الجنسية الباكستانية مع وجود جنسيات أخرى، الذين يسكنون أكثر من 20 شخصاً في البيوت الشعبية لتقل تكلفة الإيجار، وأوضح أن النسبة الأكبر من السكان هم من العزاب الأجانب مع وجود نسبة من العائلات الفقيرة من الجنسية السعودية وغيرها.
وبالنسبة لأسعار المنازل القديمة إذا قيّمت كأرض بالسعر الحالي قال العباد إن البيت الشعبي مساحته 80 م يكون المتر بـ 1000 ريال تقريبا، بينما الأرض يبدأ المتر فيها من 1000 ريال إلى 1500 ريال، مع أنه كلما اقتربت الأرض من الشارع الرئيسي كلما زاد سعرها، فإذا كان البيت مبنياً يقل سعره لأن من سيشتريه سيقوم بهدمه ثم يعيد البناء، وقال إن الشوارع المرغوبة للمستهلك والمستثمر، هي: للمستهلك تكون على شارع عرضه من 15م فما فوق لتوفر المواقف، أما المستثمر فيفضل الشوارع الرئيسية من عرض 30 م فما فوق لأن فيها تكون الأدوار أكثر وبذلك تكثر الشقق.
وقال إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة زيادة في طلبات شراء الأراضي، وإعادة بناء المباني القديمة بشكل غير متوقع، وزاد الطلب على البيوت القديمة وذلك للاستفادة من أرضها وإعادة بنائها، بسبب أن البناء في الشميسي يكون أرخص من الأحياء الأخرى لتوفر العمالة ولقربها من الخدمات والأسواق ومواقع العمل ورخص تكلفة البناء فيها، فيفضلها المستأجرون خصوصا من يعملون في الأسواق الشعبية القريبة من الحي، لأنهم بذلك يوفرون قيمة استخدام سيارة الأجرة (الليموزين) لمن لا يملك سيارة، فمثلا 90% من المباني التي خلف أسواق بن دايل أعيد بناؤها.
لماذا لا يرغبون في بيع أملاكهم القديمة؟
وأضاف أن بعض الناس الآن لا يرغبون في بيع أملاكهم القديمة، حيث يتمسك أصحابها خلف أسواق مكة بها ظناً منهم بأن الأمانة تخطط لتطوير المنطقة أسوة ببعض الأحياء القريبة، مما يرفع قيمتها عندئذ، وقال إن هذا الحي ذو كثافة سكانية عالية جدا، لأن الإيجارات أقل بكثير من الأحياء الأخرى، وناشد العباد المسئولين في أمانة الرياض أن يبحثوا عن حل للبيوت الشعبية الآيلة للسقوط في هذا الحي، لأنها تشكل خطراً على حياة المواطنين كما تشكل خطراً أمنياً، لاستخدامها كمأوى لمدمني المخدرات وللاختطافات، كما أنها ليست واجهه حضارية لمدينة مثل مدينة الرياض، وروى واقعة تمثلت في أن عائلة كانت تسكن في أحد البيوت الشعبية فقدت اثنين من أبنائها عندما انهار المنزل إثر هطول الأمطار، وقال إن القصص كثيرة التي تثبت خطورة هذه البيوت القديمة.
والتقت “أملاك” بعدد آخر من أصحاب مكاتب العقار في الأحياء القديمة بالرياض وهم الأساتذة صالح بن احمد شعتور ………………..، عبدالعزيز بن صالح العيد، ……………………….، صالح القاسم ( شركة خيرين العقارية القابضة)، ظافر بن مبارك البريك ………………………….، سعد بن محمد العيباني ………………………، سعد النعيمة …………………………، فهد المخيليب ( مكتب فهد المخيليب) وجاءت إجاباتهم وآراؤهم متفقة في معظمها مع ما قرره زملاؤهم الذين سبق أن تحدثنا إليهم، وكان من أهم ما ركزوا حديثهم عليه أن أسباب ظاهرة عودة المستثمرين إلى الأحياء القديمة، لشراء الأراضي والمباني وإعادة بنائها، يرجع لتشابه الظروف في هذه الأحياء، فالأراضي والمباني رخيصة، والمستأجرين كثيرون ومعظمهم من الجنسيات الوافدة ومن السعوديين من ذوي الدخل المحدود وصغار الموظفين.
تفاوت الأسعار بين 650 للسكني و3000 للتجاري:
وعما إذا كان ممكناً أن استثمار هذه الأحياء القديمة لسكن الأسر السعودية رأى هؤلاء المتحدثون أن بالإمكان تحقيق ذلك من خلال توسيع الشوارع وترصيفها وتطوير الخدمات وتوفير التواجد الأمني، وعن أسعار المنازل القديمة إذا قيمت كأرض بالسعر الحالي في هذه الأحياء قال محاورونا إنها تتراوح بين 650 إلى 750 ريالاً للمتر بالنسبة للسكني، بينما يصل التجاري إلى 2000 ريال للمتر، وفي حي آخر بلغت الأسعار بين 1000-1200 ريال للمتر السكني المطل على شارع واحد، أما متعددة الشوارع فترتفع إلى 1300 ريال للسكني، والتجاري يصل إلى 2500 – 3000 ريال، وفي حي آخر بلغ السعر أكثر من الألف ريال للمتر إذا كانت الأرض سكنية، أما التجاري فقد تعدى حاجز 2000 ريال.
وحول معدلات الإقبال من جانب المستثمرين في الآونة الأخيرة لشراء الأراضي، وإعادة بناء المباني القديمة في هذه الأحياء القديمة قال المتحدثون إلينا إنهم يلاحظون ذلك بشكل غير متوقع، للاستفادة من هذه الأراضي والمنازل القديمة وإعادة بنائها، بسبب أن البناء في هذه الأحياء القديمة يكون أرخص من الأحياء الأخرى لتوفر العمالة ولقربها من الخدمات والأسواق ومواقع العمل ورخص تكلفة البناء فيها، فيفضلها المستأجرون خصوصا من يعملون في الأسواق الشعبية القريبة من هذه الأحياء.