كشف رجل الأعمال والمطور العقاري محمد الخرس، الرئيس التنفيذي لشركة الاستثمارات المبتكرة العقارية والمستشار في برنامج الإسكان التابع لرؤية المملكة 2030، أن جميع المطورين العقاريين حالياً لا يغطون 10% من متطلبات السوق العقاري، مؤكداً الحاجة الكبيرة للمزيد من شركات تطوير عقاري المتخصصة في السوق الذي أصبح تكاملياً وليس تنافسياً، وأوضح أن التغيرات الجذرية التي طرأت على القطاع جعلت من بناء الوحدات العقارية سوقاً رائجة، خاصة عند مقارنة العوائد والأرباح، وأبان أن هذا التحول جاء بعد اعتماد نظام البيع على الخارطة الذي سمح بأن تكون هذه المشاريع مجدية اقتصادياً، جاء ذلك خلال حلقة نقاش بمجموعة شركاء النجاح حول مستقبل التطوير العقاري والعقبات التي تواجهه.
عدم التخصص أودى بالشركات الكبيرة
لماذا ليس لدينا حتى الآن شركات مثل إعمار للتطوير العقاري في دبي، على مستوى الكم والكيف ؟
أجاب الخرس على هذا التساؤل مُبيناً أن هنالك عدة أسباب من أهمها اختلاف الوضع التنظيمي والإداري بين المملكة ودولة الإمارات التي تأثرت بالتنظيم البريطاني، في حين أن تُجار العقار السعوديون مالوا إلى بيع وشراء الأراضي وأصابوا منها ثراءً ملحوظاً، وأشار إلى أن الشركات التي يتجاوز عدد موظفيها 250 موظفاً لا تتعدى خمس شركات فقط! ، وحتى هذه الشركات لا تخلو من مشاكل، وعزا الخرس ذلك لاحتمال وجود أفراد على إدارتها غير متخصصين مما أضر بالمجال. وأوضح أنه يتفاءل بتكوين شركات كبرى في القطاع العقاري، لأننا بدأنا تنظيم القطاع حديثاً.
وتعرض الخرس في خضم نقاشه مع مجموعة شركاء النجاح إلى جانب التمويل؛ مؤكداً أن البيئة التنظيمية للقطاع العقاري لم تكن موجودة، ولم تكن هنالك تشريعات تنظم سير عملية التمويل، ولكن الآن، ولله الحمد، ظهرت نتائج هذه الأنظمة «وتحديداً من خلال نظام البيع على الخارطة» وتقبل الممولين لتمويل المشاريع العقارية بهذه الطريقة.
عقبات التمويل والمشاريع الكبرى
وقال محمد الخرس هنالك تحديات كثيرة جعلت شركة إعمار تفشل عندنا، فليس من المنطق أن تطرح منتج بسعر 3 مليون ريال وتتوقع 100 ألف مشترٍ!!، خاصة في عدم وجود تنظيم في قطاع التمويل، إلا أننا قطعنا مسافات كبيرة في هذا الجانب، وسوف تنعكس على القطاع والاقتصاد خلال السنتين القادمة؛ ومن أبرز التحديات التي تواجه الشركات الكبرى:
تردد البنوك في التمويل.
التأخير في سداد المستحقات.
ثقة المشتري بالمنتج، وهذا يأتي مع الوقت.
بطء إصدار التراخيص، وإن كان الآن أفضل كثيراً من السابق.
معرفة المطورين بالمنتج المناسب والقدرة على تسويقه.
وعموماً، سيظهر تأثير هذا القطاع الحيوي والمهم في الفرص الاستثمارية التي ستظهر، وفي حجم الأعمال التي تستند عليه، مما سينعكس إيجاباً على الاقتصاد الوطني، وخاصة نحن في بداية الطريق، مع العلم أن المستهدف في التمويل مخطط له أن يصل إلى أكثر من 500 مليار ريال فقط خلال اقل من 3 سنوات.
التطوير لم يكن ذا جدوى سابقاً
وأفاد الخرس أن حديثه في تجارة الأراضي لا ينطبق على عموم العقاريين، مثل والده والمزيني، وغيرهم من العقاريين الذين يهتمون بالتطوير، مشيراً إلى أن في ذلك الوقت لم يكن بناء الوحدات العقارية ذا جدوى اقتصادية خصوصاً عند مقارنة العوائد، وأكد أن التغيير الجذري في تحول السوق جاء بعد نظام البيع على الخارطة الذي سمح بأن تكون هذه المشاريع مجدية اقتصادياً، وتساءل الخرس منذ متى في المملكة تستطيع بيع فيلا مستقلة بجودة عالية أو مقبولة وبإشراف هندسي قوي وتحمل شهادة استدامة يكون سعرها 640 ألف ريال فقط؟ في حين أن بيعها في السابق لا يُجدي!!
وأوضح الخرس الآن تغيرت عوامل كثيرة منها القدرة الشرائية وتغير تركيبة المجتمع وتغير هذا القطاع الذي أصبح أكثر تنظيماً وجاذباً بعد تطوير البنية التحتية، وإنجاز مشاريع تخلق مجتمعات حيوية حقيقية. ( تطوير عقاري )
زيادة تكلفة منتجات البيع على الخارطة
وقال محمد الخرس أن هنالك زيادة في تكلفة منتجات البيع على الخارطة نسبة لارتفاع نسبة المخاطر في هذا النموذج من العقارات، لذلك يجب أن يكون العائد أعلا من غيره؛ وإلا فلن يكون جاذباً للمستثمرين، لأن المستثمر يطمح في عائد سنوي مثلاً 20%، أي من خلال 3 سنوات، ففي هذه الحالة لكي يحقق المطلوب لا يستطيع بيع الوحدة أقل من 864 ألف ريال, وفي هذا النظام لا يحتاج المشتري لدفع 500 ألف كاملة بل يدفع 50 ألف ريال والباقي يكون من خلال التمويل.
مشاريع الإسكان وثورة معمارية هائلة
وعن تطور مشاريع وزارة الإسكان أكد الخرس أن الوضع الآن تغير تماماً عن الفترة السابقة التي كانت فيها البنية التحتية لم تكن قادرة على حمل مشاريع آن ذاك، وأقصد بالبنية هي: تشريعات ، مقاولين بالباطن، قرارات حكومية سريعة، الدراسة الصحيحة للمتطلبات، قدرة المستثمرين على الإنفاق لمشاريع ضخمة؛ حيث توجد اليوم أكثر من 60 مشروعاً به أكثر من 125 ألف وحدة سكنية تحت التشييد، هذا بجانب أكثر من 30 مليار ريال لم تستثمر، وأتوقع أن تشهد السنوات الخمس القادمة ثورة معمارية هائلة.
عقبات تواجه المطور العقاري
ماهي العقبات التي تواجه المطور في السوق حالياً؟
العقبات التي تواجه المطور العقاري كثيرة، ولكن بإذن الله سوف تُعالج، ويمكن أن نذكر منها على منها:
التزام الممولين بالدفع.
إيصال الخدمات من كهرباء و مياه ومجاري وغيرها.
تطوير الخدمات المصاحبة مثل المدارس والمستوصفات والحدائق وتشغيلها، وغيرها من الخدمات.
قدرة المطور على تطوير منتج مطلوب يناسب احتياج السوق و بسعر معقول.
استمرار وجود القدرة الشرائية.
أنظمة البناء الحديث
لماذا تأخر عندنا قبول أنظمة البناء الحديث ومسبق الصنع رغم أنها موجودة في مشاريع الإسكان والداخلية وارامكو؟
مشاريع الإسكان الميسرة لا تتناسب مع هذه التقنية التي تُكلف كثيراً، ولك أن تتخيل أن المتر ينفذ بهذه التقنية بتكلفة قيمتها 3- 4 ألف ريال؟ وهي تحتاج لنوع بمواصفات خاصة من المواد، والموجود عندنا من المصانع لا يكفي 10% من الاحتياج.
اقتصاد المعرفة والمعلوماتية
ما المقصود باقتصاد المعرفة؟
هو الاقتصاد القائم على المعلوماتية تطبيقاتها التكنولوجية، ويعرف أيضاً بالثورة الصناعية الرابعة وتطبيقات الذكاء الصناعي والمعلومات الضخمة “Big Data” ونحوها.
الأستاذ محمد الخرس في كلمات
مستشار في برنامج الإسكان التابع لرؤية المملكة 2030.
الرئيس التنفيذي لشركة الاستثمارات المبتكرة العقارية.
خريج جامعة الملك فهد للبترول والمعادن تخصص إدارة مالية.
حاصل على درجة الماجستير للرؤساء التنفيذيين .
تقلد عدة مناصب إدارية وتنفيذية في القطاع العام كما تولى رئاسة عدة مبادرات بالهيئة العامة للاستثمار قبل انتقاله للقطاع الخاص.
المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة انوفيست العقارية.
تطوير عقاري
تطوير عقاري