تتزايد المخاوف بشأن صحة سوق العقارات التجارية في أوروبا، حيث يتساءل بعض المستثمرين عما إذا كان القطاع التالي سينهار من الداخل.
في أعقاب الأزمات المصرفية في مارس الماضي، نشأت مخاوف مما يسمى حلقة الهلاك، حيث يمكن أن يؤدي تهافت البنوك المحتمل على التخارج من أي استثمارات عالية المخاطر، إلى حدوث انكماش في قطاع العقارات.
سجلت الصناديق الأوروبية المستثمرة مباشرة في العقارات تدفقات خارجية بقيمة 172 مليار جنيه استرليني (215.4 مليار دولار) في فبراير الماضي، وفقًا لبيانات Morningstar Direct.
ويرى بعض المحللين الآن انخفاض أسهم العقارات بنسبة 20% -40% بحلول العام المقبل، وربما يتجاوز 50% في أسوأ السيناريوهات، ما يعني أن أوروبا على موعد مع أزمة قد تمتد شهورا أو حتى أكثر.
وأدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى زيادة تكلفة الاقتراض والتقييمات المنخفضة في قطاع العقارات، والتي سادت في السنوات الأخيرة وسط عوائد السندات المنخفضة، وسط تراجع الإقبال على الشراء.
وفي الوقت نفسه، أدى انهيار بنك سيليكون فالي في الولايات المتحدة في مارس والإنقاذ الطارئ لاحقًا لبنك كريدي سويس، إلى مخاوف من حدوث ما يسمى حلقة الهلاك، حيث يمكن أن تؤدي إدارة البنوك المحتملة إلى حدوث تراجع في قطاع العقارات.
حذر البنك المركزي الأوروبي في وقت سابق من هذا الشهر من “علامات واضحة على الضعف” في قطاع العقارات، مشيرا إلى “انخفاض السيولة في السوق وتصحيحات الأسعار” كأسباب لعدم اليقين، ودعا إلى فرض قيود جديدة على أموال العقارات التجارية للحد من مخاطر أزمة السيولة.
ويرى المحللون في Citi الآن أن أسهم العقارات الأوروبية تنخفض بنسبة 20% إلى 40% بين عامي 2023 و 2024 مع ظهور تأثير ارتفاع أسعار الفائدة. وقال البنك إنه في أسوأ السيناريوهات، قد ينخفض قطاع العقارات التجارية عالية المخاطر بنسبة 50% بحلول العام المقبل.
ونقلت شبكة سي إن بي سي الأمريكية، عن بيير جرامينيا، العضو المنتدب لآلية الاستقرار الأوروبية: “هناك شيء لا أتغاضى عنه هو أزمة في العقارات، سواء بالنسبة للأفراد أو في العقارات التجارية، حيث نرى ضغطا هبوطيا في كل من الولايات المتحدة وأوروبا”.
كذلك، ظهر قطاع المكاتب -وهو مكون رئيسي في سوق العقارات التجارية- كمحور لمخاوف الانكماش المحتمل نظرا للتحولات الأوسع نحو أنماط العمل البعيدة أو الهجينة في أعقاب جائحة كوفيد، والذي أدى إلى تراجع الطلب على المكاتب.
وقد أدى ذلك إلى تعميق المخاوف بشأن البنوك التي قد تتعرض لمثل هذه المخاطر، وما إذا كانت موجة المبيعات القسرية يمكن أن تؤدي إلى دوامة هبوط.
وفقًا لـ Goldman Sachs، تمثل العقارات التجارية حوالي 25% من دفاتر قروض البنوك الأمريكية – وهو رقم يرتفع إلى ما يصل إلى 65% بين البنوك الأصغر، وهو محور الضغوطات الأخيرة. ويقارن ذلك بحوالي 9% بين البنوك الأوروبية.
وسط حالة عدم اليقين هذه، وما وصفته بالتقييمات الممتدة، زادت كابيتال إيكونوميكس الشهر الماضي من توقعاتها لتصحيح قطاع العقارات في منطقة اليورو من الذروة إلى الحضيض من 12% إلى 20% هبوطا، مع توقع أداء المكاتب في أسوأ حالاتها.
اعتبارًا من أواخر عام 2022 ، بلغت معدلات الشواغر في المكاتب الأوروبية حوالي 7%، أي أقل بكثير من 19% في الولايات المتحدة، وفقًا للمستشار العقاري JLL.
إلا أن بنك جي بي مورجان يخالف الرأي القائل إن هناك أزمة عقارات في أوروبا، إذ قال في أواخر الشهر الماضي، في مذكرة بحثية إن المخاوف من انتشار الانكماش الاقتصادي في الولايات المتحدة إلى أوروبا مبالغ فيها، خاصة العقارات.
وقال محللون في البنك: “بشكل أساسي، نعتقد أن أي عدوى من البنوك الأمريكية أو العقارات التجارية في الولايات المتحدة إلى نظرائها الأوروبيين غير مبررة، بالنظر إلى ديناميكيات القطاع المختلفة”.