في العام الماضي، كانت خطة قطاع العقارات بسيطة وتتمثل في التخلص من المخاطر الحالية وإعادة وضع الأعمال لفترة من النمو المستدام وتحسين العائدات.
ومع ذلك، فقد أصبح الواقع واضحًا بالنسبة لقادة الصناعة الذين أجرينا مقابلات معهم في تقرير الاتجاهات الناشئة في قطاع العقارات لهذا العام. ولم يعودوا يتوقعون تحولًا جذريًا إلى ما كانت عليه الأمور قبل الوباء. وبدلاً من ذلك، فقد قبلوا احتمالية عدم عودة الكثير من الأشخاص إلى مكاتبهم بعد كل شيء، أو على الأقل ليس بنفس الوتيرة. وهذا له آثار عميقة ليس فقط على أصحاب المكاتب والمديرين والوسطاء، ولكن أيضًا على وسط المدينة في البلاد وقطاعات العقارات الأخرى التي تعتمد على سوق المكاتب النابض بالحياة.
مستقبل أسعار الفائدة
هناك أيضًا قبول متردد في الصناعة بأن أسعار الفائدة ستظل مرتفعة للعام المقبل على الأقل وربما لفترة أطول. وحتى الأخبار الجيدة، مثل رغبة المستثمرين في الحصول على أصول جديدة، تضعف بسبب بيانات القطاع القاتمة. على سبيل المثال، على الرغم من الأسهم المتاحة، انخفضت المعاملات – ويشير الكثيرون في الصناعة إلى حالات لا يستطيع فيها المشترون والبائعون الاتفاق على التسعير لأن ندرة المبيعات تحد من وضوح الأسعار.
وعلى الجانب الإيجابي، يعتقد المشاركون في استطلاع الاتجاهات الناشئة لهذا العام أن أسوأ مستويات التضخم قد تجاوزناها، وهو ما ينبغي أن يمنح الاحتياطي الفيدرالي سببًا لإيقاف رفع أسعار الفائدة مؤقتًا.
ويقول أندرو ألبرتستين، شريك، العقارات، برايس ووترهاوس كوبرز الولايات المتحدة: “على الرغم من الرياح الاقتصادية المعاكسة والتحديات التي تواجه الحصول على الائتمان، إلا أن هناك فرصًا متاحة للعقارات عالية الجودة التي تلبي احتياجات المستثمرين والمستأجرين اليوم. يجب على الشركات أن تتعلم كيفية تكييف استراتيجيات النمو الخاصة بها لتحقيق النجاح في هذه الفترة التي تتسم بارتفاع أسعار الفائدة لفترة أطول”.
تراجع الاهتمام بقطاع المكاتب التجارية
بعد مرور أكثر من ثلاث سنوات على بداية الوباء، وافق المتخصصون في قطاع العقارات الذين أجرينا مقابلات معهم في مجلة Emerging Trends إلى حد كبير على أن القطاع العقاري لن يعود إلى ما كان عليه من قبل، حيث كان من الصعب تغيير أنماط سلوك العمل والتنقل. حتى مع مطالب الشركات والحوافز للعودة إلى المكتب. كما فقدت المباني المكتبية جاذبيتها للمستثمرين، مع انخفاض معاملات البيع بأكثر من ضعفي مثيلتها في أنواع العقارات الرئيسية الأخرى.
يوجد حاليًا سوق متشعب في قطاع المكاتب الذي يضم من يملكون ومن لا يملكون، مع عدد قليل من العقارات في المدن الكبرى التي لا تزال جذابة للشركات الأمريكية. عادةً ما تكون هذه العقارات هي المباني الأحدث والأكثر أمانًا وصحة مع أفضل وسائل الراحة في المواقع الأكثر رواجًا. وتجتذب هذه المرافق الرائدة حصة غير متناسبة من فوائد التأجير. علاوة على ذلك، فإن أسواق المكاتب في العديد من المدن الأصغر حجما والنامية لا تنجو فحسب، بل تزدهر حتى بما يتجاوز مستويات ما قبل الجائحة.
في السنوات المقبلة، ستستمر الشركات التي لديها نماذج أعمال تدعم العمل عن بعد في تقليل حجم مكاتبها لتوفير الإيجار. وقد يساعد التحول الكامل عن بعد أيضًا الشركات على الفوز في المعركة من أجل المواهب، حيث تتمتع الشركات التي تقدم وظائف عن بعد بإمكانية الوصول إلى مجموعة أوسع من المواهب، مما يسمح لها بتوظيف عمال أفضل بأجور أقل. قد تكون مثل هذه الاقتصادات مقنعة للغاية بالنسبة لهم لعكس مسارها واستئجار مساحات مكتبية كما كان من قبل.
فماذا يجب على أصحاب المكاتب والمدن أن يفعلوا بالعقارات الفارغة؟ في حين أن البعض في الصناعة يدعو إلى إعادة استخدام المباني المكتبية الشاغرة، فإن قادة الصناعة الذين شملهم الاستطلاع يحذرون من أنه لا يمكن تحويل جميع المباني المكتبية اقتصاديًا – حتى مع الدعم الحكومي. ويشيرون إلى أن الحل الاقتصادي الأفضل قد يكون هدم المباني وإعادة استخدام الأرض.
على الرغم من التوقعات القاتمة، فإن بعض قادة الصناعة الذين أجرينا مقابلات معهم لم يتخلوا عن مستقبل مباني المكاتب. إنهم يريدون أن يتعلموا من كيفية تكيف قطاع التجزئة وانتعاشه في نهاية المطاف من المنافسة التي واجهها على مدى العقود القليلة الماضية من التجارة الإلكترونية، والتي ظهرت كبديل عملي للتسوق داخل المتاجر.
التعامل مع أزمة الائتمان
ويبدو أن ديون الأسر والشركات الأمريكية أصبحت في متناول المقترضين، مع وجود علامات ضئيلة على وجود ضائقة مالية. عادة ما تكون هذه علامة إيجابية بالنسبة للعقارات التجارية. ومع ذلك، فإن ارتفاع الديون الفيدرالية بسرعة يمكن أن يكون أكثر إشكالية، ومن المحتمل أن يؤدي إلى “مزاحمة” الاستثمار الخاص في الصناعة، مما يؤدي إلى تباطؤ النمو الاقتصادي بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة – وكلاهما سيكون له تأثير طويل المدى على البناء والاستثمار والعوائد.
أفاد جميع خبراء الصناعة الذين شملهم الاستطلاع تقريبًا أن الديون (الائتمان) أصبحت أقل توفرًا منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في مارس 2022.
وانخفضت الأصول بين جميع مصادر الدين الأولية، بما في ذلك البنوك والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري وشركات التأمين على الحياة، على الرغم من أن مصادر الدين الخاص تتدخل في بعض الأحيان لسد الفجوات حيث خفض آخرون الإقراض. كما عزا العديد من المشاركين في الاستطلاع أيضًا انخفاض معاملات المبيعات لعام 2023 جزئيًا إلى انخفاض توافر الائتمان.
ولم يقتصر الأمر على انخفاضه فحسب، بل أصبح الائتمان أكثر تكلفة ويتم ضمانه بشكل صارم. وبدلاً من الائتمان، احتفظ المقترضون بديونهم الحالية، وهو ما ينعكس في الحجم المتزايد لديون CRE المستحقة. وقد مكن هذا البنوك من تنمية دفاتر أعمالها على الرغم من تقديم عدد أقل من القروض الجديدة.
استمرار حالة عدم اليقين بشأن أسعار الفائدة
أحد المواضيع الواضحة للاتجاهات الناشئة لهذا العام هو حقيقة أن المستثمرين العقاريين التجاريين أصبحوا حذرين بشكل متزايد في توقعاتهم وأكثر انتقائية في اختيار أصولهم. نجد أن المستثمرين يصطفون ببطء للاستفادة من الأصول المقومة بأقل من قيمتها والحصول على أصول جديدة. على سبيل المثال، سجل مقياس الاتجاهات الناشئة لعام 2024 أعلى تصنيف شراء له منذ عام 2010، وهو ما يعكس على الأرجح انخفاضات الأسعار الأخيرة والمتوقعة، مما يجعل هذا نقطة دخول أكثر ملاءمة لعمليات الاستحواذ بعد عقد من الارتفاع المستمر.
ولكن حتى المستثمرين المتفائلين، الذين كانوا يعملون بقوة على جمع رأس المال لشراء العقارات المتعثرة، يجدون عدداً محدوداً من الفرص الواعدة التي يمكنهم متابعتها. لقد انتقل هؤلاء المستثمرون إلى الهامش توقعًا أنه ستكون هناك فرص أكثر ملاءمة في المستقبل. ومن المرجح أن يعتمد نشاط الصفقات في قطاع العقارات على كيفية تغير أسعار الفائدة، حيث من المرجح أن يؤدي النهج الأعلى لفترة أطول الذي يتبعه بنك الاحتياطي الفيدرالي تجاه أسعار الفائدة إلى تباطؤ النمو الاقتصادي.
ارتفاع المخاطر المناخية مع تزايد الحاجة للاستدامة
بعد صيف آخر قياسي، يتجه عام 2023 ليكون من بين الأعوام الأكثر سخونة على الإطلاق. وبالإضافة إلى ذلك، فإن عدد الأحداث المناخية التي تبلغ خسائرها مليارات الدولارات مستمر في الارتفاع
يجد مالكو ومديرو العقارات أنفسهم الآن خاضعين للوائح الحكومية المتزايدة وتفويضات ESG (البيئية والاجتماعية والحكومية). بالإضافة إلى ذلك، قامت حكومات المدن في بعض أسواق CRE بسن لوائح في السنوات الأخيرة تقضي بإجراء عمليات تدقيق منتظمة للطاقة وتطلب من المباني التجارية تنفيذ تدابير لتوفير الطاقة.
كما يشعر أصحاب العقارات بالقلق بشكل متزايد بشأن تكاليف التأمين الخاصة بهم، والتي زادت – في بعض الحالات، بشكل كبير – في السنوات الأخيرة. عادة ما يتم نقل زيادات أقساط التأمين إلى المستأجرين، ولكن هناك قلق بين بعض المهنيين الذين أجرينا مقابلات معهم من أن المستأجرين في هذا السوق قد يرفضون أو أن التكاليف قد تحد من زيادات الإيجار في المستقبل. وكل هذا يتوقف على حصول أصحاب العقارات على التغطية، حيث توقفت العديد من شركات التأمين عن تقديم خطط في المناطق المعرضة لأحداث مناخية متطرفة مثل كاليفورنيا وفلوريدا.
وبصرف النظر عن ارتفاع تكاليف التأمين، فإن الارتباط المتزايد بين الأصول العقارية وأداء الاستدامة هو سبب رئيسي آخر يدفع الصناعة إلى التخطيط لتحركاتها التالية مع أخذ الاستدامة في الاعتبار. على مر السنين، واجه مستثمرو CRE ومديرو الصناديق خيارات معقدة وصعبة في النظر في كيفية المضي قدمًا نحو الاستدامة. الآن، أصبحت إزالة الكربون وكفاءة الطاقة، وجودة البيئة الداخلية، والقدرة على التكيف مع تغير المناخ والقضايا ذات الصلة أكثر إلحاحًا مع تصاعد الأحداث المناخية المتطرفة وارتفاع المخاطر والتكاليف التي يتحملها المالكون. ومن الآن فصاعدا، من المرجح أن يكون المستثمرون أكثر تجنبا للمخاطرة وسيبذلون العناية الواجبة الموسعة لفهم المخاطر وربما تغيير استثماراتهم.
عدم القدرة على تحمل تكاليف السكن
في تقرير الاتجاهات الناشئة العام الماضي، لاحظنا أن القدرة على تحمل تكاليف السكن قد انخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ أكثر من 30 عامًا، مع ارتفاع تكاليف المساكن المعروضة للبيع والإيجار إلى مستويات قياسية. وهذا العام، الوضع أسوأ، خاصة بالنسبة لمشتري المنازل. كما أن الإيجارات أعلى أيضاً، على الرغم من أنها ترتفع بشكل أبطأ في بعض الأسواق.
ومن المرجح أن يظل تركيز الصناعة على القدرة على تحمل تكاليف السكن في هذا العصر الذي يتسم بارتفاع أسعار الفائدة لفترة أطول. وكانت التركيبة المثيرة للانزعاج والتي تتألف من ارتفاع أسعار المساكن والزيادات السريعة في تكاليف الاقتراض سبباً في جعل شراء المساكن بعيداً عن متناول المزيد من الناس.
ومع ذلك، كانت أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن الحالية أكثر ملاءمة للمستأجرين في الآونة الأخيرة، حيث ظل نمو الإيجارات على المستوى الوطني ثابتًا أو ضئيلًا، بعد أن بلغ ذروته في أوائل عام 2022. وهذا نتيجة الإضافات الصحية إلى العرض، بما في ذلك بناء الشقق، الذي يسير بخطى سريعة أضف أكثر من 460 ألف وحدة في الولايات المتحدة هذا العام، بالإضافة إلى أكثر من 700 ألف وحدة منذ بداية الوباء.
وكما اكتشفنا سابقًا، فإن حل أزمة الإسكان في البلاد هو بناء المزيد منه، ويفضل أن يكون ذلك عند جميع نقاط السعر. لكن الواقع هو أننا لا نبني وحدات كافية بأسعار معقولة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض بشكل خاص – لذلك ليس كل العرض الجديد سيؤدي بالضرورة إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف.
أهمية تطبيقات الذكاء الاصطناعي في قطاع العقارات
تظهر التطورات في مجال الذكاء الاصطناعي (AI)، بما في ذلك الذكاء الاصطناعي التوليدي، نتائج واعدة في قطاع العقارات. لسبب واحد، بدأ الذكاء الاصطناعي في تعزيز عملية البحث عن العقارات وتحليلها. إنها تعيد تشكيل كيفية تحليل المستثمرين العقاريين لفرص الاستثمار المحتملة، وتحسين تجربة العملاء، والمساعدة في تبسيط العناية الواجبة وتحسين اكتشاف الاحتيال في المعاملات العقارية، من بين أنشطة أخرى.
بالإضافة إلى ذلك، يشير بعض المستثمرين الذين أجرينا مقابلات معهم في مجلة “الاتجاهات الناشئة” إلى قدرة الذكاء الاصطناعي على توليد مصدر جديد للطلب على المساحات المكتبية، لا سيما في أسواق التكنولوجيا التقليدية مثل سان فرانسيسكو، حيث يتمركز جزء كبير من رأس المال الاستثماري وتوظيف الذكاء الاصطناعي.
ومع ذلك، على الرغم من استخدام الذكاء الاصطناعي في العقارات لسنوات، إلا أن العديد من قدرات التكنولوجيا ووظائفها لا تزال غير معروفة إلى حد كبير للقادة الذين أجرينا مقابلات معهم. بالإضافة إلى الافتقار إلى الفهم، أشار الأشخاص الذين أجريت معهم المقابلات إلى المعلومات الخاطئة المتعلقة بالذكاء الاصطناعي باعتبارها عائقًا رئيسيًا أمام اعتمادها.
وللمساعدة في مكافحة المعلومات الخاطئة والمخاطر الأخرى، يجب على القادة إجراء بحث شامل حول هذا الموضوع وتعلم كيفية جعل الذكاء الاصطناعي المسؤول جزءًا من استراتيجية الذكاء الاصطناعي الأكبر لديهم. يجب على الشركات أيضًا مراعاة خصوصية البيانات وأمنها، خاصة بالنسبة للأنظمة التي تعتمد على مجموعات كبيرة من البيانات، حيث إن حماية المعلومات الشخصية والحساسة أمر بالغ الأهمية.
الاستخدامات المحتملة للذكاء الاصطناعي
يمكن العثور على المئات من حالات الاستخدام المحتملة للذكاء الاصطناعي عبر عمليات شركة عقارية، والتمويل، والمبيعات والتسويق، ووظائف تكنولوجيا المعلومات والموارد البشرية، من بين أمور أخرى. ومع ذلك، إذا كنت تبدأ بحالة الاستخدام هذه أو تلك، فمن المحتمل أنك تتجاهل ما يجعل الذكاء الاصطناعي أمرًا مهمًا.
لقد رأينا أن تجارب حالات الاستخدام الفردي غالبًا ما تفوت القيمة والتأثير الأكبر للذكاء الاصطناعي التوليدي. ولكن هناك طريقة أفضل. ومن خلال ربط مصادر القيمة بأنماط الذكاء الاصطناعي الشائعة بدلاً من حالات الاستخدام الفردية، يمكن للشركات تقديم النتائج بسرعة أكبر وقابلية إعادة الاستخدام، مما يؤدي إلى نتائج أسرع.