بينما نقترب من منتصف الربع الثاني من عام 2024، نرى مزيجًا من الاستمرارية والتغيير في كل من القطاع العقاري والاقتصاد. على خلفية النمو الاقتصادي المتواضع، وارتفاع طفيف في معدلات البطالة، وتخفيف التضخم، تبدأ أسعار الفائدة على المدى الطويل بما في ذلك أسعار الرهن العقاري في التراجع البطيء.
كما أن التحول من ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى انخفاضها يؤدي إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. كما يؤدي الطلب الأقل على الإسكان والكثير من خيارات استئجار المنازل إلى إبقاء مبيعات المنازل مستقرة نسبيًا عند مستويات منخفضة في عام 2024، مما يساعد أسعار المنازل على التكيف بشكل أقل قليلاً حتى مع استمرار تضاؤل عدد المنازل المعروضة للبيع.
ارتفاع أسعار المنازل.. وتحسين القدرة على تحمل التكاليف
ارتفعت أسعار المساكن بمعدل سنوي مكون من رقمين خلال الجزء الأكبر من عامين يمتدان من النصف الثاني من عام 2020 حتى عام 2022، وهو انفجار ملحوظ بعد سلسلة متزايدة امتدت إلى عام 2012. ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، انخفض نمو أسعار المساكن على أساس سنوي في أوائل عام 2023 قبل أن يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري في أوائل العام إلى تحفيز ما يكفي من طلب المشترين لإعادة إشعال المنافسة على المخزون العقاري الذي لا يزال محدودًا. وبدأت أسعار المساكن في الارتفاع مرة أخرى، ورغم أنها لم تصل إلى ذروة شهرية جديدة، فإننا نتوقع في المتوسط لهذا العام أن يتجاوز متوسط سعر المساكن لعام 2023 قليلا المتوسط السنوي لعام 2022.
ومع ذلك، فحتى خلال الفترة القصيرة التي تراجعت فيها الأسعار، ظل استخدام الرهن العقاري لشراء منزل باهظ التكلفة. منذ مايو 2022، كان شراء قائمة المنازل المعروضة للبيع النموذجية بالسعر السائد لرهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا مع دفعة مقدمة بنسبة 20٪ يعني صرف أكثر من ربع أو أكثر من راتب الأسرة النموذجي. في الواقع، في أكتوبر 2023، تطلب الأمر 39% من دخل الأسرة النموذجي ومن المتوقع أن يصل متوسط هذه الحصة إلى 36.7% للعام التقويمي الكامل في عام 2023. ويتراوح هذا الرقم عادةً حول 21%، لذا فهو أعلى بكثير من المتوسط التاريخي. ونتوقع أن تبدأ العودة إلى التسعير بما يتماشى مع تكاليف التمويل في عام 2024، وسوف تساهم أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري ونمو الدخل في التحسن. ومن المتوقع أن تتراجع أسعار المنازل بشكل طفيف، لتنخفض بنسبة تقل عن 2% خلال العام في المتوسط. إلى جانب انخفاض معدلات الرهن العقاري ونمو الدخل، سيؤدي ذلك إلى تحسين حصة دفع الرهن العقاري لشراء المنازل مقارنة بمتوسط الدخل إلى متوسط 34.9% في عام 2024، مع انخفاض الحصة إلى أقل من 30% بحلول نهاية العام.
زيادة طفيفة في مبيعات المنازل
وبعد ارتفاع مبيعات المنازل خلال جائحة كورونا، تراجعت مبيعات المنازل القائمة في النصف الأخير من عام 2022 مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، حيث ارتفعت من ما يزيد قليلاً عن 3% في بداية العام إلى ذروة تزيد عن 7% في الربع الرابع. أدى انتعاش معدلات الرهن العقاري في أوائل عام 2023، عندما انخفضت إلى حوالي 6%، إلى إحياء مبيعات المنازل، لكن الارتفاع المتجدد في معدلات الرهن العقاري فرض مرة أخرى ضغوطًا كبيرة على مبيعات المنازل، وهو ما تفاقم بسبب حقيقة أن معدل نمو أكبر من المعتاد اشترى عدد من الأسر منازل على مدى السنوات القليلة الماضية، وعلى الرغم من قصص الندم على الشراء الوبائي، في معظم الأحيان، لا يزال أصحاب المنازل هؤلاء سعداء في منازلهم.
ويتوافق هذا مع ما أفاد به زوار موقع Realtor.com عند سؤالهم عن سبب عدم تخطيطهم لبيع منازلهم. السبب الأول الذي يجعل أصحاب المنازل لا يحاولون البيع هو أنهم لا يحتاجون إلى ذلك؛ يعد القلق بشأن فقدان الرهن العقاري الحالي منخفض الفائدة هو أهم المخاوف المالية المذكورة. توقعاتنا الحالية هي أن تصل مبيعات المنازل في عام 2023 إلى ما يزيد قليلاً عن 4 ملايين، بانخفاض قدره 19٪ عن إجمالي 5 ملايين في عام 2022.
مع وجود العديد من القوى نفسها في اللعب مع اقتراب عام 2024، سيستمر برودة الإسكان، مع توقع أن تظل المبيعات دون تغيير بشكل أساسي عند ما يزيد قليلاً عن 4 ملايين. وعلى الرغم من أنه من المتوقع أن تتراجع معدلات الرهن العقاري على مدار العام، فإن استمرار التكاليف المرتفعة سيعني أن أصحاب المنازل الحاليين سيكون لديهم عتبة عالية للغاية لاتخاذ قرار الانتقال، مع احتمال اختيار العديد منهم البقاء في منازلهم. من المرجح أن تؤدي التحركات الضرورية – لتغييرات الوظائف، وتغييرات الوضع الأسري، وتقليص الحجم إلى سوق أكثر بأسعار معقولة – إلى زيادة مبيعات المنازل في عام 2024.
قلة عدد المنازل المعروضة للبيع
حتى قبل وباء كورونا، كان مخزون المساكن يسير على مسار نزولي طويل وبطيء. ويعني عدم كفاية البناء أن المعروض من المنازل لم يواكب تكوين الأسرة ولم يترك سوى القليل من الركود في سوق الإسكان. يظل كل من مالك المنزل والمساحات الشاغرة للإيجار أقل من المتوسطات التاريخية. على النقيض من سوق المنازل الحالي، الذي لا يزال بطيئًا، تمكن شركات البناء من اللحاق بالركب، مع بقاء البناء بالقرب من أعلى مستوياته قبل الوباء بالنسبة لعائلة واحدة ووصل إلى مستويات قياسية للعائلات المتعددة.
وعلى الرغم من ذلك، فإن الافتقار إلى القدرة الفائضة في الإسكان كان واضحا بشكل مؤلم في سوق المنازل المعروضة للبيع. وقد تضاءل عدد المنازل القائمة في السوق. ومع استمرار نشاط مبيعات المنازل بوتيرة منخفضة نسبيًا، فمن المتوقع أيضًا أن يظل عدد المنازل غير المباعة في السوق منخفضًا. وعلى الرغم من أنه من المتوقع أن تبدأ معدلات الرهن العقاري في التراجع، فمن المتوقع أن تتجاوز 6.5% خلال العام الجاري. وهذا يعني أن تأثير الانغلاق، حيث الفجوة بين أسعار الرهن العقاري في السوق ومعدلات الرهن العقاري التي يتمتع بها أصحاب المنازل الحاليون على رهنهم العقاري المستحق، سوف يظل عاملاً مؤثراً. ما يقرب من ثلثي القروض العقارية المستحقة لديها معدل فائدة أقل من 4٪ وأكثر من 90٪ لديها معدل فائدة أقل من 6٪.
انخفاض محدود في أسعار الإيجارات مع تزايد المعروض منها
بعد ما يقرب من عام كامل من نمو الإيجارات بأرقام مزدوجة بين منتصف عام 2021 ومنتصف عام 2022، تباطأ سوق الإيجارات أخيرًا، كما يتضح من الانخفاض على أساس سنوي الذي بدأ في مايو 2023. وفي عام 2024، نتوقع أنه سوف يشبه سوق الإيجار إلى حد كبير الديناميكيات التي شهدها عام 2023، حيث يؤدي شد الحبل بين العرض والطلب إلى انخفاض سنوي معتدل بنسبة -0.2٪ في متوسط الإيجار المطلوب.
سيظل العرض الجديد للعائلات المتعددة عنصرًا أساسيًا في تشكيل سوق الإيجارات لعام 2024. وفي الربع الثالث من عام 2023، بلغت الوتيرة السنوية للمنازل متعددة الأسر المكتملة حديثًا 385 ألف وحدة. وعلى الرغم من أن معدلات الاستيعاب ظلت مرتفعة في الربع الثاني، خاصة عند نقاط الأسعار المنخفضة، فقد ارتفع معدل الشواغر للإيجار إلى 6.6٪ في الربع الثالث. ويشير هذا الارتفاع في المساحات الشاغرة للإيجار إلى أن العرض الأخير قد تجاوز الطلب، ولكن السياق مهم. وبعد المكاسب الأخيرة، أصبح معدل الإيجارات الشاغرة على قدم المساواة مع مستواه قبل ظهور الوباء في أوائل عام 2020، ولا يزال أقل من متوسطه البالغ 7.2٪ في الفترة من 2013 إلى 2019. وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يستمر خط البناء القوي – الذي وصل إلى مستوى قياسي للوحدات قيد الإنشاء هذا الصيف – في تعزيز نمو عرض الإيجارات في عام 2024 مما يدفع الإيجارات الشاغرة إلى متوسطها على المدى الطويل.
في حين أن الزيادة في العرض الجديد للعائلات المتعددة يمنح المستأجرين خيارات، فإن العدد الهائل من المستأجرين سيقلل من التأثير المحتمل على الأسعار. ومن المتوقع أن ينخفض متوسط الإيجار المطلوب في عام 2024 إلى أقل بقليل من مستواه في عام 2023. من المتوقع أن يظل الإيجار خيارًا أكثر ملاءمة للميزانية من الشراء في الغالبية العظمى من الأسواق، على الرغم من أنه من المتوقع أن تنخفض أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري، مما يساعد على انخفاض سوق الشراء قليلاً من عدم القدرة على تحمل التكاليف بشكل قياسي.
كما سيستمر المستأجرون الشباب الذين يفتقرون إلى الاستفادة من حقوق ملكية المنازل المرتفعة تاريخياً للاستفادة منها في شراء منزل في مواجهة تحديات سوق الإسكان. على وجه التحديد، مع تقدم العديد من جيل الألفية في سن شراء منزل لأول مرة واقتراب المزيد من جيل Z هذه السنوات، من المرجح أن يبقي مشهد الإسكان الحالي هذه الأسر في سوق الإيجار لفترة أطول حيث يعملون على توفير المزيد من المال للجيل المتنامي. الدفعة الأولى اللازمة لشراء المنزل الأول. ومن المتوقع أن يحافظ هذا الاتجاه على الطلب القوي على العقارات المستأجرة. وبالتالي، نتوقع أن تكون أسواق الإيجار التي يفضلها الشباب، وهي القائمة التي تتضمن مزيجًا من المناطق ذات الأسعار المعقولة وأسواق العمل كثيفة التكنولوجيا في الجنوب والغرب الأوسط والغرب، أسواق تأجير يجب مراقبتها في عام 2024.
توقعات ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل
ومع توقع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل في عام 2024، فإن القدرة على تحمل التكاليف المرتفعة ستصبح شيئًا من الماضي، على الرغم من أنه كما ذكرنا أعلاه، لن يتم تحقيق العودة إلى وضعها الطبيعي خلال العام. ويتوقف هذا التوقع على توقع استمرار التضخم في الانخفاض، وهو ما من شأنه أن يسمح باستمرار الانخفاضات الأخيرة في أسعار الفائدة الأطول أجلا. وإذا شهد التضخم بدلاً من ذلك ارتفاعاً مفاجئاً، فإن هذا الجانب من التوقعات سوف يتغير، وقد تنخفض مبيعات المنازل بدلاً من أن تستقر.
في توقعاتنا لعام 2023، أشرنا إلى خطر عدم الاستقرار الجيوسياسي على تكاليف التجارة والطاقة كأمر يجب مراقبته. بالإضافة إلى الحرب الروسية المستمرة في أوكرانيا، فإن عدم الاستقرار في الشرق الأوسط لم يخلف خسائر بشرية كارثية فحسب، بل إن الصراعين من الممكن أن يؤثرا على التوقعات الاقتصادية بطرق لا يمكن توقعها بالكامل.
كيف سيكون شكل السوق بالنسبة لمشتري المنازل، وخاصة المتسوقين لأول مرة؟
سيستمر مشتري المنازل لأول مرة في مواجهة سوق الإسكان المليء بالتحديات في عام 2024، ولكن هناك بعض البراعم الخضراء. ومن المتوقع أن تبدأ حصة الدخل القياسية المطلوبة لشراء منزل متوسط السعر في الانخفاض مع تراجع معدلات الرهن العقاري، وتراجع أسعار المساكن، ونمو الدخل. في عام 2023، نتوقع أنه على مدار العام بأكمله، سيبلغ متوسط التكلفة الشهرية لتمويل المنزل النموذجي للبيع أكثر من 2240 دولارًا، أي بزيادة قدرها 20٪ تقريبًا عن دفعات الرهن العقاري في عام 2022، وحوالي ضعف الدفعة النموذجية للمشترين في عام 2023. 2020. ويمثل هذا ما يقرب من 37٪ من دخل الأسرة النموذجي. في عام 2024، مع حدوث انخفاضات متواضعة في الأسعار وانخفاض معدلات الرهن العقاري، من المتوقع أن تنخفض تكلفة الشراء النموذجية إلى ما يقل قليلاً عن 2200 دولار، وهو ما قد يصل إلى ما يقرب من 35٪ من الدخل. وعلى الرغم من أنها أعلى بكثير من المتوسط التاريخي، إلا أنها تعد خطوة أولى مهمة في اتجاه صديق للمشتري.
كيف يمكن لمشتري المنازل الاستعداد؟
يمكن لمشتري المنازل الاستعداد لسوق الإسكان لهذا العام من خلال الاستعداد المالي. يمكن للمشترين استخدام حاسبة القدرة على تحمل تكاليف المنزل، مثل هذه الموجودة في Realtor.com لترجمة دخلهم ومدخراتهم إلى نطاق سعر المنزل. ويمكن للمتسوقين اختبار النتائج بالضغط باستخدام حاسبة الرهن العقاري للنظر في سيناريوهات الدفعة الأولى والسعر والقرض المختلفة لمعرفة كيف ستتأثر تكاليفهم الشهرية. يمكن أن يساعد العمل مع المُقرض المشترين المحتملين على استكشاف منتجات القروض المختلفة مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) أو قروض فيرجينيا (VA) التي قد تقدم أسعار فائدة أقل على الرهن العقاري أو معايير ائتمانية أكثر مرونة.
على الرغم من أنه من المتوقع أن تنخفض الأسعار في عام 2024، إلا أن تكاليف السكن لا تزال مرتفعة، ويمكن أن تشكل الدفعة الأولى عائقًا كبيرًا أمام المشترين. تظهر الأبحاث الحديثة أن الدفعة الأولى النموذجية على المنزل وصلت إلى مستوى قياسي بلغ 30 ألف دولار. لتسهيل تجميع الدفعة الأولى، يمكن للمتسوقين الوصول إلى معلومات حول خيارات مساعدة الدفعة الأولى على Realtor.com/fairhousing وفي قسم الدفع الشهري بصفحات القائمة الرئيسية. علاوة على ذلك، يمكن لمتسوقي المنازل استكشاف منتجات القروض الموجهة نحو مساعدة العائلات في الوصول إلى ملكية المنازل من خلال تمكين دفعات مقدمة منخفضة تصل إلى 3.5% في حالة قروض إدارة الإسكان الفدرالية و0% في حالة قروض VA.
كيف سيكون السوق بالنسبة لبائعي المنازل؟
من المرجح أن يواجه بائعو المنازل منافسة من شركات البناء أكثر من البائعين الآخرين في عام 2024. ونظرًا لأن شركات البناء مستمرة في الحفاظ على العرض والتكيف بشكل متزايد مع ظروف السوق، فإنها تركز بشكل متزايد على المنازل منخفضة الأسعار وعلى استعداد لإجراء تعديلات على الأسعار عند الحاجة. ونتيجة لذلك، سيرغب البائعون المحتملون في النظر في المشهد العام لمساكن البناء الجديدة في أسواقهم وأي آثار على التسعير والتسويق قبل عرض منازلهم للبيع.
كيف سيكون السوق بالنسبة للمستأجرين؟
في عام 2024، من المتوقع أن يظل الإيجار خيارًا أكثر فعالية من حيث التكلفة من الشراء على المدى القصير على الرغم من أننا نتوقع أن تتضاءل ميزة الإيجار مع انخفاض أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري.
ومع ذلك، بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في السعي لتحقيق حقوق ملكية طويلة الأجل من خلال ملكية المنازل، فمن الضروري ليس فقط البقاء في حالة تأهب بشأن اتجاهات السوق ولكن أيضًا التفكير بعناية في المدة المقصودة للإقامة في منزلهم التالي. عندما ترتفع أسعار المنازل بسرعة، كما حدث أثناء الوباء، فإن التكلفة المرتفعة لشراء منزل قد تتعادل مع تكلفة الإيجار في أقل من 3 سنوات. بشكل عام، يستغرق الأمر وقتًا أطول للوصول إلى نقطة التعادل، عادةً خلال إطار زمني يتراوح من 5 إلى 7 سنوات. والأهم من ذلك، أنه عندما تنخفض أسعار المنازل وتنخفض الإيجارات أيضًا، كما هو متوقع في عام 2024، فقد يستغرق الأمر وقتًا أطول لاسترداد بعض التكاليف المرتفعة لشراء منزل. يمكن للأفراد الذين يستخدمون حاسبة الإيجار مقابل الشراء من Realtor.com إجراء تقييم دقيق للتكاليف والفوائد المرتبطة بالاستئجار مقابل الشراء بمرور الوقت وعدد السنوات التي تشير اتجاهات السوق الحالية إلى أنها ستستغرق قبل أن يكون الشراء هو القرار المالي الأفضل. يمكن لهذه الأداة الشاملة أن توفر رؤى مصممة خصيصًا لقرار الإيجار مقابل قرار الشراء الخاص بالأسرة وتمكين المستهلكين من التفكير ليس فقط في الاختيار الأمثل للشهر الحالي ولكن أيضًا في كيفية تطور المقايضات على مدار عدة سنوات.