علاقة طردية بين تطبيق نظام اتحاد الملاك والقيمة الإيجارية
عادل بن صالح النصيان
لا نرى علاقة مباشرة بين تطبيق نظام اتحاد الملاك وقيمة العقار موضوع ذلك الاتحاد، فهذا النظام لا يفرض رسوم أو مبالغ (يتحملها صاحب العقار المؤسس/ المطور العقاري) تؤثر في تكلفة إنشاء العقار بالدرجة التي تلقى أثرها في رفع القيمة النهائية للعقار، بل الرسوم والاشتراكات تفرض على أصحاب الوحدات العقارية بعد فرزها وتجاوز عدد الملاك للعد المفروض بالنصاب لوجوب تأسيس الاتحاد بين ملاك الوحدات المشتركة.
وبالمقابل فالعلاقة أكيدة بين تطبيق نظام اتحاد الملاك والقيمة الإيجارية التي يعرضها صاحب الوحدة العقارية (ضمن ذلك الاتحاد) للإيجار، فالعلاقة طردية بشكل عام، فتطبيق النظام على تلك الوحدة يعتبر مصروف إضافي محمل على تكلفة الوحدة التشغيلية وزيادة الرسوم أو انخفاضها ينعكس أثره طرديا على الأجرة المحددة لذلك العقار، وبالتالي تأثر الأجرة حسب تأثر تكلفة التشغيل للوحدة.
لا أرى من المنصف الحديث حول المشاكل في النظام ولاسيما حداثة التطبيق، فكل نظام جديد لابد وأن يلقى عدد من المعوقات التي تعترضه سواء في تقبل الجمهور لتطبيقه أو صعوبة التعامل مع البرامج والأنظمة المتعامل بها لتفعيل تطبيق ذلك النظام، وبالتالي فالتوجه بتزويد الجهة القائمة على تطبيق ذلك النظام بكل المعلومات والثغرات أو العقبات التي يواجهها كل من مدير العقار المشترك أو مالك الوحدة العقارية أو تلك الجهات الأخرى المتعاملة مع ذلك الاتحاد والتي لها به علاقة مباشرة أو عير مباشرة للخروج بشكل نهائي على آلية و تطبيقات تسهل من تطيق ذلك النظام وفق ما يخدم تطلعات الجهات ذات العلاقة و التي شرعت النظام لما تراه من أهمية في خلق نوع من التفاهم المتضمن لحوكمة إجرائية بين ملاك الأجزاء المشتركة بشكل يضمن (بإذن الله تعالى) ديمومة ذلك التناغم لجميع الملك على حد سواء.
عند الرجوع لنظام اتحاد الملاك نعي بأنه النظام الذي يهتم بالأجزاء المشتركة للوحدات العقارية في العقار الواحد الذي يضم مجموعة من الوحدات العقاري يملهما أكثر من شخص ينفرد كل واحد منهم بملكية وحدته العقارية ويشتركون جميعا بملكية الأجزاء المشتركة بينهم، ولذلك فلا أرى مدخل في محور حديثنا هذا نتطرق من خلاله على العيوب التي من الممكن أن تظهر في الشقق السكنية، ولكن نوجزها باختصار بعدد من العيوب أهمها على سبيل المثال لا الحصر:
أ- هبوط أرضية الشقة السكنية.
ب- مشاكل في السباكة الداخلية؟
ت- مشاكل في التمديدات الكهربائية.
وبما لا شك فيه أن أي مطالبات مالية ليست تحت غطاء قانوني أو مستند نظامي يستند إليه صاحب المطالبة تأخذ شكلا مخالفا يعرض صاحبها للمسؤولية إن كان قد طالب بها تحت صفة ليست مكتسبة له، فإن طالب بها كرسوم اشتراك في اتحاد ملاك العقار دون أن ينشئ له اتحادا فقد ارتكم مخالفة يعاقب عليها النظام، وبشكل عام فأرى بأنه من غير المنطقي وقوع مثل هذه التعديات على النظام ولاسيما بأن نظام اتحاد الملك رسم آلية السداد وقنواتها الرسمية.
وأخيرا فأتمنى أن نواصل بدايتنا من حيث انتهى الآخرون فلا نقع في ثغراتهم بل نستفد منها في الوصول للنظام المعمول به لدينا إلى المثالية القصوى (قدر الإمكان) فيكون مناسبا لأصحاب الوحدات العقارية المشتركة وجميع الجهات المتعامل معهم في القطاعين العام والخاص.
كما أتطلع بشكل كبير جدا لتعاون جميع الجهات الحكومية ذات العلاقة والتي من الممكن أن يكون لاتحاد الملاك علاقة نظامية أو مرجعية في تطبيق اللوائح والإجراءات المنظمة لاتحادات الملاك، ويعملوا على تسهيل تلك الإجراءات التي تنعكس على فاعلية وكفائه تطبيق ذلك النظام في مملكتنا الحبية.