استطلاع: عبدالله الصليح: تواجه المحامين عددًا من العقبات وهم يباشرون القضايا العقارية العقارية، حيث شكلت التشريعات والأنظمة التي انتظمت القطاع تحديًا كبيرًا تتطلب المواكبة والإلمام بتفاصيل القوانين المتعلقة بالعقار.
صحيفة أملاك العقارية استطلعت عددًا من المحامين حول التحديات التي تواجه مستقبل القضايا العقارية.
= = = =
عمر الشمري: تعقيدات في تحديث بعض الصكوك
أكد الأستاذ عمر الشمري المحامي، شريك مؤسس بشركة إياس للمحاماة، أن تشعب وتنوع جهات الاختصاص القضائي يشكل عقبه تواجه المتداعين، حيث ينعقد بعض الاختصاص للمحكمة التجارية والبعض الآخر للمحكمة العامة، خصوصًا استئجار الأعيان العقارية كالمستودعات وما شابه، فهذا يكون من اختصاص المحكمة العامة، وأشار الشمري إلى وجود دوائر خاصة بالمساهمات العقارية بالمحكمة العامة بالرياض وهي المختصة بنظر أغلّب الدعاوي حتى ولو كان المدعى عليه خارج الرياض، ويوجد لجنة تصفية تنظر دعاوي قبل تاريخ 22/06/1426هـ
وأوضح الشمري أن الصكوك غير المحدّثة لا يتم نظر نزاعاتها، مما أسهم في ضياع بعض الحقوق، فحينما ينتفع بعض الشركاء في الصكوك المشاعة فالبعض الآخر من الشركاء لا يستطيع رفع دعوى أجرة المِثل ولا دعوى شفعة دون تحديث الصك العقاري، كما أن بعض متطلبات تحديث الصك العقاري يوجد فيها اختصاص يرتبط بجهات أخرى مثل ناجز وإحكام وكتابة العدل والبعض الآخر للمحكمة، وقد تعتذر جميع الجهات ليبقى الصك بلا تحديث حسب تجربتي الشخصية. وقال الشمري: “إن دعاوي الإضرار بالعين العقارية بعد إخلاء العقار هي من أكثر القضايا التي ترد للمحامين.”
وعن تأثير التشريعات العقارية، بيّن الشمري أن تفعيلها بالكامل سيحل الكثير من الإشكاليات، وأيضًا ننتظر إلغاء كتابات العدل ونقل كافة صلاحياتها إلى كتابة العدل الافتراضية، لوجود بعض التعقيدات التي تؤخر تحديث بعض الصكوك لمدة طويلة بسبب صعوبة إجراءات بعض الإدارات.
ونصح الشمري المتعاملين في العقار بعدم التعامل مع غير الجهات والأفراد المرخصين للبيع والإفراغ كالموثقين وكتابات العدل، ونبه إلى أن هناك عقود تصاغ من قبل بعض المحامين من أجل توثيق البيع لعقارات إما مرهونة أو مشاعة وفي إثبات ملكيتها الكثير من العقبات.
@Omarbinmahdi
= =
فراس الهدلق: عدم تسجيل عقود الإيجار.. أبرز القضايا
من جانبه، أوضح الأستاذ فراس الهدلق المحامي أن قضايا الإيجار وعدم تسجيل العقود في منصة إيجار تعد من أبرز العقبات التي تواجه المحامين، مبيّنًا أن تلك العقود غير صالحة لأن تكون سندًا تنفيذًا وغير صالحة للنظر القضائي دون تسجيلها في المنصة مما يذهب الحقوق.
وأبان الهدلق أن القضايا العقارية في المحاكم متعددة؛ فمنها قضايا الأجرة والتعويض عن الضرر والملكية أو بناء في أرض غيره، وبعض النزاعات فتكمن في البينة والمستندات اللازمة للإثبات ولكل قضية وقائع مختلفة عن الأخرى.
وعن تأثير التشريعات العقارية الحديثة في سير الدعاوى القضائية، قال الهدلق: “الأنظمة جلعت السرعة في نظر القضايا مثل جعل عقد الإيجار سندًا تنفيذيًا وهذا مالم يكن مسبقا، ومن أبرز الأنظمة في قطاع العقار نظام الاثبات ونظام المعاملات المدنية”.
وأبان الهدلق أن الدولة يسرت كثيرًا من الأنظمة وجعلت الاستعجال أمرًا مهمًا لحفظ حقوق وأموال الناس، واقترح زيادة خانات إضافية في عقود الإيجار حتى تسهم في جعل العقد أكثر دقة وسندًا تنفيذًا، في إشارة إلى أن منصة إيجار جعلت في حال إضافة شروط في العقد لا يعتبر عقد الإيجار سندا تنفيذا.
وأوصى فراس الهدلق جمهور المتعاملين بالسوق بخمس نصائح لخصها في:
١- التثبت من قيمة الأرض وعدم بنائها على ردم.
٢- التأكد من الضمانات والتأمين ضد العيوب الخفية.
٣- الصيانة الدورية للعقار.
٤-التاكد من التراخيص حال استئجار المحل فهناك عدد من العقارات لا يوجد لديها جميع التراخيص.
٥- معاينة العقار في أوقات الصباح أفضل من المساء.
@Fera_lawyer