على الرغم من تأثير التعديلات الأخيرة التي أُدخلت على لوائح الرهن العقاري التي أسفرت عن تخفيف الضغط في شريحة مبيعات العقارات السكنية إلا أن سوق الرياض العقاري أظهر تغيراً طفيفاً خلال الربع الثاني من عام 2015، وفي الوقت ذاته شهدت شريحة العقارات المكتبية نمواً نسبياً في معدل الإشغالات والإيجارات عن الربع الماضي، إلا أنه من المتوقع أن ينخفض معدل الإيجارات نتيجة الانتهاء من المشروعات الجديدة الكبيرة التي تأخرت طويلاً ومنها مركز الملك عبدالله المالي ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات خلال عام 2016.
وقال جميل غزنوي، المدير الوطني والإقليمي في مجموعة جيه أل أل بالمملكة: ” لا تزال شريحة عقارات تجارة التجزئة واحدة من أفضل الشرائح أداءً في سوق الرياض حيث يستمر أداء المراكز التجارية الإقليمية وفوق الإقليمية في اتجاهه نحو التحسن كما أن معدل الإنفاق الخاص بتجارة التجزئة لا يزال قوياً”.
وتناول غزنوي الزيادات التي شهدتها الشريحة الفندقية والتي حددها بـحوالي 2.5% في متوسط الأسعار اليومية والإيرادات لكل غرفة متاحة من بداية العام حتى شهر مايو، وتنبأ بانخفاض النمو المستمر في أداء هذه الشريحة جراء الزيادة الكبيرة المحتملة في مستوى المعروض، حيث سيزداد مستوى المعروض الحالي من الغرف بنسبة 50% في غضون الثمانية عشر شهراً القادمة إذا تم الانتهاء من كافة المشروعات المطروحة في موعدها المحدد، ولحسن الحظ انه من غير المحتمل الانتهاء من العديد من هذه المشروعات خلال تلك الفترة إذ يظل التأخر في أعمال التشييد سمة رئيسية في سوق الرياض”.
واستطرد قائلاً: “إننا نتوقع أن تسهم خطة العمل الجديدة المتكاملة التي قدمتها وزارة الإسكان في الحد من مستويات النقص الحالية في المساكن ميسورة التكلفة إضافة إلى تعزيز آفاق النمو الاقتصادي”.
وهنا نورد أبرز النقاط الأساسية التي تناولها تقرير مجموعة جيه أل أل في ملخص الشرائح العقارية.
الشريحة المكتبية:
ظلت معدلات الشواغر على مستوى المدينة مستقرة نسبياً على مدار العام عند حوالي 17% في الوقت الذي واصلت فيه معدلات الشواغر في منطقة الأعمال المركزية انخفاضها بنسبة 1% لتصل إلى 7%، كما شهدت إيجارات المكاتب ارتفاعاً ضئيلاً عن العام الماضي، وقد شهد الربع الثاني من عام 2015 الانتهاء من مباني المرحلة الأولى في مجمع تقنية المعلومات والاتصالات الأمر الذي أسهم في إضافة حوالي 60,000 متر مربع من المساحات المكتبية إلى السوق، أضف إلى ذلك أنه من المتوقع توفير ما يصل إلى نصف مليون متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة من خلال مشروعين كبيرين “مشروع مجمع تقنية المعلومات والاتصالات والمرحلة الأولى من مركز الملك عبدالله المالي” والمتوقع استكمالهما في 2016، وهو ما قد يُسهم في حدوث تغير كبير في أوضاع السوق خلال العام القادم حيث سترتفع مستويات الشواغر مما يؤدي إلى خفض الإيجارات.
الشريحة السكنية
في الوقت الذي واصلت فيه أسعار البيع انخفاضها -1% للشقق و-0.5% للفيلات، وشهدت شريحة الإيجارات ارتفاعاً في مستوى الطلب مع زيادة في الإيجارات قدرها 2% للشقق و1% للفيلات عن الربع الماضي، كما واصلت لوائح الرهن العقاري الجديدة تأثيراتها السلبية على أسواق المبيعات حيث انخفض معدل صفقات العقارات السكنية بنسبة 7% خلال الربع الثاني من 2015 مقارنة بالربع ذاته من العام 2014، وفقاً لبيانات صادرة عن وزارة العدل، حيث يواجه المواطنون صعوبة في توفير الدفعة المقدمة البالغة 30% والتي يشترطها المقرضون للحصول على رهن عقاري، ومن الجدير بالذكر أنه تم الانتهاء خلال الربع الثاني من عام 2015 من تشييد حوالي 4,000 وحدة سكنية، مما يرفع إجمالي المعروض إلى 980,000 وحدة، وقد بدأ المطورون لشريحة الوحدات السكنية في إظهار مؤشرات للتباطؤ في عمليات التشييد نظراً لانخفاض الإقبال على سوق المبيعات، ومع ذلك، فمن المتوقع أن يشجع فرض ضرائب على الأراضي غير المطورة على تشييد وحدات سكنية لسد بعض العجز في وحدات الإسكان بالرياض.
شريحة عقارات تجارة التجزئة
لا تزال سوق عقارات التجزئة بالرياض تشهد نمواً محدوداً مع انخفاض طفيف في معدلات الشواغر -1% وزيادة في الإيجارات 1.6% في المراكز التجارية الإقليمية وفوق الإقليمية على مدار هذا الربع من العام في الوقت الذي شهدت فيه إيجارات المراكز المجتمعية انخفاضاً طفيفاً -0.5%، كما انخفضت معدلات الشواغر على مدار العام الماضي بنسبة 4% في حين ارتفعت الإيجارات بنسبة 7% تقريباً في المراكز التجارية فوق الإقليمية و3% في المراكز التجارية الإقليمية، وعلى الرغم من عدم الانتهاء من أي مراكز تجزئة جديدة خلال الربع الثاني من 2015، إلا أنه من المتوقع توفر 95,000 متر مربع إضافية من مساحات تجارة التجزئة في السوق خلال الربع الأخير من العام بعد الانتهاء من إنشاء عدد من المراكز المجتمعية منها بوليفارد، وروبين بلازا.
الشريحة الفندقية
ظلت معدلات الإشغال 67% في بداية العام حتى مايو، وأسعار الغرف، شهدت زيادة سنوية طفيفة بأكثر من 2% لتصل إلى 245 دولاراً أميركياً خلال الأشهر الخمسة الأولى من 2015 مستقرة نسبياً على أساس سنوي وربع سنوي. ونتيجة لذلك، ارتفعت إيرادات كل غرفة متاحة بنسبة 3% لتصل إلى 164 دولاراً أميركياً، جدير بالذكر أن معظم المشروعات التي كان من المقرر افتتاحها خلال النصف الأول من عام 2015 قد تأجلت نظراً لتأخر أعمال التشييد إضافة إلى نقص العمالة المؤهلة، وعلى الرغم من ذلك فإن مستويات المعروض الحالي من الغرف ستزداد بنسبة 50% تقريباً بنهاية عام 2016 حال الانتهاء من كافة المشروعات المعلن عنها في موعدها المحدد. وقد شهد الربع الثاني من عام 2015 أيضاً افتتاح شقق سويت نوفوتيل الفندقية ومن المتوقع أن يشهد الربع الثالث الانتهاء من 386 غرفة في فندق كراون بلازا بمشروع مجمع تقنية المعلومات والاتصالات و436 غرفة في فندق موفنبيك.