مصطلح جديد نعرضه اليوم يعتبر من أهم عناصر الاستثمار في العقار, ألا وهو التثمين العقاري؛ التثمين له أصول لابد على المثمن المحترف أن يتبعها حتى يحقق الفائدة لجميع الأطراف ولا يضيع على الدولة نصيبها من رسوم وضرائب عقارية, فقد يرغب البعض في عملية التقييم لشراء عقار أو للحصول على تمويل بنكي عن طريق رهن العقار أو لمعرفة أسعار العقارات المشابهة في نفس المنطقة لتكون جزءا من دراسة الجدوى لإنشاء مشروع عقاري في المستقبل القريب, فما هي آلية تثمين العقارات وكيف يتم تحديد سعر عادل.
القواعد الأساسية التي يعتمد عليها رجال التثمين العقاري تتمثل في:
المقارنة مع عقارات مشابهه تم بيعها حديثا في نفس المنطقة.
حساب تكلفة مبنى مماثل تم إنشاؤه في وقت قريب.
حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار إذا كان معدا للتأجير وتحقيق دخل مادى منه.
الفرق بين التثمين والقيمة السوقية
لكن هل الثمن والقيمة شيئا واحدا, قد يبدو الأمر متشابها للوهلة الأولى لغير المتخصص لكن الحقيقة أن هناك فوارق بين الكلمتين يمكن تلخيصها في التالي: ثمن العقار هو المبلغ الذي يقوم المشتري بدفعه للشراء أما السعر المبدئى فهو مبلغ قد يتغير عند حدوث أي تفاوض بين البائع والمُشتري، بينما قيمة العقار هي المنافع التي يحصل المالك عليها.
لا يشترط تساوي السعر مع القيمة فربما كان سعر قطعة أرض يساوي مليون ريال لكن تزداد قيمتها لان المشترى ربما كان مالكا للأرض المجاورة لها فترتفع قيمة أرضه بضم هذه القطعة إلى ملكيته, لكن السؤال الذي لا يملك الإجابة عليه سوى المتخصصين من أصحاب العلم والخبرة هو ماذا لو أن المطلوب تثمين عقارات في مجتمع عمراني جديد لم يسبق لاحد البناء فيه, هنا يكون للاحترافية في العمل الدور الأكبر ويتم تثمين العقار طبقا لعدة عناصر بإيجاز: سعر الأرض, تكلفة الإنشاءات كاملة التشطيبات, تكلفة المرافق العامة والخدمات, هامش ربح عادل بالاتفاق مع المالك, عنصر إضافي غاية في الأهمية وهو مدة سداد الأقساط مع إضافة فوائد على الأموال لتحقيق سعر عادل لجميع الأطراف.
