طرحت الهيئة العامة لعقارات الدولة مشروع تعديل عدد من مواد اللائحة التنفيذية لنظام استئجار الدولة للعقار، داعية الجهات المعنية بقطاع المال والرقابة إلى إبداء مرئياتها وملاحظاتها بشأنه خلال الفترة من 11 أكتوبر إلى 10 نوفمبر 2026. ويستهدف المشروع تنظيم استئجار الجهات الحكومية للعقارات وفق احتياجاتها الفعلية، مع ترشيد الإنفاق على الإيجارات وتعزيز الحوكمة والشفافية ورفع كفاءة إجراءات التعاقد، من خلال ضوابط جديدة للتخطيط السنوي، والتأهيل المسبق للمتنافسين، وتقييم العروض، وإبرام العقود وتجديدها.
خطط سنوية معلنة لاحتياجات الجهات الحكومية
ألزم مشروع التعديل الجهات الحكومية بإعداد خططها السنوية لاستئجار العقارات خلال النصف الأول من السنة المالية السابقة للسنة المستهدفة، وفق النموذج المعتمد من الهيئة العامة لعقارات الدولة، وتشمل الخطط تحديد المنطقة أو المدينة أو المحافظة المطلوب الاستئجار فيها، ونوع العقار والغرض من استخدامه، إلى جانب بيانات منسوبي الجهة، بما في ذلك أعداد الموظفين ومستوياتهم والهيكل الوظيفي.
كما ألزم الجهات بنشر خططها السنوية على مواقعها الإلكترونية والبوابة المخصصة لذلك خلال الربع الأول من كل سنة مالية، مع تحديث البيانات دوريًا لإظهار عمليات الاستئجار المنفذة مقارنة بالخطة المعتمدة. ويُستثنى من النشر ما يتعلق بالجهات الحكومية التي صدرت بشأن عمليات استئجارها أوامر أو قرارات أو توجيهات تقضي بالسرية.
اشتراطات نظامية وفنية قبل استئجار العقار
واشترط المشروع استيفاء العقار المراد استئجاره المتطلبات النظامية والتراخيص اللازمة للانتفاع به واستغلاله، بما يشمل متطلبات الأمن التي تفرضها احتياجات الجهة المستأجرة، وسلامة المبنى، والتقارير الهندسية، ومتطلبات الوقاية والحماية من الحريق، وأي اشتراطات إضافية تحددها الهيئة.
وفي حالات تقررها الهيئة، يجوز استكمال هذه المتطلبات بعد صدور قرار الترسية وقبل توقيع العقد، على ألا تتجاوز المهلة 60 يومًا من تاريخ الترسية، مع إمكانية تمديدها بموافقة الهيئة.
وحدد مشروع التعديل ضابطًا للمساحة المطلوبة، إذ يتعين على الجهة الحكومية الحصول على موافقة الهيئة قبل استكمال إجراءات الاستئجار إذا تجاوزت مساحة العقار المراد استئجاره، بالزيادة أو النقصان، نسبة 15% من المساحة التي قدرتها الهيئة لتلبية احتياجات الجهة.
كما ألزم الجهات عند دراسة الأسعار بمراعاة مستويات الإيجارات السائدة في السوق، والأسعار التي سبق التعامل بها، والمرجعيات السعرية المعتمدة محليًا وخارجيًا، على أن تنتهي الدراسة إلى تحديد حد أعلى للقيمة الإجمالية المتوقعة للاستئجار، بما يشمل الخدمات المرتبطة بالعقار التي لا تنفصل عنه.
تأهيل مسبق للمتنافسين وإعلانات بمدد محددة
وأدخل المشروع التأهيل المسبق للمتنافسين ضمن إجراءات المنافسة، للتحقق من امتلاكهم المؤهلات والقدرات اللازمة قبل تقديم عروضهم. وتشمل معايير التأهيل القدرات المالية والإدارية، والخبرات والإمكانات الفنية، وحجم المشاريع المنجزة في المجال نفسه، وطبيعة المشروع وحجمه وتكلفته التقديرية، فضلًا عن نتائج التقييمات السابقة.
وتتولى الهيئة الإعلان عن التأهيل المسبق عبر البوابة وفق الآلية المتبعة في إعلان المنافسات، على ألا تقل مدة تقديم طلبات التأهيل ومستنداته عن ثلاثة أيام من تاريخ الإعلان.
وبالنسبة إلى المنافسات المتعلقة باستئجار العقارات، ينص المشروع على إعلان الهيئة رغبة الجهة الحكومية في الاستئجار عبر البوابة، مع تحديد مهلة لا تقل عن 15 يومًا بين نشر الإعلان والموعد النهائي لتقديم العروض، للعقود التي لا تتجاوز مدتها خمس سنوات.
ويجب أن يتضمن الإعلان اسم الجهة الحكومية، والغرض من الاستئجار، والموقع المطلوب، ونوع العقار والمرافق التي ينبغي توافرها فيه، ومستوى التجهيزات والتشطيبات، ونطاق المساحة المطلوبة، والمدة الإيجارية المتوقعة، ووثائق المنافسة.
حالات محددة للاستئجار بالاتفاق المباشر
وأتاح المشروع للجهة الحكومية، بعد موافقة الهيئة، استئجار العقار بالاتفاق المباشر في حالات محددة، تشمل المباني الملاصقة والمتصلة مباشرة بمبنى الجهة، أو العقارات المرتبطة بمواقع لا يمكن الاستعاضة عنها بسبب متطلبات تشغيلية أو أمنية أو صحية، مثل المواقع داخل المطارات والموانئ.
وتشمل الحالات أيضًا استئجار عقار من جهة حكومية أخرى، وإضافة مبانٍ إلى العقار المستأجر خلال مدة العقد، مع مراعاة الأحكام ذات الصلة بالمادة السادسة والستين، وإعادة تقييم الأجرة من قبل الهيئة وتوثيق التعديل في ملحق للعقد.
لجان متخصصة لفحص العروض وضبط الترسية
وألزم مشروع التعديل الجهات الحكومية بتشكيل لجنة أو أكثر لفتح العروض وفحصها، وأخرى للاتفاق المباشر والتظلمات بحسب الحاجة، على أن يصدر قرار تشكيلها من رئيس الجهة الحكومية أو من يفوضه.
ويجب ألا يقل عدد أعضاء لجنة فتح العروض وفحصها عن ثلاثة أعضاء إضافة إلى رئيسها، وأن تضم عضوًا من ذوي الخبرة الفنية وآخر مؤهلًا في الجوانب النظامية، مع اشتراط عضوية المراقب المالي في اللجنة. كما يُعيّن عضو احتياطي لكل عضو أصلي، وأمين سر يتولى الأعمال الإدارية، ونائب للرئيس يحل محله عند غيابه، على أن يعاد تشكيل اللجنة كل ثلاث سنوات.
وحظر المشروع الجمع بين رئاسة لجنة فتح العروض وفحصها وصلاحية البت في الترسية، كما منع الجمع بين رئاسة لجنة الاتفاق المباشر وصلاحية اتخاذ قرار الاستئجار بهذه الطريقة. وفي المقابل، أجاز للجنتين الاستعانة بتقارير فنية متخصصة عند إعداد التوصيات.
ومن الضوابط التي أوردها المشروع منع لجنة فتح العروض وفحصها من استبعاد أي عرض أو مطالبة المتنافسين بتصحيح الأخطاء أو تعديل الملاحظات الواردة في عروضهم خلال جلسة الفتح، كما لا يجوز لها استلام عروض أو مظاريف أو خطابات يقدمها أصحاب العروض أثناء الجلسة.
ومع ذلك، يمكن للجنة أن تطلب من المتنافسين، كتابةً، إيضاحات بشأن البيانات غير الواضحة في عروضهم، بشرط عدم الإخلال بتكافؤ الفرص والمساواة أو إحداث تغيير جوهري في العرض. ويلتزم المتنافس بالرد خلال مدة لا تتجاوز عشرة أيام، ويجوز للجنة تقليصها إلى مدة أقصر لا تقل عن خمسة أيام، مع حقها في استبعاد العرض عند عدم الرد خلال المهلة المحددة.
كما يمكن للجنة التوصية باستبعاد العرض إذا تجاوزت الأخطاء الحسابية في الأسعار، بعد تصحيحها، نسبة 10% من قائمة الأسعار أو إجمالي قيمة العرض، سواء بالزيادة أو النقصان.
تقييم مستقل للقيمة الإيجارية والتفاوض على الأسعار
وفي إطار ضبط القيمة الإيجارية، ألزم المشروع لجنة فتح العروض وفحصها بإحالة العرض الأفضل عبر البوابة إلى الهيئة، التي تحيله بدورها إلى ثلاثة مقيمين مؤهلين لتحديد القيمة الإيجارية العادلة، على أن تعتمد اللجنة متوسط التقييمات.
وإذا تجاوز سعر العرض الأفضل الحد الأعلى للقيمة الإجمالية المتوقعة للاستئجار أو متوسط التقييم، أيهما أقل، تطلب اللجنة من مقدم العرض كتابيًا تخفيض السعر إلى المستوى المطلوب.
وفي حال رفض مقدم العرض التخفيض أو عدم وصوله إلى القيمة المحددة، تنتقل اللجنة إلى التفاوض مع صاحب العرض التالي، ثم بقية المتنافسين بحسب ترتيبهم، حتى الوصول إلى سعر يتوافق مع المبالغ المعتمدة. وإذا تعذر التوصل إلى سعر مناسب، تُلغى المنافسة.
حد أقصى للتداخل بين عقود العقارات البديلة
ونظم المشروع الفترة التي قد تتداخل فيها عقود استئجار العقارات عند انتقال الجهة الحكومية من مقرها الحالي إلى عقار بديل، إذ اشترط ألا تتجاوز مدة التداخل بين العقدين ستة أشهر، مع جواز تمديدها لمدة مماثلة بعد موافقة الهيئة.
تجديد العقود حتى عشر سنوات وضوابط لزيادة الأجرة
وبموجب مشروع التعديل، يمكن للجهة الحكومية المستأجرة، بعد موافقة الهيئة، تمديد العقد أو تجديده قبل انتهاء مدته، على ألا يتجاوز إجمالي مدة الاستئجار عشر سنوات، وفق ضوابط محددة.
ومن بين هذه الضوابط تضمين العقد حكمًا يقضي بتجديده تلقائيًا لمدة أو مدد مماثلة، بالشروط نفسها والقيمة الإيجارية ذاتها، ما لم يخطر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد عبر البوابة أو بالبريد المسجل على العنوان الوارد في العقد.
ويجب إرسال الإخطار قبل نهاية العقد بما لا يقل عن 180 يومًا للعقود التي تزيد مدتها على سنة، و60 يومًا للعقود التي لا تتجاوز سنة واحدة.
كما أجاز المشروع، بعد موافقة الهيئة، تضمين العقد بندًا يتيح للجهة الحكومية تمديده بإرادتها المنفردة بعد انتهاء مدته الأولى، لمدة لا تتجاوز المدة الأساسية، دون الحاجة إلى موافقة المؤجر. وفي هذه الحالة، يجوز النص على زيادة الأجرة بما لا يتجاوز 5% إذا كان التمديد لمدة سنة واحدة، أو 10% إذا تجاوز التمديد سنة، وتُحسب الزيادة على الأجرة شاملة الخدمات التابعة للعقار التي لا تنفصل عنه.
عقود تصل إلى 25 عامًا في حالات محددة
وفتح المشروع المجال لتمديد مدة استئجار العقارات إلى 25 عامًا، بعد موافقة الهيئة، في حالات تشمل العقارات التي تُنشأ وفق شروط ومواصفات مسبقة متفق عليها بين المؤجر والجهة الحكومية، والعقارات المستأجرة بنظام الاستئجار المنتهي بالتمليك.
كما يشمل ذلك العقارات العائدة إلى شركات تملك الدولة أكثر من 51% من رأسمالها، إضافة إلى عقود استئجار المباني الخدمية والمباني الأمنية.
وفي ما يتعلق بالاستئجار المنتهي بالتمليك، ألزم المشروع الجهة الحكومية بعرض دراسة الجدوى والتكلفة التقديرية ووثائق المنافسة والتأهيل المسبق، والإجراءات المتخذة بشأنها، على هيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية.
كما اشترط إبرام هذا النوع من العقود وفق نموذج عقد الاستئجار المنتهي بالتمليك الذي تضعه الهيئة العامة لعقارات الدولة بالتنسيق مع الجهات الحكومية ذات العلاقة، وحظر على الجهة المستأجرة العدول عن رغبتها في تملك العقار وإبلاغ المؤجر بذلك إلا بعد الحصول على موافقة الهيئة.
اقرأ أيضًا:
«عقارات الدولة» تكشف عن تأهل 8 كيانات محلية ودولية لتطوير «وادي الجودة» بالرياض
اعتماد قواعد جديدة لتسجيل وحوكمة عقارات الدولة
مراقبة عقارات الدولة توضح آلية العقوبات على المتعدين.. تصل إلى 50 ألف ريال
