رجل الاعمال الناجح هو الذي يتملك عدة قدرات ومواهب ويتميز بروح المغامرة فضلا عن امتلاكه الثقة في النفس ليبلغ ما يصبو إليه ، ورجل الأعمال الناجح يمتلك القدرة على إيجاد حلول بديلة وفق رؤية واضحة المعالم.. هذه الصفات نجدها مجسدة في رجل الأعمال سليمان بن إبراهيم بن محمد الرميخاني رئيس مجموعة سليمان الرميخاني الاستثمارية ، حيث يدير مجموعته الاستثمارية وفق رؤية وفلسفة وإستراتيجية واضحة المعالم..رجل طموح ومؤهل نال بكالوريوس إدارة الأعمال في الإدارة من أمريكا.. في معيته عدة شهادات معتمدة في التثمين العقاري .. سيرته الذاتية مرصعة بشهادات التقدير والتأهيل من عدة جهات محلية وإقليمية ودولية، بحيث لا يتسع المجال لذكرها.
يمثل رجل الأعمال سليمان الرميخاني خير خلف لخير سلف، حيث كان لوالده الشيخ إبراهيم الرميخاني-رحمه الله- الأثر الكبير في تكوين ملامح شخصيته وما حققه من نجاح.
التقت صحيفة ” أملاك” رجل الأعمال سليمان بن إبراهيم بن محمد الرميخاني ، وأجرت معه لقاءً مطولا ، تحدثه فيه عن مسيرته في مجال العمل الاستثماري بصورة خاصة ومجال العقار والإنشاءات بصورة عامة ،كما تطرق إلى فلسفته الإدارية التي يدير بها مجموعته الاستثمارية .. فإلي نص الحوار:
[كيف ترى وضع العقار في المنطقة الشرقية حاليا ومستقبلا؟]
لا يمكن اختزال ذلك في كلمات قليلة ولكن بصورة عامة يمكن تقسيم العقار في المنطقة الشرقية إلى شقين :
أولا: شق تتوفر فيه الأراضي والمخططات التي تكفي وتزيد عن احتياجات المنطقة ولكن مشكلتها أن ارامكو وضعت اليد على معظمها وشلت حركة البيع والتطوير بتلك المخططات ومعظمها عليها صكوك شرعية واضحة ولكن ارامكو تدعي أنها ضمن امتيازاتها ونحن نطالب الشركة إما أن تثمن لنا هذه الصكوك وتأخذها أو ترفع يدها عنها ويستفيد المواطن منها .
أما الشق الثاني فيرجع إلى أن الجميع كان ينتظر الرهن العقاري وماذا سيجلب معه والجميع يحتاط ، بعد أن تم إقرار منظومة الرهن العقاري والتمويل .
[من الذي ينتظر الرهن.. المواطن أم التاجر ومن المستفيد؟]
أجاب ضاحكا :بالطبع المستفيد الأول وهو التاجر، أما المواطن هو من سيتضرر فزيادة “الكاش” المعروضة لها أثرها في زيادة الطلب على السلع والعقار وبالتالي أتوقع ارتفاع سعر العقار والأراضي باستمرار بعد أن تم إقرار منظومة الرهن والتمويل العقاري، فالبنوك وجهات التمويل ستدخل السوق بقوة بعد أن سمح لها رسميا بالممارسة رغم أنها كانت تعمل ذلك خلف الستار وعائدها الاستثماري ممتاز.
لماذا لا يحجم أو يفرض على البنوك نسبة محددة من قيمة التمويل بدلا من تفاوتها وارتفاعها؟
أرى أن الأمر فيه سعة ولا قلق عليه بل ما قامت بها الدولة -حفظها الله – من تنظيم سيسهم في فتح باب المنافسة القوية بين البنوك وجهات التمويل مما سيفرض عليهم السوق الحر سعرا منافسا ونسبة معقولة جدا، فالأبواب متاحة للمواطن ما لم يكن هناك تكتلات بينهم واعتقد أن وزارة التجارة والمعنيين يراقبون الأمر والسوق أقوى منهم جميعا وسيفرض السعر العادل والاقتصادي المرض للطرفين ، لكن الأمر يحتاج إلى وقت لينضج.
القرض الإضافي
مع ارتفاع الأسعار وإقرار الرهن والتمويل فالقرض العقاري مع القرض الإضافي لا تصل لمليون ريال فهل تكفي ذلك لحل مشكلة تملك السكن؟
الدولة تسعى لإيجاد حلول مناسبة للمواطن ولكن الأراضي مسيطر عليها بعض التجار وأسعارها غير معقولة ،بالإضافة إلى شركة أن ارامكو التي وضعت يدها على مساحات شاسعة ومخططات مما ساعد في تفاقم الأزمة في المنطقة الشرقية خصصا . وبهذه الأسعار لا يستطيع المواطن أن يملك فلة فطموح الشاب السعودي يتغير تدريجيا حيث انخفض طموحه من امتلاك فلة إلى امتلاك دبلكس والآن يبحث عن شقة وأسعارها أيضا مرتفعة جدا مقارنة بمساحاتها ولكن المواطن مضطر لتوفير مأوى لأسرته والهروب من الإيجار وغطرسة ملاك العقار.
[هل هناك مخططات جاهزة للطرح في المنطقة الشرقية خلال عام 2013؟]
نعم هناك مخططات وأراضي خام مهولة لو رفعت شركة أرامكو اليد عنها فهي كافية لتغطية السوق في المنطقة وعليها صكوك شرعية للمواطنين ،ولكن العقبة في أن إي مطور عقاري يرغب في تطوير مخطط لا بد أن يحصل على خطاب براءة من أرامكو وإلا لن تسمح له الأمانة بذلك وعندما طلبنا تطوير بعض المخططات المملوكة لنا بصكوك شرعية قامت الأمانة بتحويل معاملتنا إلى وزارة الثروة المعدنية وحولتها بدورها إلى ارامكو . ونتوقع أن نجد حلولا خاصة بعد أن قامت الغرفة التجارية بالدمام برفع مطالبات رجال العمال والمتضررين من هذا الأمر . ونعتقد أنه لو تم إلزام ارامكو بالتعويض لتخلت عن الأراضي ولقالت ” لست في حاجة لها”.
[ما الذي يميز الاستثمار في المنطقة الشرقية عن باقي المدن ؟]
المنطقة الشرقية تميز بطيبة أهلها ، ولا توجد فيها صكوك مشكوك في صحتها أو مصدرها ،كما لا توجد فيها مشاكل تداخل في الأراضي أو مناطق عشوائية كما نسمع عن في بقية المدن . ونحن تعودنا على الهدوء والسلام في تعاملاتنا التجارية مع الجميع. ولا أرى هناك توقف لمشاريع كثيرة أو متعثرة بالدمام وإذا كانت موجودة فهي محدودة وترجع إلى أصحابها مباشرة ومدى تفكيرهم.
[هناك قلة في الأبراج في المنطقة الشرقية مقارنة بالمدن الساحلية الأخرى لماذا؟]
يعود ذلك لأن المنطقة الشرقية بشكل عام لا يوجد بها عجلة تنموية متجددة فلا نجد مشاريع ضخمة للتطوير، فمثلا نجد التوسع في الطرق والشوارع محدود وبطيء ،فالمنطقة لا تزال بكرا وتحتاج إلى أسواق كبيرة “مولات” وأماكن ترفيه متعددة . كما أن هناك عوائق وأنظمة قديمة تجاوز عمرها 40 عاما ويجب أن تتغير وتتطور وأرى أن الأمانات والبلديات جزء من العوائق ، لذا نحتاج لإستراتيجية واضحة تمتد لخمسين عاما وليست وقتية.
أنشطة المجموعة
[اطلقتم أول مشروع سكني بالتحالف مع مجموعة أوال للاستثمار العقاري في منطقتي الرياض والشرقية ، حدثنا عن هذا المشروع؟]
المشروع تنفذه مجموعة عقار نت للاستثمار العقاري إحدى مجموعة سليمان الرميخاني الاستثمارية، بالتحالف مع مجموعة أوال للاستثمار العقاري ويتضمن المشروع بناء 200 وحدة سكنية في المنطقة الشرقية والرياض وقد خصصنا المشروع لذوي لمتوسطي الدخل ، أما مساحات وحداته السكنية فتتراوح بين 400 و550 مترا مربعا.
ويأتي تنفيذ المشروع للمساهمة في الحد من أزمة السكن الذي تعانيه عدد من مناطق المملكة وبصورة خاصة منطقتا الرياض والشرقية ذات الكثافة السكانية الكبيرة.
وقد رصدت المجموعة مبالغ مالية كبيرة بهدف الاستثمار في المشاريع السكنية الخاصة بذوي الدخل المحدود وتهدف المجموعة إلى توفير السكن المناسب للمواطنين السعوديين ،خاصة بعد إقرار منظومة الرهن العقاري والتمويل.
[ وماذا عن إدارة مجموعتك وما هي الأنشطة الأخرى داخل المجموعة؟]
العمل الرئيسي لدينا والذي يشغل وقتنا هو التطوير العقاري ،أما الأنشطة الأخرى كمشاريع النظارات والمشاريع الطبية ،فلها خطط لكي تصبح شركات مستقلة بإداراتها . ولا شك أن استخدام التقنية الحديثة في الإدارة ساعد بتوفير الوقت وزيادة كفاءة الأعمال التشغيلية. وقد ساعدني ابني الذي تخصص في الحاسب الآلي في متابعة تركيب التقنية والإشراف عليها وحققت لي النجاح الكبير.وانصح إي رجل أعمال لديه أنشطة وفروع متعددة أن يقوم باستخدام التقنية الحديثة مع ضرورة تركيب شبكة كاميرات عبر شبكة النت لأنها تعمل على ترقية جودة العمل ورفع من مستوى الأداء ، فالشبكة لها تأثير كبير على نشاط الموظف في تطوير وجودة العمل كما أنها توفر الجهد والوقت وتمكنك من متابعة أعمالك أثناء السفر.
[هل لديكم استثمارات خارج المملكة أو في مدن أخرى ؟]
لا ، ليس لدينا أي استثمارات خارجية ونحن نبحث عن فرص في أي مدينة ونفضل الاستثمارات المحلية لسهولة الإدارة ومعرفتنا بالأنظمة ، ونفكر في الاستثمار في مدينة جدة ولكن لم نجد فرصة مناسبة أو جيدة حتى الآن ونحن نتخوف من الاستثمار فيها ما لم تكون الصكوك واضحة ولا يوجد فيها شكوك.
فلسفة الإدارة
[ أرجو أن تحدثنا عن فلسفتك وإستراتيجيتك في الإدارة؟]
أرى أن أهم عناصر الهرم الإداري هو المصداقية مع جميع العاملين سواء من خلال الحقوق أوالحوافز وإعطاء الصلاحيات الكاملة ومتابعة تطبيقها حسب نظام محدد وواضح للجميع ،أما التحجيم والتقييد يضعف التطوير ويقلل الحماس والإنتاجية وأنا من أنصار لا مركزية في الإدارة لا سيما مع التوسع ، كما أن الأمر يحتاج إلى تحديث وتطوير الأعمال والحزم في تطبيق ما تم ضعه من نظام.
ما هي إستراتيجيتكم خلال الخمس سنوات القادمة وهل هناك نية لتحويل الشركة إلى مساهمة؟
ندرس خطة طموحة تتوافق مع توجهات الدولة حول تشجيع التطوير العقاري وتوفير السكن للمواطنين، خاصة ذوي الدخل المحدود ومن هنا سنقوم بالتوسع في المشاريع التنموية العقارية من خلال بناء وحدات سكنية متميزة تتواكب مع أنظمة الإسكان لتلبية حاجات الآسر السعودية وثقافتها. أما بالنسبة لتحويل الشركة إلى شركة مساهمة نعم لدينا الفكرة وستتحول إلى شركة مساهمة مغلقة وسوف يكون فيها شركاء من مستثمرين ورجال أعمال وذلك وفق رؤية وأهداف إدارية متكاملة.
[سبق أن طالبتم بضرورة أن يركز المواطن وخاصة الشباب على اختيار السكن الاقتصادي ، كيف يتم ذلك ؟]
نعم طالبت ومازلت أطالب بتثقيف المواطن السعودي بصورة عامة والشباب السعودي بصورة خاصة، بتطوير مفاهيمهم حول الطريقة المثلى لاختيار المسكن الاقتصادي وللأسف نجد أن أكثر من 40 في المائة من مساحات منازل السعوديين غير مستخدمة نهائيا وهذا إهدار للأراضي المطورة ، لذا لابد من إقناع المواطن وتثقيفه حول كيفية اختيار السكن الاقتصادي المناسب له ولأسرته وذلك حسب دخله الشهري.
[هل أنت مستعد لدعم الشباب السعودي الجاد؟]
بالطبع.. والدليل على ذلك هناك الكثير من الكوادر السعودية التي تحتل مكانا بارزا في خارطة مجموعتي لأنهم يعملون بجد ونشاط ، وأنا شخصيا أضع كل خبراتي وإمكاناتي أمام الشباب السعودي الطموح الذي يعمل بجد ونشاط لأن مثل هذا الشباب ينبغي على رجال الأعمال دعمهم وتشجيعهم.
رجل الأعمال والأسرة
[الاستقرار الأسري، هل له أثر إيجابي على رجل الأعمال؟]
أكيد.. أكيد .. أكيد ( رددها ثلاثة مرات )الاستقرار الأسري يمنح رجل الأعمال طاقة هائلة لتحقيق مزيد من النجاحات ، فالعائلة تعد أحد الركائز الأساسية التي ينطلق منها رجل الأعمال نحو آفاق أرحب ، وأنا والحمد والشكر لله تعالى، فقد وفقني الله تعالى بزوجات صالحات وذرية صالحة، وقد ساعدني ذلك كثيرا فأجد منهم جميعا كل الدعم ، لا سيما زوجاتي حيث كنَ ومازلنَ سندا لي واعتبرهن شريكات في النجاح الذي تحقق.
[برأيكم، هل تعتقد أن التوسع في تشييد الوحدات السكنية سيخفف من الأزمة، وهل لديكم إحصائية عن المواطنين الذين لا يمتلكون مساكن ونسبة المستأجرين ؟]
في الواقع نجد أن أكثر من 60 في المائة من السعوديين لا يمتلكون مساكن ويسكنون بالإيجار، ويدفعون أكثر من 15 في المائة من دخلهم للسكن، لذلك أقترح إنشاء شركة عقارية تقام من خلال شراكة مع صناديق الدولة الاستثمارية ويكون هدفها إنشاء الوحدات السكنية، توزع على ذوي الدخول المحدود وعلى موظفي القطاع الحكومي وشبه الحكومية وفق عوائد ربحية تتناسب مع دخل الموظفين، كحل لأزمة المساكن في المملكة.
[كيف ترى مساهمة القطاعين العام والخاص في حل أزمة السكن بالمملكة؟]
هناك عدة مقترحات يمكن أن تساهم في حل أزمة السكن ،منها التوسع في طرح شركات التطوير العقاري المتخصصة بالإسكان، إعادة هيكلة الأنظمة بحيث تكون أكثر مرونة لكي تلبي حاجة المواطنين وتسهل لهم امتلاك مساكن،ولكي تتماشى أيضا مع الثقافة الجديدة للمجتمع واحتياجات جيل الشباب.
وكذلك لابد من التوسع في دراسة نظم البناء الحديثة وإقرار المناسب منها لبيئة المملكة وثقافة مجتمعها، حيث نجد قلة قليلة من شركات العقار والإنشاءات والتطوير العقاري التي طورت من آلياتها.
أنظمة التمويل العقاري والرهن
[كيف ترى مدى أثر إقرار أنظمة التمويل العقاري والرهن العقاري على سوق السكن والعقار، وكيف ترى دور وزارة الإسكان ؟]
في البدء لابد من رفع آيات الشكر والتقدير لحكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز حفظه الله، حيث حرصت حكومتنا الرشيدة على بذل جهد كبير لحل أزمة السكن ومن أبرز ذلك قرارات خادم الحرمين حفظه الله القاضية بإنشاء نصف مليون وحدة سكنية وذلك يساهم بقدر كبير في حل أزمة السكن.
أما ما يتعلق بنظم التمويل والرهن العقاري فأعتقد أنها تهيئ المناخ المناسب لسوق العقار والإنشاءات ولكن لابد من قيام شركات وتحالفات كبرى، كما أن وزارة الإسكان قامت مؤخرا بخطوات جادة لحل أزمة السكن تمثلت في إطلاق القرض الإضافي وتوقيعها عقودا مع عدة جهات تمويل ومع بنوك وطنية لإسهام في حل أزمة السكن.
[سوق العقار السعودي تضاربت الآراء حوله فالبعض يعتبره غير منظم ويتسم بالفوضى ويعتبره البعض الأفضل في المنطقة.. مارأيكم؟ ]
أنا شخصيا أختلف مع من يصف السوق السعودي العقاري بالفوضى ، بل هو الأفضل في المنطقة العربية، وما يؤكد ذلك تماسكه خلال الأزمة المالية العالمية ، كما نجد كثيرا من الشركات العالمية والعربية تدخل من وقت لآخر إلى السوق السعودي، خاصة في مجال البناء والتطوير.
[هل معنى ذلك أن السوق السعودي لا يحتاج لتنظيم وتشريع، وما سبب ارتفاع أسعار الأراضي ؟]
لا. أنا لم أقل ذلك.. فالسوق العقاري السعودي رغم افضليته ما زال في حاجة إلى بعض التنظيمات والتشريعات، وعلينا أن نبدأ بالشركات الوهمية التي أثرت كثيرا في سمعة السوق وكثرة العمالة الوافدة التي تجرأت وشرعت في عقد أكبر الصفقات العقارية لذا لابد من تكثيف الجولات الميدانية على المكاتب العقارية والتشهير بالمخالفين.
أما ارتفاع الأرضي فتتداخل فيه عدة أسباب وجهات لكن السماسرة يعتبرون السبب الرئيس في ارتفاع أسعار الأراضي خاصة السكنية.
[كلمة أخيرة في ختام هذا اللقاء؟]
اتقدم لكم بالشكر الجزيل واتمنى أن تساهم الجهات الإعلامية في دعم سوق العقار والإنشاءات فصحيفتكم المتميزة جاءات في وقت حساس لتغطية الفجوة المعلومتية عن السوق العقارية وما يحجث فيه .
