يبدأ القطاع العقاري في الدخول إلى مراحل ضبابية جديدة وذلك بعد إقرار فرض الرسوم المتعلقة بضريبة القيمة المضافة وتطبيقها مع مطلع العام 2018م، ورغم جهود مصلحة الزكاة والدخل لتوضيح الأمور والطريقة التي سيتم فرضها على العقار؛ إلا أنها عجزت عن توصيل صورة متكاملة وواضحة للعقاريين لأسباب كثيرة، منها تنوع الشرائح التي تعمل في العقار من مسوقين، مطورين، أفراد، أوقاف، ممولين، مقيمين، جهات رسمية، وطرق تناقل الملكية، كالهبة، والورثة، والاستثمار والمساهمة وغيرها مما زاد الأمر تعقيداً .
ولذلك سوف نتطرق لتكلفة جديدة تدخل ضمن مجموع تكاليف خفية في العقار التجاري، تتمثل أهمها في عشرة تكاليف وهي كالتالي:
1- تكلفة رأس المال: وهي تكلفة المال للمستثمر، ويقاس بطرق علمية، أو بتكلفة التمويل إذا قام باقتراض نفس المبلغ من بنك.
2- تكلفة الفرص البديل: وهي تكلفة تقاس بافتراض أنك استثمرت هذا المبلغ، أو وجهته في مجال آخر، فما القيمة التي سيعود بها عليك ؟
3- تكلفة ضريبة القيمة المضافة: وهي 5% على العقار المشترى.
4- تكلفة السعي: وهو متعارف عليها في السوق 2.5%.
5- تكلفة التحصيل: يصل إلى 5% من قيمة الإيجارات.
6- تكاليف الوقت: إما إخلاء المكان المؤجر، أو مدة وقت البناء.
7- تكلفة الكهرباء: للممرات والأسوار والأحواش العامة للمبنى.
8- تكلفة الماء: بسبب أن الخزان مشترك.
9- تكلفة عدم السداد، أو التأخير: وهي تكلفة قد تمتد لعدة أشهر.
10- تكلفة الصيانة والنظافة: وهي تكلفة مستمرة وتحتاج إلى متابعة وتكمن خطورتها في تكاليفها أكبر.
معظم هذه التكاليف الخفية، والزكاة وغيرها يجب أن تُوضع في الاعتبار وينتبه لها المستثمر في العقار جيداً؛ لأنها أو بعضها قد يؤدي إلى تدهور الحالة المادية للمستثمر، وخسارة كل ثروته أو معظمها، بسبب عدم الانتباه لها.
وهذه الأيام قد بدأنا نشاهد بعض البنوك وقد استحوذت على ممتلكات لبعض العقاريين والذين لم يستطيعوا سداد تكلفة رأس المال بسبب القروض، كما وصل الأمر ببعض العقاريين المقترضين إلى قيامهم برهن، أو بيع منزله الخاص لسداد بعض الالتزامات المادية لنفس الأمر.
لذا فإن إدارة المخاطر أمر ضروري لتجنب كوارث السوق، ويجب اللجوء للمختصين في مجال الإدارة والجوانب المالية للاستفادة منهم كمستشارين لوضع الاستراتيجيات والحلول المثلى، لتحقق النجاح المطلوب وتقليل المخاطر، حتى لا نبحث عند انخفاض السوق عن الحلول والمخارج, وعندها قد لا تجد أحداً يقدم لك يد العون والمساعدة .
