أهمية تطبيق الأنظمة في الوحدات العقارية المشتركة
سعد صالح المنصوف
يؤدي تطبيق النظام على قيمة العقار بالزيادة من جهة وبالانخفاض من جهة أخرى، فأما الزيادة فتنشأ من خلق بيئة حياة مثالية تضمن استمرار الصيانة للأجزاء المشتركة وانتظامها وتوزيع الأعباء الناتجة عن ذلك على الجميع بشكل متساوٍ وعادل، مما يضمن استمرار الانتفاع الكامل بالأجزاء المشتركة على أكمل وجه مما يقضي على عيوب ومساوئ السكن المشترك.
وأما الانخفاض فيتمثل بمنع ادخار العقار وتحويله إلى سلعة مضاربة وذلك لما يفرضه النظام على المالك من المساهمة في أعباء ومصاريف العقار المشترك من صيانة ونظافة وتجديد وإدارة وغيرها وحتى إن لم يكن ساكنا ومستفيدا من وحدته السكنية مما يخفف حدة التوجه للعقار كأحد أدوات الادخار والمضاربة ويمنع ارتفاع الأسعار الوهمية إلى حدود غير مقبولة كما كان يحدث سابقاً.
التغلب على مشاكل الوحدات العقارية المشتركة
قد تنشأ بعض المشاكل نتيجة لتطبيق النظام من قبل الجهات المشرفة على تطبيقه وعدم تفعيل جميع الإمكانيات والأدوات التي تضمنها، ولا ننكر أننا نستشعر بذل الجهود من هذه الجهات للعمل على التطبيق الكامل لكن ما يزال أمامنا الكثير للتفعيل الكامل، وخاصة أن النظام قد وضع بصياغة محترفة وعلى أعلى المعايير، ولن ندرك المشاكل التي يمكن أن تنشأ عنه إلا عند تطبيقه بشكل كامل لنكون منصفين.
وقد وضع النظام حلولًا لإيجاد الآليات التي تمكن من مواجهة العيوب التي والالتزام بإصلاحها وتلافيها وتحمل أعباء ذلك ومنع امتداد الضرر وتفاقمه، لكن هنا يظهر الضعف في تطبيق الآليات التي أوجدها النظام، ومن أهم ما يمكن أن يثار هو موضوع تفعيل قرارات مدير العقار باعتبارها سند تنفيذي قابل للتنفيذ مباشرة أمام محكمة التنفيذ دون الحاجة للجوء للمحكمة اختصارا للوقت والجهد والمال.
الخدمات ورسوم الصيانة
وعندما يطلب المالك رسوم خدمات وصيانة الوحدات العقارية، فهذا لا يعتبر مخالفاً، حيث أنه يتم بالطرق الودية والشعبية بحسب الأعراف ويتم اللجوء للبلديات في نزاعات التجاوزات كما يتم اللجوء للقضاء العادي عند المنازعات الأخرى، ويستغرق الفصل بالنزاعات وقتا طويلاً وتكاليف أتعاب محاماة عالية وإجراءات كثيرة مما كان يؤدي لتفاقم النزاعات وعزوف الكثيرين عن المطالبة بحقوقهم وينتهي المطاف بنفور المجتمع بجميع أفراده من السكن في العقارات المشتركة وتفضيل العقارات المستقلة.
وتتوقف الصيانة على عمر المبنى وطريقة بناءه، فإذا ما كان البناء مبنيًا حديثًا ووفقاً لكود البناء السعودي ومن خلال مقاول مصنف وتحت إشراف هندسي من مكتب معتمد، فقليلا ما تظهر عيوب وإن ظهرت فيمكن إصلاحها واستدراكها بسهولة من خلال تفعيل الضمانات والرجوع إلى المخططات الهندسية الموضوعة بدقة، لكن الأمر يختلف في المباني القديمة أو المنفذة بشكل سيء وتحت إشراف سيء أو مخالفة لكود البناء لأن العيوب تظهر بكثرة ويمتد ضررها للشقق المجاورة ويصعب إصلاحها بسبب انعدام الضمان وصعوبة معرفة الخلل لفقدان المخططات والتصاميم الدقيقة الخاصة بالوحدات العقارية المشتركة.
نصائح مهمة للسكان
أبشروا ثم ابشروا فالأمور في نقدم مستمر وجميع المشاكل والعقبات مآلها للحل ضمن أفضل الخيارات بسبب الجهود المباركة المبذولة في دراستها وحلها وحرص القيادة الرشيدة على تحسين وتطوير السكن المشترك ضمن رؤية 2030، وعليكم بالحرص على اقتناء الدور والمنازل في العقارات المشتركة لأنها الطريق للحصول على السكن الآمن والمخدم بشكل عصري وحديث ومريح، وعليكم بالتعاون وحسن النية والحرص على زيادة الوعي والمعرفة والمبادرة للاشتراك في المنصات، ومتابعة تحديثها والحرص على الحضور والتصويت بما يحقق المصلحة العامة وكذلك الحرص على سداد الاشتراكات في موعدها لأنها شريان الحياة المشتركة وإبقاء الخدمات والمرافق المشتركة في أفضل حالاتها لتقديم أفضل خدمة وتحسين جودة الحياة في العقار المشترك ونأمل أن يتم تفعيل جميع الآليات والإمكانيات التي أوجدها النظام من خلال الجهات ذات العلاقة في اقرب وقت ممكن.
*مدير عقار مشترك ومؤلف عقاري
