أبان التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة أن السوق العقاري السعودي أقل استعدادا لفرض مزيد من القيود والتشريعات العقارية, وخاصة في وبشكل خاص تلك المتعلقة بفرض القيود على نسب التمويل العقاري، يأتي ذلك في ظل مطالبات من عقاريين ومواطنين بضرورة إعادة النظر في نسبة الـ 30 % كدفعة أولى من قيمة العقار من قبل الراغبين بتمويل عقارات من مصادرهم الخاصة مما أدى لعجز الكثير من المواطنين, والتي أدت – بحسب التقرير – لارتفاع حدة التباين بين خطط وتوجهات تجار قطاع العقارات وبين مؤسسة النقد العربي السعودي.
وأضاف التقرير أن مثل هذه القرارات رغم تأثيراتها السلبية على غير القادرين إلا أنها تساهم وبشكل مباشر في كبح جماح ارتفاع الأسعار السائدة في السوق العقاري السعودي.
وأشار التقرير إلى أن معظم الدول تشهد تعديلات وتطوير لأنظمتها وقوانينها لتحافظ على وتيرة الأنشطة الاقتصادية والإنتاجية، وقد تبدو أيضا في غير وقتها بشكل خاص في ظروف الانتعاش وارتفاع وتيرة الطلب على الأنشطة الخدمية والأنشطة ذات العلاقة بالمنتجات العقارية وغيرها من المنتجات التي ترتبط مخرجاتها بمختلف الأنظمة والقوانين التي تم وجاري العمل على تطويرها ووضعها ضمن أعلى وأفضل المعايير المطبقة على المستوى العالمي، ومن الواضح أن مستوى الاستجابة تباين من سوق إلى آخر، وعلى قطاع دون الآخر.
السوق الإماراتي الأكثر تجاوباً
وأكد تقرير المزايا أن السوق العقاري الإماراتي أظهر كفاءة أعلى في التجاوب مع التشريعات والضوابط التي أصدرها البنك المركزي الاماراتي في نهاية العام 2013 ضمن النظام الشامل للرهن العقاري، والتي حدد بموجبها حدود التمويل من قبل المصارف العاملة بالدولة بنسب تصل إلى 80% من قيمة العقار للمواطنين للمنزل الاول للمالك وبقيمة لا تزيد على خمسة ملايين درهم وبنسبة 75% لغير المواطنين للعقار الذي لا تزيد قيمته على خمسة ملايين درهم أيضا، فيما حدد النظام الجديد نسبة تمويل لا تزيد على 50% للعقارات التي يتم شراؤها قبل الإنشاء، فيما ستكون مدة سداد القرض العقاري بحد أقصى 25 عاما، وشدد النظام على أهمية توفر الشفافية على الرسوم والخصومات وأسعار الفائدة أو الربح وضرورة تزويد المقترض بكافة المعلومات ذات العلاقة، وأكد محافظ البنك المركزي آنذاك أن للنظام تأثيرا إيجابيا على سوق التمويل العقاري على مستوى المصارف وعلى مستوى الفئات المستفيدة من هذا النظام، في المقابل يقول تقرير المزايا إن وتيرة النشاط لم تتأثر كثيرا بهذا النظام نظرا لأهميته في ضبط إيقاع السوق، وتنظيم العلاقة بين الجهات الممولة والمقترضين دون أن يكون لذلك تأثيرات سلبية على وتيرة النشاط والأسعار كون النشاط المسجل لدى السوق مصدره المستخدم النهائي في الغالب.
التعارض مع مصالح القطاع الخاص
ويبدو جلياً أن تواجه هذه التشريعات المزيد من الاعتراض والتعارض مع مصالح القطاع الخاص والقطاعات المالية والخدمية كونها ستؤثر سلبا في خطط التوسع لديها، بالإضافة إلى تأثر معدلات العائد لديها تبعا لصرامة أو ضعف القيود المفروضة من قبل الجهات ذات العلاقة بكل نشاط، وأثبتت التجارب أن للقوانين والتشريعات الكثير من الأوجه المختلفة على مستوى التأثير، إلا أن المحصلة النهائية كانت في صالح فرض المزيد من الشفافية وضبط إيقاع الأسواق على اختلافها، ومنح المستثمرين من كافة الفئات المزيد من الحماية على ممتلكاتهم، ومنح الأسواق المزيد من الأمان، والتي تجلت في رفع مستوى التنافسية على المستوى المحلي الإقليمي والعالمي، وخير مثال على ذلك التأثير الايجابي لحزمة الأنظمة والتشريعات على السوق العقاري، حيث يتطلب فرض المزيد من الضوابط على الرغم من التأثيرات السلبية الآنية لهذه الاتجاهات.
التأمين على أهمية التمويل العقاري
وأكد التقرير أهمية التمويل العقاري المقدم من القطاع المصرفي وقنوات التمويل المتخصصة، في تحريك الأسواق العقارية على مستوى دول المنطقة والعالم ودوره في نقله من حالة الركود والتراجع إلى حالة النمو والانتعاش، ذلك أن قوة التمويل واستمراره تؤثر وبشكل مباشر في آليات العرض والطلب معا، الأمر الذي يدفع باتجاه وجود آليات وأنظمة على درجة عالية من الدقة والمرونة لتحديد العلاقة بين العرض والتمويل العقاري، والتمويل والطلب العقاري، لأن أي خلل على هذه المعادلة سيؤدي إلى الإخلال في السوق العقاري لدى دول المنطقة، ويؤكد تقرير المزايا أن ضعف أو انحسار التمويل العقاري سيضر كثيرا في المناخ الاستثماري والتطوير العقاري على حد سواء، وأن عدم وجود أنظمة للرهن العقاري وتوفر قنوات استثمارية عقارية قوية تستهدف كافة فئات المستثمرين وبشكل خاص الصغار منهم وذلك لتلبية كافة أنواع الطلب وسد الحاجة المتنامية إلى التمويل العقاري لدى أسواق المنطقة سيكون لها تداعيات سلبية كثيرة على القطاع والفئات المستهدفة، مع التأكيد على الحاجة إلى سد الفجوة بين التمويل العقاري المتاح والمتطلبات التمويلية الضخمة للعدد الكبير من المشروعات العقارية التي تم الاعلان عنها في كافة الظروف والمواقع وذلك للحيلولة دون استمرار التذبذب والضعف لدى السوق العقاري.
