توقعت وكالة ستاندرد آند بورز للتصنيف الائتماني أن تشهد شركات التطوير العقاري بالسعودية نموًا كبيرًا بدعم من نقص المعروض والدعم الحكومي الموجه لقطاع العقارات والإسكان.
وقالت الوكالة في تقرير لها، إن الطلب على قطاع الإسكان في السعودية يلقى الدعم من الحكومة ومبادراتها المتنوعة، خاصة رؤية المملكة 2030 التي تستهدف أن تصل نسبة تملك المواطنين للمنازل إلى 70%، لذلك فإنه من المتوقع أن تواصل الحكومة دعم المعروض السكني الجديد وتمويله.
وأضافت ستاندرد آند بورز، أن الحكومة السعودية تتوقع زيادة عدد السكان وارتفاع نسبة المغتربين إلى 50% من 42% بحلول نهاية العقد الجاري، مضيفة أنها استندت في توقعاتها إلى تقدير بنمو سنوي لعدد السكان بين 3 و4% خلال الفترة بين 2024 إلى 2027.
كما أنه المتوقع أن تشهد العاصمة الرياض وحدها زيادة كبيرة في أعداد السكان، مما يزيد الضغوط على سوق العقارات التي تعاني بالفعل من نقص الإمدادات في المدينة، حيث من المرجح ألا يلبي المعروض الجديد حجم الطلب المتوقع.
نمو الإقراض العقاري
كذلك توقعت الوكالة أيضًا استمرار نمو الإقراض العقاري لكن بوتيرة أبطأ مما كان عليه في السابق بسبب نضوج السوق، وارتفاع متوقع في اقتراض الشركات مع تنفيذ المشروعات المرتبطة برؤية 2030، وشح أكبر للسيولة بالنظام المصرفي.
قالت ستاندرد آند بورز، إن الطلب المتين سيواصل دفع إيرادات وأرباح شركات التطوير العقاري في السعودية في 2024 – 2025 مع تأثير إيجابي طفيف لخفض متوقع لأسعار الفائدة. ومع توسع المشاريع، تتوقع ستاندرد استقرار ربحية الشركات بعد التحسن المسجل في 2023.
وترجح الوكالة أن مبيعات العقارات على الخريطة سترتفع بالنظر إلى احتياجات المعروض السكني في المملكة وزيادة الاحتياجات التمويلية.
وقالت إن البيع على الخريطة من شأنه تقليص الاحتياجات التمويلية للقطاع، إذ إنه سيوفر التمويل المسبق للبناء عبر تسريع تحصيل النقد وبالتالي تقليل المخاطر بالنسبة لشركات التطوير.
وأضافت أن التعاملات العقارية على الخريطة زادت 52% في النصف الأول من 2023، متوقعة أن يستمر هذا النمو القوي بدعم من زيادة تسعة% في أعداد المطورين على الخريطة في نفس الفترة.
تزايد الطلب على العقارات الإدارية
كما تتوقع الوكالة في تقريرها أن تشهد أسعار تأجير العقارات الإدارية في السعودية ارتفاعا مع سعي الشركات الجديدة إلى الحصول على مقرات لأعمالها. وقالت إنه اعتبارا من يناير الماضي، بات لزاما على الشركات الأجنبية التي تحصل على عقود حكومية في المملكة أن تنشئ مقراتها الإقليمية في السعودية.
وأضافت أن الرياض ستكون مستفيدا مباشرا إذ من المتوقع أن يدفع ذلك الطلب على العقارات المكتبية فيها مشيرة إلى أن الطلب من الشركات المرتبطة بالحكومة في الرياض يعزز أيضا إيجارات المكاتب.
تحفيز الطلب من الأجانب على العقارات
في حين ترى وكالة ستاندرد آند بورز، أن يحفز برنامج الإقامة المميزة الذي استحدثته المملكة في أول 2024 الطلب من المشترين الأجانب للعقارات في المملكة لافتة إن أسعار العقارات السكنية في الرياض ترتفع منذ 2020 بدعم من الطلب المحلي القوي، لكن مع تبسيط قواعد الملكية والإقامة المعلن عنها في الآونة الأخيرة، فإنه من المتوقع ارتفاع الطلب من المشترين الدوليين مما قد يسهم في عودة التعاملات العقارية للنمو بعد أداء ضعيف في 2023.
وأشارت إلى أنه استنادا إلى التعداد السكاني للمملكة لعام 2020، فإن أقل من 5% من الوحدات السكنية في السعودية مملوكة لغير المواطنين مما يشير إلى فرص نمو كبيرة. وبموجب البرنامج الجديد، سيتمكن المشترون الأجانب من شراء العقارات في البلاد.
كما تتوقع ستاندرد آند بورز أن تستأثر الرياض بالقدر الأكبر من الاهتمام الدولي، لكنها أشارت في الوقت ذاته إلى أن ارتفاع قيمة الاستثمار العقاري المطلوب البالغة 4 ملايين ريال (1.07 مليون دولار تقريبا) بموجب البرنامج ربما يكون رادعا للعديد من المشترين المحتملين ويجعله يستهدف في المقام الأول الأفراد أصحاب الثروات الكبيرة.
استقرار السوق السعودي
كما قالت ستاندرد آند بورز في تقريرها”، إن السوق العقارية في السعودية أكثر استقرارا بطبيعتها منها في دبي مما يخفف من مخاطر التقلبات السريعة للطلب التي قد تؤدي إلى ضغوط تسعير.
وأرجعت الوكالة ذلك إلى عدداً من الأسباب من بينها أن الطلب على العقارات يأتي من السكان أصحاب العدد الأكبر والأكثر استقرارا في السعودية حيث يشكل المغتربون شريحة أصغر من السكان في السعودية، تبلغ نحو 42%، مقارنة مع دبي حيث تتجاوز نسبة المغتربين 90%، لذا فأي انخفاض محتمل في عدد السكان من المغتربين، بالأخص خلال فترات الركود الدورية، سيكون له تأثير فعلي أقل بكثير على أسعار المنازل في السعودية.
وأضافت أن السبب الثاني يتمثل في دعم الحكومة للطلب السكني عبر مبادراتها المختلفة مثل رؤية 2030.
مصادر تمويل بديلة
وفيما يتعلق بسوق التمويل العقاري، قالت ستاندرد آند بورز، إن شح السيولة في النظام المصرفي السعودي يعني الحاجة إلى مصادر تمويل بديلة، لا سيما بالنظر إلى حجم المشاريع في جميع أنحاء البلاد وبمختلف القطاعات.
وأوضحت أن شركات التطوير العقاري المدرجة في السعودية عادة ما تستخدم القروض ذات الأجل المحدد والتسهيلات المتجددة من البنوك المحلية لمعظم التمويل. وأضافت أن هيكل رأسمال الشركات عادة ما يتألف من ديون مصرفية، وقدر محدود من الصكوك مع غياب إصدارات السندات وكذلك أدوات الدين المرتبطة بالاستدامة.
ولفتت إلى أن ذلك يتناقض كليا مع هياكل رأس المال الأكثر تنوعا لشركات التطوير العقاري التي مقرها دبي والتي تتولى الوكالة تصنيفها. وقالت إنه بحلول نهاية 2023، شكلت الصكوك 80% من رأسمال كل من إعمار العقارية وداماك وبي.إن.إس انفستمنتس (شوبا).
نمو شركات التطوير العقاري
وفي ظل استمرار تطور أسواق رأس المال السعودية، تتوقع الوكالة أن تساهم الأسواق بجانب الاستثمار الأجنبي في تمويل نمو شركات التطوير العقاري على نحو متزايد.
وترى ستاندرد آند بورز، أن مطوري العقارات سيحتاجون بشكل متزايد إلى طرق أسواق الدين المحلية والأجنبية في ضوء أن تكاليف التمويل لا تزال مرتفعة نسبيا.
وتشير إلى أنه بالنسبة لبعض شركات التطوير العقاري، فإن هذا النطاق من التوسع يعتبر جديدا ولم يتم اختبار شهية المستثمرين حياله على نطاق واسع، خاصة بالنسبة للشركات الصغيرة المملوكة للقطاع الخاص.
