شهد سوق الشقق في مدينة الرياض تحولات لافتة خلال الفترة الممتدة من الربع الأول 2023 وحتى الربع الثاني 2026، مع ظهور أثر قرارات التوازن العقاري على حركة الإيجارات والمبيعات والأسعار، في وقت اتخذت فيه السوق مسارًا مختلفًا بين المنتجات والأحياء.
وبحسب تقرير صادر عن شركة «جياد المالية» بعنوان «تحولات سوق الشقق في الرياض بعد قرارات التوازن العقاري»، تراجعت مبيعات الشقق بوتيرة أسرع بكثير من أسعارها، إذ انخفض عدد الشقق المباعة بنسبة 88% من ذروة بلغت 1,692 شقة في الربع الأول 2024 إلى 195 شقة في الربع الثاني 2026، في حين تراجع متوسط سعر بيع الشقة بنسبة 17% فقط، من ذروة بلغت 744 ألف ريال في الربع الثاني 2025 إلى 616 ألف ريال في الربع الثاني 2026.
الإيجارات.. صعود قوي قبل التثبيت ثم تصحيح
يرصد التقرير مسارًا مختلفًا للإيجارات، التي ارتفع متوسطها السنوي بنسبة 76% من الربع الأول 2023 وحتى الربع الثالث 2025، وهو الربع الذي صدر فيه قرار تثبيت الإيجارات، قبل أن يتراجع المتوسط بنسبة 14.7% حتى الربع الثاني 2026.
وعلى مستوى مناطق الرياض، سجل وسط الرياض أكبر ارتفاع، إذ صعد متوسط الإيجار السنوي من 25 ألف ريال في الربع الأول 2023 إلى 45.8 ألف ريال في الربع الرابع 2025، بزيادة بلغت 121%.
وسجل شمال الرياض نموًا في متوسط الإيجار بلغ 57% حتى الربع الثالث 2025، قبل أن يتراجع بنسبة 14.5% في الربع الثاني 2026، بينما ارتفع متوسط إيجارات شرق الرياض 73% قبل أن يتراجع 13.6%.
وفي غرب الرياض، ارتفع المتوسط 71% حتى الربع الثالث 2025، ثم انخفض 16.1% في الربع الثاني 2026، بينما سجل جنوب الرياض نموًا بلغ 58% قبل أن يتراجع 14.0%.
ويشير التقرير إلى أن تباطؤ نمو الإيجارات بدأ قبل قرار التثبيت بعام كامل، إذ بلغ معدل النمو السنوي المركب 31.3% في مرحلة، ثم تباطأ إلى 17.2%، قبل أن يتحول إلى معدل نمو سنوي مركب سالب بلغ 19.1% في المرحلة الأخيرة، بينما بلغ معدل النمو السنوي المركب للفترة كاملة 13.4%.
24 حيًا سجلت تراجعًا في الربع الأول 2026
تكشف بيانات الأحياء عن اتساع نطاق التصحيح بعد قرارات التوازن العقاري. ففي الربع الرابع 2025، وهو أول ربع كامل بعد صدور قرار تثبيت الإيجارات، سجل 20 حيًا من أصل 25 حيًا انخفاضًا في الإيجارات.
وفي الربع الأول 2026، اتسع نطاق الانخفاض ليشمل 24 حيًا من أصل 25 حيًا، وهو أوسع انخفاض خلال الفترة التي يغطيها التقرير.
أما في الربع الثاني 2026، فسجل 13 حيًا انخفاضًا في الإيجارات مقابل ارتفاعها في 12 حيًا.
وعند مقارنة الربع الثالث 2025 بالربع الثاني 2026، انخفض متوسط إيجار الشقق في معظم أحياء الرياض بنسب تراوحت بين 0.4% و24.1%.
وسجل حي المرسلات أكبر انخفاض، بنسبة 24.1%، بما يعادل 11,875 ريالًا سنويًا، إذ تراجع متوسط الإيجار من 49,316 ريالًا إلى 37,441 ريالًا.
وجاءت الدار البيضاء بانخفاض 21.6%، وظهرة لبن 21.0%، والعليا 20.5%، والنرجس 19.0%، والعارض 18.2%، والوزارات 18.0%، والخليج 17.1%.
في المقابل، كان الورود الحي الوحيد الذي ارتفع فيه متوسط الإيجار منذ ربع قرار التثبيت، بنسبة 0.3%، بينما كانت عرقة الأقرب إلى الاستقرار بانخفاض بلغ 0.4% فقط.
حي المرسلات سجل أكبر موجة صعود قبل القرار
قبل قرار تثبيت الإيجارات، شهدت بعض الأحياء ارتفاعات كبيرة، وكان حي المرسلات أبرزها، إذ ارتفع متوسط الإيجار من 23,071 ريالًا إلى 49,316 ريالًا، بزيادة بلغت 114%، قبل أن يسجل أكبر انخفاض بين الأحياء بعد القرار، متراجعًا إلى 37,441 ريالًا بنسبة 24.1%. وفي السليمانية، ارتفع متوسط الإيجار من 24,923 ريالًا إلى 46,047 ريالًا، بزيادة 85%، قبل أن يتراجع إلى 41,012 ريالًا، بانخفاض 10.9%.
أما عرقة، فارتفع متوسط الإيجار فيها من 27,472 ريالًا إلى 38,125 ريالًا، بزيادة 39%، ثم تراجع بعد قرار التثبيت بنسبة 0.4% فقط إلى 37,983 ريالًا. وفي العارض، ارتفع المتوسط من 25,952 ريالًا إلى 45,544 ريالًا، بزيادة 75%، قبل أن يتراجع إلى 37,234 ريالًا في الربع الثاني 2026، بانخفاض 18.2%.
فجوة كبيرة بين إيجارات الأحياء
تراوحت متوسطات إيجارات الشقق خلال الأرباع الأربعة الأخيرة، من الربع الثالث 2025 إلى الربع الثاني 2026، بين 19 ألفًا و52 ألف ريال سنويًا.
وبلغ المتوسط المرجح للإيجار عبر الأحياء 34 ألف ريال، بينما سجل الملقا أعلى متوسط عند 51.6 ألف ريال، يليه العليا 48.6 ألف ريال، والنرجس 45.6 ألف ريال، والسليمانية 45.2 ألف ريال، والياسمين 44.8 ألف ريال. وفي الطرف الآخر، بلغ المتوسط في الشفا 19.3 ألف ريال، وهو المستوى نفسه المسجل في بدر، بينما بلغ في طويق 20.6 ألف ريال، والدار البيضاء 21.2 ألف ريال، والعزيزية 22.1 ألف ريال، ونمار 22.8 ألف ريال. ويعادل إيجار الشقة في الملقا نحو 2.7 مرة إيجارها في الشفا.
المبيعات تتراجع بصورة أكثر حدة
في سوق التملك، تظهر الفجوة بوضوح بين حركة المبيعات والأسعار. فقد بلغت مبيعات الشقق 1,692 شقة في الربع الأول 2024، قبل أن تتراجع تدريجيًا إلى 195 شقة في الربع الثاني 2026، بانخفاض 88%.
كما انخفض إجمالي مبيعات الشقق من 3,304 شقق في النصف الأول 2024 إلى 526 شقة في النصف الأول 2026، أي بتراجع بلغ 84%.
في المقابل، لم يتحرك متوسط سعر البيع بالحدة نفسها، إذ بدأ عند 633 ألف ريال في الربع الأول 2023، وبلغ ذروته عند 744 ألف ريال في الربع الثاني 2025، ثم انتهى عند 616 ألف ريال في الربع الثاني 2026.
النرجس والملقا.. تراجع المبيعات رغم اختلاف الأسعار
عند مقارنة مبيعات كل حي في عام 2024 بالأرباع الأربعة الأخيرة من الربع الثالث 2025 إلى الربع الثاني 2026، سجل معظم الأحياء انخفاضًا واضحًا في حجم المبيعات.
وكان الملقا صاحب أكبر انخفاض، إذ تراجعت المبيعات من 756 شقة في 2024 إلى 69 شقة في الأرباع الأربعة الأخيرة، بانخفاض 91%. وفي النرجس، تراجعت المبيعات من 1,256 شقة إلى 313 شقة، بانخفاض 75%، بينما انخفضت في العارض 85% من 487 إلى 74 شقة، وفي قرطبة 90% من 403 إلى 41 شقة. كما تراجعت المبيعات في طويق 78%، والياسمين 68%، والدار البيضاء 67%، والعزيزية 72%، والمهدية 71%، ونمار 62%، والسليمانية 88%، والصحافة 55%، واليرموك 66%.
وكان الشفا الاستثناء الوحيد في البيانات المعروضة، إذ ارتفعت مبيعاته 10%، من 91 شقة في 2024 إلى 100 شقة خلال الأرباع الأربعة الأخيرة.
الأسعار تصمد في بعض الأحياء رغم تراجع الطلب
رغم الهبوط الحاد في أعداد الشقق المباعة، استمرت أسعار البيع في الارتفاع داخل عدد من الأحياء. وسجلت الصحافة أكبر زيادة في متوسط سعر البيع، إذ ارتفع 28% من 1.069 مليون ريال إلى 1.364 مليون ريال، رغم تراجع المبيعات 55%. وفي بدر، ارتفع متوسط السعر 25% من 289 ألف ريال إلى 362 ألف ريال، بينما تراجعت المبيعات 35%.
أما النرجس، فارتفع متوسط سعر الشقة فيه 17% من 741 ألف ريال إلى 869 ألف ريال، رغم انخفاض المبيعات 75%. كما ارتفع متوسط السعر في الدار البيضاء 15%، والمهدية 15%، وطويق 10%، والعزيزية 3%.
في المقابل، انخفض متوسط السعر في الملقا 15%، من 920 ألف ريال إلى 780 ألف ريال، بالتزامن مع تراجع المبيعات 91%.
وكانت العليا صاحبة أعلى متوسط سعر بيع خلال الأرباع الأربعة الأخيرة عند 1.372 مليون ريال، تلتها الصحافة عند 1.364 مليون ريال، بينما بلغ متوسط السعر في الشفا 306 آلاف ريال، ما يعني أن سعر الشقة في العليا يعادل نحو 4.5 أضعاف متوسط سعرها في الشفا.
الإيجارات تتفوق على أسعار البيع
أعاد اختلاف مسار الإيجارات وأسعار البيع تشكيل العائد الإيجاري في عدد كبير من أحياء الرياض.
فمنذ الربع الأول 2023 وحتى الربع الثاني 2026، ارتفع مؤشر الإيجار 50%، في حين تراجع مؤشر أسعار البيع 3%، لتصل الفجوة المتراكمة بين المؤشرين إلى 53 نقطة مئوية، وهو ما انعكس مباشرة على ارتفاع العائد الإيجاري في أغلب الأحياء.
وتصدر قرطبة قائمة الأحياء من حيث ارتفاع العائد الإيجاري، إذ ارتفع من 5.0% في 2024 إلى 7.1% خلال الأرباع الأربعة الأخيرة، بزيادة 2.1 نقطة مئوية.
وجاءت الرمال بزيادة 1.3 نقطة، والملقا 1.1 نقطة، والشفا 1.0 نقطة، والعليا 0.9 نقطة، والعارض 0.8 نقطة، والعزيزية 0.7 نقطة.
في المقابل، تراجع العائد في الدار البيضاء من 6.9% إلى 6.4%، وفي النرجس من 5.8% إلى 5.2%، وفي الصحافة من 3.8% إلى 3.2%، بينما سجل بدر أكبر انخفاض، من 6.3% إلى 5.3%.
قرارات التوازن العقاري
يربط التقرير هذه التحولات بسياق أوسع من قرارات التوازن العقاري التي شهدتها الرياض خلال 2025. ففي 29 مارس 2025، رُفع الإيقاف عن 81.48 كم² من الأراضي شمال الرياض، مع منح 40 ألف قطعة أرض سكنية سنويًا لمدة خمس سنوات وبسعر لا يتجاوز 1,500 ريال للمتر المربع.
وفي 29 أبريل 2025، أُقرت شرائح رسوم الأراضي البيضاء، التي تراوحت بين 10% و2.5% بحسب الشريحة.
ثم في 25 سبتمبر 2025 صدر قرار تثبيت إيجارات الرياض السكنية والتجارية حتى سبتمبر 2030، مع اعتماد قيمة آخر عقد مسجل في منصة «إيجار» كمرجعية.
وفي 9 أكتوبر 2025، رُفع الإيقاف عن نحو 33.24 كم² من الأراضي غرب الرياض على امتداد وادي حنيفة، وفق الكود العمراني لوادي حنيفة.
عينة تعكس الاتجاه العام للسوق
اعتمد تقرير جياد المالية على بيانات 25 حيًا في مدينة الرياض، خلال الفترة من الربع الأول 2023 إلى الربع الثاني 2026، وباستخدام بيانات السجل العقاري ووزارة العدل، مع توحيد القياسات على أساس شقة بمساحة 100 متر مربع.
ويبلغ حجم البيانات المستخدمة 652,798 شقة مؤجرة و15,446 شقة مباعة.
ويعتمد تحليل الإيجارات على وسيط الإيجار «Median» داخل كل حي لكل ربع، بينما يعتمد تحليل المبيعات على متوسط سعر الشقة «Average» محسوبًا على جميع الصفقات المسجلة، مع استخدام المتوسط المرجح عند تجميع نتائج عدة أحياء أو أرباع. ويشير التقرير إلى أن مسار متوسط أسعار بيع الشقق في العينة يتوافق مع الاتجاه العام لمتوسط أسعار بيع الشقق في مدينة الرياض، رغم اختلاف نطاق التغطية ومنهجية الاحتساب، إذ بلغ معامل الارتباط 0.912، فيما بلغ R² نحو 0.831، بما يشير إلى أن نحو 83% من التغير في الاتجاه العام لمؤشر مدينة الرياض تفسره العينة وفق المنهجية المستخدمة.
