متى تُقبل القيمة السوقية في «إيجار» ومتى يبقى آخر عقد هو المرجع؟
تخيل أن مالك مكتب أو معرض تجاري في الرياض يرى أن قيمة الإيجار المسجلة في آخر عقد أصبحت أقل من القيمة السائدة في السوق. يستعين بمقيم عقاري معتمد، ويصدر التقرير بقيمة إيجارية أعلى. هنا يظهر السؤال المباشر: هل يكفي رفع تقرير التقييم إلى منصة «إيجار» لاعتماد القيمة الجديدة؟
وفق الأحكام والضوابط الرسمية السارية، الإجابة المختصرة هي: لا يرفع تقرير التقييم العقاري الأجرة تلقائياً، ولا يمثل سبباً مستقلاً لإعادة تسعير كل عقار تجاري في الرياض.
تُقبل القيمة السوقية ضمن مسار اعتراض رسمي، يقتصر على العقار الشاغر، وفي حالات محددة. أما العقود القائمة، أو العقارات الشاغرة التي لا تنطبق عليها أسباب الاعتراض، فتظل خاضعة للأحكام المنظمة للأجرة الإجمالية في مدينة الرياض.
هذا المقال يعرض ما ورد في النصوص والضوابط الحكومية المنشورة، دون تقديم استشارة قانونية أو عقارية، ودون تحليل للآثار الاستثمارية أو المستقبلية لهذه الأحكام.
البداية: خمس سنوات من تثبيت الأجرة
دخلت الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر حيز التنفيذ في 25 سبتمبر 2025. وتشمل العقارات السكنية والتجارية الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض.
ونصت الأحكام على عدم جواز زيادة قيمة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة عند نفاذها، أو العقود التي تُبرم بعد ذلك، لمدة خمس سنوات من تاريخ النفاذ.
كما عرّفت الأحكام «الأجرة الإجمالية» بأنها أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار. وبذلك لا يقتصر الحكم على مبلغ الإيجار الأساسي وحده، بل يشمل إجمالي المبالغ التي تدخل ضمن الأجرة التعاقدية.
ثلاث حالات مختلفة للعقار التجاري
لا تتعامل الأحكام مع جميع العقارات التجارية بالطريقة نفسها. ويعتمد تحديد الأجرة على حالة العقار وقت التعاقد أو عند تقديم الاعتراض.
عقار مؤجر بعقد قائم: لا تجوز زيادة الأجرة الإجمالية.
عقار شاغر سبق تأجيره: لا تتجاوز أجرته قيمة آخر عقد إيجار، ما لم يُقبل اعتراض نظامي.
عقار لم يسبق تأجيره: تُحدد أجرته بحسب اتفاق المؤجر والمستأجر.
هذا التفريق هو الأساس لفهم دور التقييم العقاري. فالتقرير لا يغيّر أجرة العقد القائم، ولا يعيد تسعير العقار لمجرد أن القيمة السوقية أصبحت أعلى. وإنما يدخل ضمن المستندات المطلوبة في حالات اعتراض محصورة تتعلق بعقار شاغر سبق تأجيره.
العقار يجب أن يكون شاغراً
عرّفت ضوابط النظر والبت في الاعتراضات «العقار الشاغر» بأنه العقار غير المؤجر وقت تقديم طلب الاعتراض. كما اشترطت الضوابط أن يكون العقار محل الاعتراض شاغراً عند تقديم الطلب. ولذلك لا يُستخدم مسار الاعتراض لإعادة تسعير مكتب أو محل أو مستودع ما زال مشغولاً بعقد إيجار قائم.
ويُقدَّم الاعتراض من المؤجر عبر شبكة «إيجار» على الأجرة الإجمالية المحددة للعقار الشاغر، وهي الأجرة المسجلة في آخر عقد إيجار لذلك العقار.
متى يُقبل تقرير التقييم العقاري؟
حددت الضوابط حالتين يدخل فيهما تقرير المقيم العقاري المعتمد ضمن المستندات الداعمة للاعتراض.
الحالة الأولى: ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية
يمكن للمؤجر الاعتراض إذا خضع العقار الشاغر لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في قيمة أجرته الإجمالية.
ولا يكتفى في هذه الحالة بتقرير التقييم وحده، بل تتطلب الضوابط إرفاق ثلاثة مستندات:
- رخصة ترميم إنشائية.
- تقرير صادر من مكتب هندسي معتمد يوضح الأعمال الإنشائية أو الترميمات الهيكلية الجوهرية المنفذة.
- تقرير من مقيم عقاري معتمد يبين قيمة الأجرة الإجمالية السوقية بعد أعمال الترميم.
- وبذلك يكون تقرير التقييم جزءاً من ملف متكامل يثبت تنفيذ أعمال جوهرية في العقار، وليس مستنداً منفرداً لطلب الزيادة.
الحالة الثانية: آخر عقد أُبرم قبل عام 2024
يجوز للمؤجر الاعتراض إذا كان آخر عقد إيجار للعقار الشاغر قد أُبرم قبل 1 يناير 2024.
وفي هذه الحالة، يُرفق بالطلب تقرير صادر من مقيم عقاري معتمد يوضح قيمة الأجرة الإجمالية السوقية في تاريخ صدور ضوابط الاعتراض.
ويظل التقرير مستنداً داعماً لطلب الاعتراض، بينما تتولى الهيئة العامة للعقار النظر في الطلب وإصدار قرار مسبب بقبوله أو رفضه.
متى لا يكفي التقييم العقاري؟
وفق الحالات والمستندات الواردة في الضوابط الرسمية، لا يكون ارتفاع القيمة السوقية وحده سبباً مستقلاً لتعديل الأجرة في الحالات الآتية:
- إذا كان العقار مؤجراً بعقد قائم.
- إذا كان العقار الشاغر قد أُبرم آخر عقد له في 1 يناير 2024 أو بعده، ولم يخضع لترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية.
- إذا كان المستند المقدم مجرد مقارنة سوقية أو تقرير تقييم غير مرتبط بإحدى حالات الاعتراض المحددة.
- إذا لم يكن العقار شاغراً عند تقديم طلب الاعتراض.
- أما العقار الذي لم يسبق تأجيره، فلا يحتاج إلى الاعتراض على أجرة سابقة؛ إذ تنص الأحكام على أن أجرته تُحتسب بحسب ما يتفق عليه المؤجر والمستأجر.
كيف يُنظر في الاعتراض؟ - وضعت الهيئة العامة للعقار مساراً محدداً للنظر في اعتراضات أجرة العقارات الشاغرة:
- يقدم المؤجر طلب الاعتراض على العقار الشاغر.
- يُرفع الطلب من خلال شبكة «إيجار».
- تُرفق المستندات المطلوبة بحسب سبب الاعتراض.
- تبت الهيئة في الطلب خلال عشرة أيام عمل من تاريخ اكتماله.
- إذا طلبت الهيئة مستندات إضافية، يجب استكمالها خلال عشرة أيام عمل من تاريخ الإبلاغ، وإلا يُغلق الطلب.
- يُبلَّغ المؤجر بقرار مسبب بقبول الاعتراض أو رفضه عبر شبكة «إيجار».
- ولا تعني هذه الإجراءات أن القيمة الواردة في تقرير المقيم تُعتمد تلقائياً؛ فالضوابط جعلت البت في الطلب من اختصاص الهيئة، بعد مراجعة سبب الاعتراض ومستنداته.
الخلاصة - في مدينة الرياض، لا يشكل التقييم العقاري طريقاً عاماً لرفع إيجار المكاتب أو المحلات أو المعارض أو المستودعات إلى القيمة السوقية.
- يظهر دور تقرير المقيم العقاري المعتمد عند الاعتراض على أجرة عقار شاغر في حالتين محددتين: تنفيذ ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية، أو كون آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل 1 يناير 2024.
- أما العقود القائمة، أو العقارات التي لا تنطبق عليها أسباب الاعتراض، فلا يؤدي إعداد تقييم جديد إلى تعديل الأجرة الإجمالية المسجلة. ويظل قبول الاعتراض أو رفضه قراراً تصدره الهيئة العامة للعقار عبر شبكة «إيجار» بعد مراجعة الطلب ومستنداته.
- وهكذا، فإن السؤال النظامي ليس فقط: كم تبلغ القيمة السوقية للعقار؟ بل أيضاً: هل تنطبق على العقار إحدى حالات الاعتراض المحددة رسمياً؟
المراجع الرسمية - الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر – جريدة أم القرى.
- الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر – الهيئة العامة للعقار.
- ضوابط النظر والبت في الاعتراضات على قيمة الأجرة الإجمالية المحددة للعقارات الشاغرة – الهيئة العامة للعقار.
- الأسئلة الرسمية المتعلقة بالأحكام الجديدة – شبكة إيجار.
خبير عقارات تجارية
