لا يعني رهن العقار للبنك استحالة بيعه، لكن إتمام الصفقة يتطلب التعامل مع الرهن القائم وفق الإجراءات النظامية، والتنسيق مع جهة التمويل بشأن المديونية المتبقية وآلية فك الرهن أو استكمال نقل الملكية، وتبرز أهمية هذه الخطوات عندما يرغب المالك في بيع منزله قبل الانتهاء من سداد أقساط التمويل العقاري.
فهل يمكن بيع العقار المرهون قبل سداد كامل التمويل؟ وما الإجراءات التي ينبغي اتباعها؟ وكيف يمكن إتمام الصفقة إذا كان المشتري سيدفع ثمن العقار، بينما لا يزال جزء من قيمته مستحقًا للبنك؟
هل يسمح النظام ببيع العقار المرهون؟
توضح المادة 11 من نظام الرهن العقاري المسجل أن التصرف في العقار المسجل وفقًا لنظام التسجيل العيني للعقار جائز من حيث الأصل، بينما لا يجوز للراهن التصرف في العقار المرهون غير المسجل وفق ذلك النظام، ما لم يوجد اتفاق بخلاف ذلك موثق في الصك والسجل.
لكن جواز التصرف لا يعني أن نقل الملكية يتم تلقائيًا من دون مراعاة حقوق جهة التمويل، فالرهن يضمن للدائن حقه في استيفاء الدين من العقار وفق أحكام النظام، وقد تظل حقوق المرتهن قائمة حتى معالجة المديونية والرهن بالطريقة النظامية.
وتؤكد وزارة العدل السعودية أن خدمة توثيق المعاملات العقارية تتيح نقل ملكية العقارات المرهونة بموافقة الجهة المرتهنة، وهو ما يجعل التنسيق مع البنك أو شركة التمويل خطوة أساسية قبل الاتفاق النهائي على إتمام البيع.
كيف تبيع عقارك المرهون؟.. 4 خطوات أساسية
- اطلب بيان المديونية المتبقية من البنك
تبدأ الخطوة الأولى بالتواصل مع البنك أو شركة التمويل للحصول على بيان يوضح الرصيد المتبقي، ومبلغ السداد المبكر إن كان البيع سيترتب عليه إغلاق التمويل، وأي مبالغ أو التزامات أخرى تدخل في التسوية، ولا يكفي الاعتماد على مجموع الأقساط المتبقية، لأن مبلغ السداد المبكر قد يختلف عن مجموعها وفق ضوابط التمويل وشروط العقد، ومن الأفضل طلب إفادة مكتوبة بالمبالغ المطلوبة، والتأكد من مدة صلاحية بيان المديونية، حتى يمكن تحديد المبلغ الذي سيخصص لسداد التمويل من حصيلة البيع.
- اتفق مع المشتري على آلية إتمام الصفقة
بعد معرفة المديونية، ينبغي الاتفاق على سعر البيع وطريقة سداد الثمن وآلية التعامل مع الرهن، وإذا كان المشتري سيدفع ثمن العقار، فقد يُرتب سداد المديونية المستحقة لجهة التمويل ضمن إجراءات الصفقة، ثم استكمال الإجراءات اللازمة لفك الرهن ونقل الملكية وفق ما توافق عليه الجهة المرتهنة والجهات المختصة.
أما إذا كان المشتري سيعتمد على تمويل عقاري جديد، فينبغي التنسيق بين البائع والمشتري والجهات التمويلية المعنية لمعرفة إمكانية إتمام العملية وشروطها قبل تحديد موعد نهائي للإفراغ.
المهم ألا تفترض أن تحويل مبلغ إلى البنك أو الاتفاق مع المشتري يكفي وحده لنقل الملكية، بل يجب التأكد من استكمال إجراءات الرهن والتوثيق المعتمدة.
- نسّق مع جهة التمويل بشأن فك الرهن
توضح القواعد المنظمة للتمويل العقاري أن فك الرهن يرتبط بسداد المبلغ المستحق أو مبلغ السداد المبكر بحسب الحالة، وفق الأحكام الواردة في العقد والضوابط ذات الصلة.
وبموجب الأحكام المنظمة للتمويل العقاري، يلتزم الممول بفك الرهن عن الأصل الممول خلال مدة لا تتجاوز 15 يوم عمل من تاريخ سداد القسط الأخير أو الدفعة الأخيرة، أو من تاريخ السداد الكلي المبكر، ما لم يكن التأخير ناتجًا عن سبب يعود إلى المستفيد أو إلى الجهات الحكومية المختصة ذات العلاقة.
لكن هذه المدة تخص فك الرهن بعد تحقق السداد وفق الشروط المحددة، ولا تعني أن كل صفقة بيع تستغرق 15 يوم عمل إجمالًا، فقد تتطلب المعاملة تنسيقًا أو إجراءات أخرى قبل اكتمالها.
- استكمل نقل الملكية عبر القنوات المعتمدة
بعد الاتفاق على معالجة الرهن واستيفاء المتطلبات، تأتي مرحلة توثيق المعاملة ونقل الملكية عبر الخدمة العقارية المعتمدة لدى وزارة العدل، مع مراعاة الموافقات المطلوبة والمستندات والبيانات ذات الصلة.
وتوضح وزارة العدل أن خدمة توثيق المعاملات تتيح إنشاء معاملة بين البائع والمشتري واستكمالها إلكترونيًا، كما تدعم نقل ملكية العقارات المرهونة بموافقة الجهة المرتهنة.
ماذا لو كان سعر البيع أقل من المديونية المتبقية؟
هنا تظهر إحدى أهم النقاط التي ينبغي للمالك الانتباه إليها قبل عرض العقار للبيع، فإذا كانت قيمة المديونية المطلوبة لإغلاق التمويل أعلى من الثمن الذي سيحصل عليه البائع، فلن تكفي حصيلة البيع وحدها لتسوية الالتزام. وفي هذه الحالة، يجب التواصل مع جهة التمويل لمعرفة الخيارات المتاحة لتغطية الفرق، وما إذا كانت هناك ترتيبات أخرى يمكن الموافقة عليها.
على سبيل المثال، إذا اتفق المالك مع المشتري على بيع العقار مقابل 900 ألف ريال، بينما بلغ مبلغ التسوية المطلوب للبنك 950 ألف ريال، فإن حصيلة البيع تقل عن المديونية بمقدار 50 ألف ريال، قبل احتساب أي تكاليف أخرى قد تنطبق على المعاملة.
هذا المثال توضيحي، ولا يمثل تسعيرًا أو شرطًا موحدًا لدى البنوك، وتحدد الجهة الممولة الإجراءات المناسبة بحسب العقد والرصيد القائم والضوابط المعمول بها.
هل يمكن بيع العقار من دون سداد التمويل كاملًا؟
لا توجد إجابة واحدة تنطبق على جميع العقود والمعاملات، فالأمر يتوقف على وضع العقار من حيث التسجيل، وشروط الرهن، وموافقة الجهة المرتهنة، وطريقة ترتيب الصفقة.
كما أن انتقال ملكية العقار المرهون لا يعني بالضرورة زوال الرهن، حيث ينص النظام على حقوق للدائن المرتهن تجاه العقار وفق الأحكام المحددة فيه. لذلك، ينبغي عدم افتراض أن المشتري سيحصل على عقار خالٍ من الرهن بمجرد توقيع عقد البيع أو دفع الثمن.
والخيار العملي هو الحصول على موافقة الجهة التمويلية ومعرفة الإجراء الذي ستعتمده المعاملة: هل يتطلب السداد الكامل وفك الرهن قبل نقل الملكية، أم يمكن تنفيذ ترتيبات أخرى تقبلها الجهات المعنية وفقًا للأنظمة وشروط العقد؟
بيع العقار المرهون للبنك ممكن من حيث المبدأ، لكنه يتطلب التأكد من وضع العقار المسجل، والتنسيق مع جهة التمويل، ومعالجة الرهن وفق الإجراءات النظامية، ويظل تحديد مبلغ المديونية وآلية التسوية والحصول على الموافقات المطلوبة أهم الخطوات قبل الالتزام بإتمام الصفقة.
إقرأ أيضًا:
السداد المبكر للتمويل العقاري.. كيف تحسب المبلغ وتعرف حجم الوفر؟
قبل بيع عقارك.. 5 التزامات راجعها قبل نقل الملكية
قبل شراء شقة في السعودية.. 10 بنود في العقد تحميك من النزاعات
