أقر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، بالتنسيق مع وزارة العدل، تعديلات على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، تضمنت تنظيم إجراءات تسجيل الملكيات والتصرفات العقارية، وتحديد ضوابط تصحيح البيانات والاعتراضات، إلى جانب وضع قواعد أكثر تفصيلًا للتعامل مع اختلاف المساحات والحدود بين صكوك الملكية والواقع.
وبحسب ما نشرته جريدة أم القرى في عدد الصادر يوم الجمعة 30 أكتوبر 2026، فإن أبرز ما تضمنته التعديلات، حظر توثيق أي تصرف عقاري على العقار بعد صدور قرار مسبب من المسجل العقاري برفض طلب التسجيل العيني الأول، مع قصر حالات رفض الطلب على أسباب محددة، هي عدم سريان أو صلاحية صك الملكية، أو كون العقار مسجلًا عينيًا بالفعل عند تقديم الطلب.
ضوابط جديدة لرفض طلبات التسجيل العيني
حددت اللائحة الحالات التي يجوز فيها رفض طلب التسجيل العيني الأول، واشترطت أن يصدر الرفض بقرار مسبب من المسجل العقاري. وفي حال كان سبب الرفض عدم سريان صك الملكية أو عدم صلاحيته، يحق لصاحب الطلب التقدم مجددًا بعد معالجة وضع الصك.
كما أوضحت التعديلات أن إجراءات التسجيل العيني الأول تبدأ بتقديم الطلب، وتنتهي بإصدار صك تسجيل الملكية أو رفض الطلب، مع إلزام الجهة المختصة بإشعار المتقدم برقم الطلب أو قرار رفضه، متضمنًا اليوم والتاريخ والوقت.
وفيما يتعلق بالتصرفات التي تتم خلال فترة إجراءات التسجيل، أجازت اللائحة للهيئة توثيقها بعد التأكد من استيفاء العقار متطلبات التسجيل وعدم وجود قيود أو موانع تحول دون ذلك، مع تمكين المشتري أو المتصرف إليه من الاطلاع على بيانات العقار وطلب التسجيل قبل إتمام التصرف. كما يحل المالك الجديد محل المالك السابق في استكمال إجراءات التسجيل العيني الأول.
تنظيم تصحيح الأخطاء والاعتراضات العقارية
استحدثت التعديلات تعريفات للأخطاء الكتابية والمادية البحتة، وتعديل بيانات العقار، والازدواجية بين صكوك الملكية. وأوضحت أن الأخطاء الكتابية أو الحسابية أو الفنية التي لا تؤثر على الحقوق العينية المسجلة يمكن تصحيحها بطلب من صاحب المصلحة، أو بمبادرة من الهيئة إذا اكتشفت الخطأ، على أن يوثق التصحيح في محضر يوضح سببه والإجراء المتخذ والمستندات المؤيدة له.
وأتاحت اللائحة لذوي الشأن الاعتراض على التصحيح خلال 30 يومًا من تاريخ إشعارهم به، مع التأكيد على أن تصحيح الأخطاء لا يؤثر على الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار.
وفي حالات ازدواجية صكوك الملكية، إذا تعذر اتفاق الملاك، توقف إجراءات التسجيل العيني الأول بقرار مسبب من المسجل العقاري إلى حين معالجة التعارض بالطرق النظامية، بما في ذلك صدور حكم نهائي من المحكمة المختصة. ولا يعد وقف الإجراءات رفضًا للطلب أو سببًا لسقوط أسبقيته، إلا إذا صدر قرار مسبب بذلك.
كما نظمت التعديلات آلية التأشير بالدعاوى القضائية المتعلقة بالتسجيل العيني أو بالحقوق والتصرفات العقارية، وألزمت السجل العقاري بإتمام التأشير خلال 3 أيام عمل من تقديم الطلب مستوفيًا متطلباته، أو من ورود طلب المحكمة المختصة. ولا يقبل التأشير بدعوى الاعتراض على التسجيل العيني الأول إذا قيدت بعد اكتساب التسجيل الحجية المطلقة، مع احتفاظ المتضرر بحقه في اللجوء إلى المحكمة للمطالبة بالتعويض وفق أحكام النظام.
نسب محددة للتفاوت بين الصك والمساحة الفعلية
وضعت اللائحة ضوابط للتعامل مع الاختلاف بين أطوال العقار ومساحته الواردة في صك الملكية وبين القياسات الفعلية على الطبيعة، مع تحديد نسب تفاوت مسموح بها تختلف بحسب تصنيف المنطقة العقارية.
ففي مناطق المخططات المعتمدة الواقعة داخل النطاقات والحيزات العمرانية، تبلغ نسبة الاختلاف المقبولة 1% في الأطوال و2% في المساحة، بشرط ألا تتجاوز الزيادة أو النقص 100 متر مربع مقارنة بما ورد في الصك.
أما المناطق غير المخططة داخل النطاقات والحيزات العمرانية، فتصل النسبة المسموح بها إلى 2.3% في الأطوال و5% في المساحة، على ألا يتجاوز الفرق 300 متر مربع. وفي المناطق الواقعة خارج النطاقات والحيزات العمرانية، تبلغ النسبة 3.5% للأطوال و7% للمساحة، بحد أقصى 3500 متر مربع زيادة أو نقصًا عن المساحة المسجلة في الصك.
وإذا تجاوز الاختلاف الحدود المسموح بها، فلا تستكمل إجراءات التسجيل إلا بعد معالجة التباين وفق الإجراءات النظامية، فيما تعد موافقة ذوي الشأن على النقص معالجة للاختلاف إذا كانت المساحة الفعلية أقل من المساحة الواردة في صك الملكية بما يتجاوز النسبة المقبولة.
مواعيد محددة لتسجيل الأحكام القضائية
نظمت التعديلات كذلك مواعيد تقديم الأحكام النهائية وتسجيلها في السجل العقاري، حيث يتعين على أصحاب الشأن تقديم الأحكام خلال 60 يومًا من اكتسابها الصفة النهائية، على أن يتم تسجيلها خلال 30 يومًا من تقديمها مستوفية المتطلبات النظامية.
وأجازت اللائحة تسجيل الحكم خلال مدة تصل إلى 90 يومًا من تاريخ اكتسابه الصفة النهائية، كما وضعت ضوابط لتسجيل الأحكام بعد انقضاء المدة المحددة في النظام، شريطة ألا يؤدي ذلك إلى المساس بحقوق الغير أو البيانات المسجلة لمصلحتهم.
وفيما يخص طلبات تسجيل التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول أو التأشير بالدعاوى، ألزمت التعديلات بتحديد وقت وتاريخ تقديم الطلب باليوم والساعة والدقيقة، مع ترتيب الطلبات المتعارضة أو المرتبطة وفق أسبقية تقديمها. كما منحت مقدم الطلب 30 يومًا لاستكمال النواقص، وإلا اعتبر الطلب كأن لم يكن.
تحديث المعايير الفنية للمسح العقاري
شملت التعديلات تطوير الاشتراطات الفنية الخاصة بإعداد الخرائط والبيانات الجيومكانية والمساحية، مع اعتماد تقنيات الصور الجوية الحديثة المصححة باستخدام نقاط الضبط الأرضية، وربط الإحداثيات بنظام المرجع الجيوديسي الوطني.
وحددت اللائحة دقة أفقية مطلقة تبلغ 25 سنتيمترًا أو أفضل لأركان قطع الأراضي والمباني في المخططات المعتمدة داخل النطاقات العمرانية، مقابل 200 سنتيمتر للمناطق الأخرى.
كما وضعت معايير للدقة الأفقية النسبية في أعمال المسح الميداني الأرضي، تبلغ 0.05 متر في المخططات المعتمدة داخل النطاقات العمرانية، و0.15 متر في المناطق غير المخططة داخل النطاقات العمرانية، و0.5 متر في المناطق الواقعة خارجها، مع تطبيق هذه المعايير أو معايير أفضل في أعمال المسح الأرضي للأراضي الفضاء والمنازعات العقارية.
وتضمنت التعديلات أيضًا تنظيم تسجيل العقارات الموصوفة على الخارطة، إذ يجوز تحويل بيانات العقار إلى السجل العقاري وإصدار صك تسجيل الملكية بناءً على قرار الجهة المرخصة للمشروع، إذا لم يتقدم المالك بطلب التسجيل خلال 30 يومًا من اكتمال إنجاز العقار، وبعد استيفاء المتطلبات النظامية.
كما نصت على أن يصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار ثلاثة أدلة تنظيمية، هي دليل التسجيل العيني الأول للعقار، ودليل تسجيل التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول، ودليل الأعمال المساحية.
للاطلاع على تفاصيل تعديل اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار.. اضغط هنا
اقرأ أيضًا:
«السجل العقاري» يصدر أكثر من مليوني سجل ويستهدف 5 ملايين عقار بالمملكة
5 مدن تبدأ حصر التصرفات العقارية عبر السجل العقاري
بدء تنفيذ التصرفات العقارية في منطقتي حائل والشرقية عبر السجل العقاري الثلاثاء المقبل
