يدخل برنامج التوازن العقاري عامه الثاني في الرياض، مواصلًا توجهًا يستهدف إعادة ضبط معادلة العرض والطلب في السوق العقارية عبر زيادة الأراضي السكنية المخططة وطرحها بأسعار لا تتجاوز 1,500 ريال للمتر المربع، إذ يستهدف البرنامج توفير ما بين 10 آلاف و40 ألف قطعة أرض سنويًا ولمدة 5 سنوات، ما يساهم في ضبط السوق العقاري وانتقال تأثير البرنامج من مجرد إتاحة خيارات سكنية جديدة للمواطنين إلى التأثير في حركة السوق وأسعار الأراضي والعقارات وقرارات المطورين.

ومع بدء السنة الثانية من البرنامج، تبرز مؤشرات على أن زيادة المعروض أصبحت إحدى الأدوات الرئيسية لإعادة الاستقرار إلى السوق، خصوصًا في الرياض التي شهدت خلال السنوات الماضية ارتفاعات ملحوظة في قيمة الأراضي وتكاليف السكن. ومن هنا، لا يقتصر أثر البرنامج على المستفيدين المباشرين من الأراضي، وإنما يمتد إلى ملاك الأراضي والمطورين والمشترين، وقد يعيد تشكيل خريطة التطوير العقاري في العاصمة خلال السنوات المقبلة.

زيادة المعروض في مواجهة ارتفاع الأسعار
يقوم برنامج التوازن العقاري على فكرة أساسية تتمثل في زيادة الأراضي السكنية المتاحة أمام المواطنين، بما يساعد على تقليص الفجوة بين الطلب المتنامي والمعروض من الأراضي المطورة والمخططة. وتستهدف الهيئة الملكية لمدينة الرياض توفير ما بين 10 آلاف و40 ألف قطعة أرض سنويًا، على ألا يتجاوز سعر المتر المربع 1,500 ريال، مع إتاحة الاستفادة من الأرض وفق الآليات والضوابط المعتمدة للبرنامج.
وتكتسب هذه الخطوة أهمية خاصة في سوق ترتبط فيه أسعار الوحدات السكنية بشكل كبير بتكلفة الأرض، إذ تمثل الأراضي أحد المكونات الرئيسية في تكلفة تطوير المشروعات. وبالتالي، فإن زيادة الأراضي المتاحة بأسعار محددة يمكن أن تضغط تدريجيًا على أسعار الأراضي في المناطق التي يتوافر فيها بديل جديد أمام المشترين.
ولا يعني ذلك بالضرورة انخفاض أسعار جميع الأراضي بصورة مباشرة، إذ يختلف التأثير بحسب الموقع ونوعية الأرض ومستوى الطلب عليها، لكن اتساع الخيارات أمام المستفيدين والمطورين يمكن أن يحد من قدرة بعض ملاك الأراضي على فرض زيادات سعرية متسارعة.

أسعار الأراضي أمام مرحلة جديدة
يُعد سوق الأراضي من أكثر الأسواق تأثرًا بسياسات زيادة المعروض، ولذلك يمثل برنامج التوازن العقاري اختبارًا مهمًا لقدرة التدخلات الحكومية على إعادة ضبط الأسعار.
فطرح أراضٍ سكنية مخططة بأسعار لا تتجاوز 1,500 ريال للمتر يخلق مستوى سعريًا مرجعيًا جديدًا لشريحة من الطلب السكني، خصوصًا بالنسبة للمواطنين المستحقين للبرنامج. ومع استمرار الطرح على أساس سنوي، يمكن أن تتزايد الضغوط على أسعار الأراضي ذات الاستخدامات والمواقع المشابهة، خاصة إذا أصبح أمام المشترين بديل أقل تكلفة وأكثر وضوحًا من حيث إجراءات التخصيص والتطوير. كما يمكن أن يدفع ذلك ملاك الأراضي غير المطورة إلى إعادة تقييم استراتيجيات الاحتفاظ بها، سواء من خلال طرحها للبيع أو تسريع تطويرها، بدلًا من انتظار ارتفاعات سعرية مستقبلية في سوق يشهد توسعًا في المعروض.

انعكاس محتمل على أسعار العقارات
لا يتوقف تأثير الأراضي عند حدود أسعارها، إذ تنتقل تكلفة الأرض في النهاية إلى تكلفة الوحدة السكنية التي يشتريها المواطن. وعندما تنخفض تكلفة الحصول على الأرض أو تستقر، يصبح أمام المطور مساحة أكبر للتحكم في التكلفة النهائية للمشروع، ما قد يساعد على طرح وحدات بأسعار أكثر تنافسية. كما أن زيادة المعروض من الأراضي تتيح تطوير مشروعات جديدة بدلًا من تركيز الطلب على عدد محدود من المناطق والمشروعات القائمة.

ويأتي ذلك بالتزامن مع تسجيل الرقم القياسي لأسعار العقارات في المملكة انخفاضًا خلال الربع الأول من عام 2026، وفق البيانات الواردة في المادة محل التحليل، فيما سجل القطاع السكني تراجعًا أكبر، شمل الأراضي والفلل والشقق. وفي الرياض، بلغ التراجع في أسعار العقارات نحو 4.4% خلال الفترة نفسها، وهو ما يعكس، إلى جانب عوامل السوق الأخرى، اتجاهًا نحو تهدئة مستويات الأسعار بعد فترة من الارتفاعات.
لكن من المبكر اعتبار برنامج التوازن العقاري وحده سببًا مباشرًا لكل حركة في الأسعار، إذ تتداخل في تحديد قيمة العقارات عوامل عديدة، من بينها أسعار التمويل، وتكاليف البناء، والدخل، وحجم الطلب، ومواقع المشروعات، إضافة إلى القرارات التنظيمية الأخرى.

المطورون أمام معادلة مختلفة
يمثل البرنامج أيضًا تحولًا مهمًا في البيئة التي يعمل فيها المطورون العقاريون. ففي الأسواق التي ترتفع فيها تكلفة الأراضي، يضطر المطور إلى تحميل جزء كبير من التكلفة على سعر الوحدة النهائية، ما قد يقلل قدرة شريحة من المشترين على الوصول إلى المنتجات السكنية.
أما مع زيادة الأراضي المطورة والمخططة وتوافرها بأسعار محددة، فقد تتغير حسابات المطورين، خصوصًا في المشروعات الموجهة إلى شرائح الطلب المتوسط.
وقد يدفع ذلك شركات التطوير إلى إعادة النظر في حجم المشروعات وتصميماتها وأسعار بيع الوحدات، مع التركيز بدرجة أكبر على المنتجات التي تتناسب مع القدرة الشرائية للمستفيدين. كما يمكن أن يؤدي اتساع المعروض من الأراضي إلى زيادة المنافسة بين المطورين، إذ لن يكون الحصول على الأرض وحده عنصرًا كافيًا لتحقيق عائد مرتفع، وإنما ستصبح سرعة التطوير وجودة المنتج والسعر عوامل أكثر أهمية في جذب المشترين.

هل تتجه الأراضي غير المطورة إلى السوق؟
أحد الآثار المحتملة للبرنامج يتمثل في تغيير سلوك ملاك الأراضي غير المطورة. فكلما ارتفع المعروض من الأراضي المخططة، وتراجعت احتمالات استمرار الارتفاع السريع في الأسعار، قد يصبح الاحتفاظ بالأرض لفترات طويلة بهدف المضاربة أقل جاذبية مقارنة بتطويرها أو طرحها في السوق.
ويتقاطع ذلك مع تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء، التي تستهدف رفع كفاءة استخدام الأراضي غير المستغلة وتحفيز ملاكها على تطويرها، بما يضيف مصدرًا آخر لزيادة المعروض إلى جانب الأراضي التي يوفرها برنامج التوازن العقاري. وبذلك تتشكل منظومة متكاملة نسبيًا من السياسات: أراضٍ جديدة للمستفيدين، وتحفيز لتطوير الأراضي القائمة، وتنظيم للسوق، وهو ما قد يؤدي مع مرور الوقت إلى زيادة الأراضي والوحدات المتاحة وتقليل اختناقات العرض.

الرهان الأكبر على المعروض السكني
يبقى حجم المعروض العقاري هو العامل الأكثر أهمية في تقييم النتائج طويلة الأجل للبرنامج. فتوفير الأراضي لا يعني تلقائيًا زيادة الوحدات السكنية الجاهزة، إذ تحتاج الأرض بعد تخصيصها إلى مراحل من التخطيط والتصميم والتمويل والبناء قبل أن تتحول إلى مسكن فعلي.
ولهذا، فإن الأثر الكامل للبرنامج قد يظهر تدريجيًا مع انتقال الأراضي من مرحلة التخصيص إلى التطوير ثم البناء.
وكلما تسارعت هذه الدورة، ارتفع تأثير البرنامج في المعروض السكني الفعلي، وليس فقط في سوق الأراضي. وهذا من شأنه أن يخلق خيارات أوسع أمام الأسر، ويزيد المنافسة بين المشروعات، ويحد من الضغوط السعرية في المناطق التي يرتفع فيها الطلب.

تأثير مستدام على السوق العقاري
مع بدء استقبال طلبات السنة الثانية، يدخل برنامج التوازن العقاري مرحلة أكثر أهمية؛ فالسنة الأولى أسست للآلية، بينما يسمح استمرار الطرح بقياس مدى قدرة البرنامج على إحداث تأثير مستدام في السوق.
وتبدأ طلبات السنة الثانية من الساعة الثالثة مساء الأحد 16 أغسطس 2026 وحتى نهاية الثلاثاء 15 سبتمبر 2026 عبر منصة التوازن العقاري، على أن يخضع المتقدمون للتحقق من الأهلية قبل إعلان النتائج وإجراء القرعة الإلكترونية للمستحقين واستكمال إجراءات البيع على الخارطة وفق الضوابط المعتمدة.
وتشمل شروط الاستحقاق أن يكون المتقدم سعودي الجنسية، ومتزوجًا أو تجاوز 25 عامًا، وألا تكون لديه ملكية عقارية سابقة، إلى جانب الإقامة في الرياض لمدة لا تقل عن 3 سنوات واستيفاء بقية الضوابط.
كما لا ترتبط الأولوية بأسبقية التسجيل، فيما يُدرج من سبق لهم التقديم في السنة الأولى وثبتت أهليتهم ودخلوا القرعة الإلكترونية ضمن المسار المعتمد للسنة الثانية.

دعم التملك وإعادة ضبط السوق العقاري
في المحصلة، يتجاوز برنامج التوازن العقاري فكرة توفير أراضٍ للمستفيدين إلى محاولة التأثير في سلوك السوق العقارية بالكامل. فزيادة المعروض من الأراضي يمكن أن تحد من الضغوط على أسعارها، وانخفاض تكلفة الأرض يمكن أن ينعكس على تكلفة التطوير، بينما تؤدي زيادة المنافسة بين المطورين إلى توسيع الخيارات أمام المشترين.

لكن نجاح البرنامج في تحقيق توازن مستدام لن يقاس بعدد الأراضي التي يتم طرحها فقط، وإنما بقدرتها على الانتقال من أراضٍ متاحة إلى مشروعات سكنية فعلية ووحدات تصل إلى السوق بأسعار مناسبة.
ومع دخول البرنامج عامه الثاني واستمرار السياسات المرتبطة بزيادة المعروض وتطوير الأراضي وتنظيم السوق، تبدو الرياض أمام مرحلة جديدة قد يصبح فيها ارتفاع الأسعار السريع أقل استدامة، بينما تتجه المنافسة تدريجيًا نحو توفير المنتج السكني المناسب بالسعر والموقع والجودة التي يبحث عنها المستفيد.